Карта функциональных зон Барнаула в проекте нового генплана пополнилась желтыми секторами Ж-4 в микрорайонах частного сектора, где ранее была заложена перспектива многоэтажного строительства
В Барнауле обсудили проект нового генплана. На сайте администрации на прошлой неделе опубликовали заключение по итогам проведенной процедуры. В числе острых вопросов – смена функциональных зон с многоэтажного строительства (Ж-1) на индивидуальную жилую застройку (Ж-4) в частном секторе микрорайонов Железнодорожного и Октябрьского районов. В 2019 году местные жители узнали, что их земли сменили функциональное назначение, и с тех пор живут как на пороховой бочке. Между тем на карте функциональных зон нового генплана их кварталы отмечены желтым цветом (Ж-4). Значит ли это, что все встало на свои места и горожанам нечего бояться прихода застройщиков? Чтобы разобраться в ситуации, корреспонденты "Толка" еще раз рассмотрели карту и обратились за разъяснениями в мэрию Барнаула. Подробности – в нашем материале.
Неожиданное открытие
Для начала напомним: смена территориальных зон с индивидуальной жилой застройки (Ж-4) на зону многоэтажного строительства (Ж-1) будоражит жителей частного сектора якобы из-за перспективы потерять участки вместе с домами из-за аппетитов девелоперов. Люди уверены: перемены дали зеленый свет для многоэтажного освоения территорий нескольких микрорайонов.
Разработчики генплана "большими мазками" обрисовали строительство нового Барнаула на правом берегу Оби. В нем есть место для всего: домов, соцобъектов, развлечений, работы и отдыха
О том, что их настигли перемены, жители частных домов узнали уже после принятия генплана в 2019 году. С тех пор горожане ратуют за возвращение функциональных зон. Люди регулярно обращались к властям с заявлениями и просьбой вернуть микрорайонам с частными домами зону ИЖС. Новый виток пришелся на уходящий год после запуска процедуры общественных слушаний по проекту нового генплана. Было подано более 1 тыс. обращений о смене зоны для многоэтажек на ИЖС.
Любопытно, что часть заявлений касались территорий, которые на карте зонирования проекта обновленного генплана были отмечены желтым цветом. Хотя на карте предыдущего генплана они относились к зоне многоквартирной жилой застройки.
Получается, что кварталы частного сектора микрорайонов в границах нижеперечисленных улиц вернули в зону ИЖС:
- Северо-Западная, Солнцева, Славгородская (нечетная сторона), Гущина;
- Северо-Западная, Смирнова, Новороссийская, Юрина (за исключением участка Юрина, 118д и Танковая, 47);
- Северо-Западная, Речная 2-я, Речная 3-я, Чеглецова, Смирнова (за исключением участка Смирнова, 27);
- 42-й Краснознаменной Бригады, проезд Кооперативный, улица Волгоградская;
- 80-й Гвардейской Дивизии, Петра Сухова, Смирнова, Горно-Алтайская, Жилой проезд, Чудненко.
В администрации пояснили, что власти действительно пошли навстречу людям и вместо того, чтобы "плодить" зоны для новостроек на территории размещения частных домов, вернули этим землям статус территориального зонирования, предполагающего развитие ИЖС.
Как этого не заметили сами горожане – загадка. Ответ может крыться в том, что, возможно, кому-то выгодно создать конфликт там, где его, судя по всему, просто нет. В любом случае в этом вопросе главное, чтобы людей не ввели в заблуждение, а их интересы не пострадали.
От ИЖС к МКД и обратно
Интересно, что часть территорий прошли непростую эволюцию. Например, кварталы по 42-й Краснознаменной Бригады, проезду Кооперативному и улице Волгоградской изначально (начиная с версии генплана 2010 года) были отнесены к многоэтажной жилой застройке. Что не помешало им все это время оставаться пригодными для ИЖС. Причем зона Ж-1 сохранялась в генеральных планах 2019 и 2021 годов. И только в 2024 году ее перекрасили в желтый цвет.
Проект изменений в главный градостроительный документ Барнаула готов и в ближайшее время будет представлен общественности. В числе прочего он включает перспективу комплексного развития дорожной сети
А вот для других улиц, так сказать, восстановили историческую справедливость:
- Северо-Западная, Солнцева, Славгородская (нечетная сторона), Гущина;
- Северо-Западная, Смирнова, Новороссийская, Юрина (за исключением участка Юрина, 118д и Танковая, 47);
- Северо-Западная, Речная 2-я, Речная 3-я, Чеглецова, Смирнова (за исключением участка Смирнова, 27).
В генплане 2010 года их отнесли к зоне индивидуальной жилой застройки, в 2019 году их перевели в зону многоэтажного строительства. В таком виде они фигурируют и в градостроительном документе 2021-го. И только в 2024 году этим кварталам данных микрорайонов вернули исторический статус.
