Больше 4,6 тыс. рублей барнаульские застройщики будут отчислять с каждого нового "квадрата" жилья в бюджет города. Деньги пойдут на школы и детсады. Но в итоге затраты лягут в цену недвижимости
Барнаульские застройщики согласились отчислять в бюджет города 4 663 рубля за каждый квадратный метр нового жилья, апартаментов и общежитий. Эти средства пойдут на строительство детских садов и школ, сообщил председатель стройкомитета Роман Тасюк на заседании городской Думы 14 февраля, где депутаты утвердили это решение. Это вынужденная мера в условиях, когда госфинансирование и ввод соцобъектов отстают от темпов заселения новых микрорайонов. В мэрии подчеркивают: решение девелоперов добровольное, но фактически – необходимое, иначе их работа может быть приостановлена.
Дефицит школ в Барнауле
Высокая инфляция привела к тому, что на строительство и капремонт соцобъектов в регионе выделят даже больше денег, чем в 2024 году, но работ на них проведут заметно меньше
Городу не хватает как минимум восьми школ. Проекты вместимостью 5,7 тыс. учеников были разработаны институтом "Алтайгражданпроект" и представлены в 2023 году, однако все они сосредоточены в Индустриальном районе. Дополнительная потребность в школах и детсадах есть в центре города и на Горе, где активно идет замена старых малоэтажных домов на современные высотки с бОльшим количеством жильцов.
За последние годы в Барнауле ввели в эксплуатацию школу на ул. Взлетной, 56 (550 учеников в смену) и детсад на ул. Сергея Семенова, 28. В 2024 году продолжается строительство средней школы в квартале 2033 на ул. Попова, 130 – первой "супершколы" в городе на 1,1 тыс. учеников. Ее стоимость – 1,87 млрд рублей, из которых 80% финансируется из бюджета края, сообщил Роман Тасюк:
"Мы все прекрасно знаем, насколько важно развитие социальной инфраструктуры для создания комфортной городской среды. На строительство школ и детских садов городским бюджетом при поддержке вышестоящих уровней власти на постоянной основе выделяются средства".
Однако, по его словам, уточненная стоимость новой школы в квартале 2036 (1,3 тыс. мест) составит 1,8 млрд рублей, а детского сада в квартале 2027 (140 мест) – 450 млн рублей. Заметим, что себестоимость соцобъектов для Барнаула подросла примерно на 30% относительно недавно, когда в городе стали действовать новые нормы по сейсмичности: теперь здания должны выдерживать толчки мощностью не 7 баллов, а 8.
Основные условия соглашения
- Соглашение заключается по инициативе застройщиков на добровольной основе.
- Распространяется на строительство многоквартирных жилых домов, апартаментов и общежитий.
- Не применяется к проектам комплексного развития территории, так как они уже включают финансирование социальных объектов.
- С каждого квадратного метра жилой площади застройщик отчисляет 4 663 рубля в бюджет города. И это будет отдельная строка доходов.
- При старте строительства жилого дома застройщик сразу вносит 25% от общей суммы отчислений, а оставшиеся 75% – после ввода объекта в эксплуатацию. Для апартаментов и общежитий уплата взносов производится в полном объеме сразу.
- Если площадь здания увеличится в процессе строительства, сумма отчислений возрастет. Если уменьшится – средства не возвращаются.
- Собранные деньги пойдут исключительно на строительство и реконструкцию соцобъектов.
"Утверждение порядка позволит эффективнее реализовывать федеральные, региональные и местные программы", – отметил Тасюк.
Неочевидные причины
Введение отчислений на строительство школ может привести к росту себестоимости и, соответственно, рыночной стоимости жилья в новостройках, говорят девелоперы. При том что средняя цена на новостройки уже добралась до отметки в 110 тыс. рублей за кв. метр (по данным наш.дом.рф), а "потолок" уже превысил 300-350 тыс. рублей, каждый дополнительный плюс к цене чувствителен. Особенно когда покупательная способность снижена из-за дорогих кредитных ресурсов.
Однако соглашение между мэрией и девелоперами – мера вынужденная. В Барнауле темпы жилищного строительства значительно опережают возведение соцобъектов. В результате жителям новых кварталов приходится возить детей в школы и детсады в другие районы, хотя градостроительные нормы требуют их размещения в шаговой доступности (300 метров – для детсадов, 500 – для школ).
Федеральная программа, по которой регион получал финансирование на строительство соцобъектов, завершилась. Новые механизмы пока не запущены. При этом в конце 2023 года региональная прокуратура заявила: если новостройки не обеспечены социальными местами по нормативам, разрешение на их строительство не выдадут.
"Ритмичное строительство социалки невозможно без участия застройщиков. Там, где власти и бизнес нашли совместный путь, там города развиваются. Это факт", – комментировал летом 2024-го руководитель строительной компании "Мой дом" Павел Князев. Однако предприниматель рассчитывал, что сумма отчислений составит 2-3 тыс. рублей со строящегося "квадрата". Эту же сумму называет "допустимой" и банк-партнер застройщика.
И Минстрой России, и ДОМ.РФ прогнозируют в этом году спад по старту новых объектов. В итоге в 2026-м может произойти обвал объема предложения на рынке, соответственно, цена квадратного метра вырастет
В 2024 году застройщики и мэрия согласовывали размер отчислений, первоначально остановившись на 4 тыс. рублей за кв. метр, однако в итоге она выросла до 4 663 рублей.
Владимир Отмашкин, основатель ГК "Союз", прокомментировал: "Радости у меня от этого соглашения нет. Когда сегодня ситуация в строительстве пришла в другое положение, нежели оно было в прошлом году, это выглядит странно. В 2023 году такое соглашение было бы нормальным, а в этом, когда упали продажи почти на 50%, когда себестоимость "лезет" вверх, ну что я могу сказать…"
Вопросов больше, чем ответов
"Каждый раз застройщик будет считать экономику своего проекта. Для каких-то стартов это может быть посильная сумма, для каких-то нет", – отмечает председатель правления регионального Союза строителей Александр Мишустин.
Девелоперы перечисляют несколько важных, на их взгляд, вопросов, которые остаются открытыми.
Руководитель крупной компании-застройщика Барнаула заявил, что строит только половину из того, на что ему выдали разрешения, — возводить больше нет никакого экономического смысла
- Дала ли прокуратура оценку решению?
- По какому принципу будут определять место строительства новых школ? Ведь средства будут поступать от девелоперов всего города, а школа может появиться рядом с одной конкретной новостройкой, и тогда она получит преимущество на рынке.
- Как прокуратура будет оценивать соблюдение градостроительных норм в случае, если застройщик внес отчисления, но соцобъекты в его районе не построены?
- На какие именно объекты начнет распространяться новое соглашение? Актуально ли оно для тех, разрешения на которые получены до его подписания?
- Если застройщик уже строит детсад, так как его к этому обязывает проект планировки квартала, должен ли он отчислять еще средства в бюджет города на строительство соцобъектов?
Игорь Дублей, соучредитель компании "Адалин", отмечает: "Много вопросов к этому соглашению. Их надо прорабатывать. Подобные проекты существуют во многих регионах. В том числе в Новосибирской области, но он у них несколько лет трещал по швам, пока они его приняли. И у них отчисление – 2 тыс. рублей, а не 4,6 тыс., как в Барнауле".
Александр Мишустин уточняет, эти вопросы, скорее всего, будут проработаны нормативными актами. Позднее их озвучат строителям: "Вопросы к соглашению остаются".
К 2040 году барнаульский Поток должен измениться до неузнаваемости: вместо аварийных бараков там построят многоэтажные дома, детсад и школу