Несколько иная ситуация сложилась с Осипенко. Та часть микрорайона, что примыкает к железнодорожной выемке (в районе пешеходного моста через ж/д пути), относилась ранее и относится к зоне смешанной и общественно-деловой застройки. Это, как нетрудно догадаться, не мешает владельцам частных домов распоряжаться своей недвижимостью.
Да и отнести эту территорию к ИЖС не получилось бы по чисто формальным причинам, пояснили эксперты. Здесь построены и до сих пор стоят старые бараки, которые мало подходят под индивидуальную застройку. Зато, сообщили в мэрии города, зонирование позволяет строить здесь школы, детские сады и общественные здания, иную инфраструктуру – не только высотки. Но для возведения многоэтажек девелоперов еще нужно заинтересовать. Территория больше 10 лет предполагает разнообразную застройку, но пока ею никто всерьез не интересовался.
К слову, здесь хотели заложить перспективу появления зеленого парка. С таким предложением во время подготовки проекта нового генплана к властям обратились представители архитектурного сообщества. Зеленый квадрат даже попал на карту рабочего варианта территориальных зон. Но, как нам рассказали в горадминистрации, инициативу все же завернули. В финальном варианте зеленого цвета здесь уже не будет.
"Изучив глубже данный вопрос, мы пошли навстречу горожанам и решили вернуть территории изначальное функциональное назначение. В противном случае у людей могли возникнуть проблемы с реконструкцией домов и другими манипуляциями с недвижимостью. Чего мы никак не могли допустить", – рассказал "Толку" первый вице-мэр Андрей Федоров.
"Вкусные" территории
По словам градоначальника, это должно произойти до конца текущего года. Мэр уверен, что документ станет важным фактором для развития краевой столицы
Что еще "зашифровано" на карте функциональных зон? Перспективы для застройщиков. Новая версия градостроительного документа включает в себя огромные территории для возведения целых кварталов с многоэтажками. Об этом еще перед завершением общественных обсуждений "Толку" рассказал Андрей Федоров. Речь идет о землях Северо-Западного планировочного района (вблизи барнаульского аэропорта – Прим. ред.), правого берега Оби, в районе Гребного канала. К ним можно добавить внушительный кусок острова Помазкин.
"Это муниципальный участок, который поменял функциональное назначение на смешанную общественно-деловую застройку. Он тоже войдет в список земель, которые мы планируем ввести в оборот. И они гораздо привлекательнее для девелоперов, чем частный сектор. Причем в первую очередь с чисто экономической точки зрения", – заметил Федоров.
Помимо больших территорий, которые введут в оборот благодаря изменениям в генплан, инвесторов могут заинтересовать брошенные земли, которые в силу тех или иных причин перестали развиваться и деградировали, пояснили в пресс-службе администрации Барнаула. Это бывшие автосервисы, старые котельные, склады, маленькие промпредприятия. Их уже постепенно передают в частные руки.
Неинтересные земли
Что касается частного сектора, то, как показывает практика, девелоперы с неохотой идут на такие территории. Это не раз отмечали сами застройщики на отраслевых заседаниях, круглых столах и т. д. В этом контексте Поток выглядит куда привлекательнее. Особенно на фоне грядущего запуска большого инвестиционного проекта – комплексного развития данной территории.
В ближайшее время предложения, поступившие от горожан, будут направлены разработчикам проекта генплана для корректировки документа
А еще они постоянно жаловались на нехватку земли для застройки. За последние лет пять участки для квартальной застройки таяли на глазах. Девелоперы во главе с Союзом строителей Алтайского края били тревогу – дефицит территорий под жилье больно ударит по отрасли. Но даже эти опасения не погнали игроков этой отрасли в частный сектор.
Отдельные проекты, конечно, реализуются. Например, на территории частного сектора в прибрежном районе города, в историческом центре и т. д. Но перед их запуском компаниям пришлось серьезно потрудиться – сначала над формированием более или менее подходящих участков, потом над обязательным проектом планировки, согласованиями и т. д. Из недавних можно назвать проекты ЖК на улицах Приречная, Интернациональная, Горького, Чернышевского и другие. Однако так везет не всем.
"Далеко не все проекты планировки получают одобрение, кто бы ни пытался убедить людей в обратном. Яркий пример – Гора. Поняв, что горожане выступают резко против многоэтажной застройки района, мы пошли им навстречу и отклонили планировочный документ", – заметил Федоров.
Первый вице-мэр подчеркнул: "Администрация всегда готова отстаивать интересы жителей Барнаула с учетом баланса этих интересов".
В завершение отметим, что вопрос зонирования территории Барнаула – сложный и многогранный. И зачастую он напрямую или косвенно затрагивает интересы множества людей. Главное – не забывать, что генеральный план определяет лишь перспективы развития на ближайшие годы, отметили в администрации города. В случае с новым документом это 15 лет.
Обновленный генеральный план Барнаула рассчитан на период до 2040 года. Какие перемены он принесет городу и его жителям, "Толку" рассказал первый замглавы администрации краевой столицы Андрей Федоров
