И Минстрой России, и ДОМ.РФ прогнозируют в этом году спад по старту новых объектов. В итоге в 2026-м может произойти обвал объема предложения на рынке, соответственно, цена квадратного метра вырастет
К концу 2024 года новости строительного рынка Алтайского края стали вызывать нешуточную тревогу. Из-за роста ставки по коммерческим кредитам и минимальных вливаний со стороны льготных ипотечных программ в компаниях заявляют: продажи рухнули, новые стройки начинать опасно. "Толк" поговорил с председателем алтайского Союза строителей Александром Мишустиным о том, как этот сектор экономики уже отреагировал на ситуацию и как при этих условиях будет развиваться дальше.
Банковский след
– Александр Анатольевич, есть ли реальные последствия ситуации, которая сложилась на рынке новостроек после отмены льготной ипотеки, роста ключевой ставки – тех событий, которые изменили рынок новостроек в 2024 году?
– В начале января мы собрали информацию с застройщиков, производителей стройматериалов, заказчиков и подрядчиков. Пока ситуация управляемая. Делать какие-то выводы и комментировать последствия можно будет по итогам первого или в начале второго квартала 2025 года. К этому моменту Центробанк РФ определится с уровнем инфляции и ключевой ставкой. Мы пристально следим за этими прогнозами. Вот недавно прошла информация о том, что по итогам февральского заседания (14 февраля 2025 года. – Прим. ред.) ставку оставят на прежнем уровне – 21%. То есть поднимать не будут, но и снижать, наверное, нет. Снижение ожидают только по итогам второго квартала.
В 2025 году покупатели едва ли заметят дефицит предложения квартир в новостройках Барнаула, а вот в 2026-м все может измениться, считают эксперты
– Что именно сейчас происходит у застройщиков?
– Мы имеем по Барнаулу 30 разрешений на строительство многоквартирных домов. Но это не значит, что их начнут возводить. Все заняли выжидательную позицию и будут смотреть, как ситуация начнет разворачиваться.
Да, есть задача достроить начатые объекты, и это реально, потому что работы стартовали еще до отмены льготной ипотеки "для всех" летом 2024 года. А значит, эскроу-счета успели наполниться на 30-50%. То есть застройщик получает кредитные средства по умеренной ставке.
А вот с проектами, которые начали строить со второго полугодия 2024 года, компании находятся в более сложной ситуации. У них эскроу-счета не наполнены или наполнены недостаточно, поэтому они платят банку за кредит коммерческую ставку. А это до 30% годовых в зависимости от договоренности. Поэтому прибыль, которая заложена в проекте, "съедается" процентами банков. То есть смысла строительства при таких ценах и условиях нет.
На данный момент у застройщиков остается один выход: отказаться от кредитных ресурсов и работать за свои оборотные средства. Но это очень дорого сегодня с учетом инфляции и всего прочего.
– То есть объемы строительства начнут падать?
– Все говорят, что будут запускать новые проекты по мере продаж квартир. Если раньше застройщик работал на пяти объектах, сейчас будет условно на одном. Вслед за этим сокращается производство стройматериалов. Андрей Отмашкин (ГК "Союз". – Прим. ред.) рассказал, что они на 30% сокращают объем выпуска продукции комбинатов железобетонных изделий.
И Минстрой РФ, и ДОМ.РФ говорят, что в этом году произойдет спад по старту новых объектов. В итоге в 2026-м будет обвал объема предложения, соответственно, цена квадратного метра начнет расти, как на любом дефицитном рынке. 2026 год будет рынком продавца.
Если сейчас на старых объектах строители могут давать скидки по специальным акциям, то на новых при такой маржинальности они уже не смогут понижать цену. Да и вообще, при проектном финансировании снижать цену им не даст банк, потому что объект может стать убыточным и кредитор не получит свою маржу. Это не интересно банку.
Ипотека – это кабала
Высокая инфляция привела к тому, что на строительство и капремонт соцобъектов в регионе выделят даже больше денег, чем в 2024 году, но работ на них проведут заметно меньше
– Однако накануне министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин обратился к застройщикам с призывом не повышать цены на новостройки. Какие мероприятия для этого готовятся?
– Пока это скорее бюрократические механизмы. Например, продлили льготу для застройщика, при которой его не будут штрафовать, если он затягивает сроки ввода жилого дома в эксплуатацию.
Не зря же Центробанк заявил, что надо заморозить экономическую активность. Что мы и получаем. Скоро и свободные кадры появятся за счет сокращения объемов строительства, производства стройматериалов. Все это во втором полугодии проявится.
То есть всячески сдерживаются объемы строительства. Но на самом деле это как посмотреть. Мы же привыкли оперировать показателями продаж новостроек, сопоставимыми, например, с 2023 годом. А если вернуться в период до пандемии – до внедрения льготной программы, то ситуация выглядит иначе. Да, мы упали на 25-30% по отношению к пиковым объемам, но мы вышли на уровень рынка, который не подогревается льготными программами. Ситуация-то не провальная. Рынок живой, и продажи идут. Останутся крупные и сильные, они и будут вести свою работу.
– Есть мнение, что к ситуации сокращения объемов строительства жилья рынок мог прийти и без отказа от льготной ипотеки. Просто потому, что в Алтайском крае уже построено достаточно на имеющийся спрос. Вы согласны с этим?
– Давайте так. Мы заявляем о том, что в Алтайском крае на человека приходится 28 кв. метров жилой площади. Но это как средняя температура по больнице: у кого-то 1 тыс. "квадратов" на человека, а у кого-то и до 28 не дотягивает. А кто-то вообще снимает угол в аренду. Не зря же поставили задачу повысить обеспеченность жильем к 2030 году до 30 кв. метров на человека, а потом и до 36 "квадратов". Задача есть, программа принята в РФ, и в Алтайском крае эти цифры будут поставлены во главу угла. Поэтому говорить о том, что мы закрыли квартирный вопрос в регионе, рано.
По словам экспертов, самую большую активность зимой проявили частники — те, кто строит по одному дому или для себя. Ожидая роста цен, они уже закупили стройматериалы
Другое дело, что возможности покупки и строительства жилья у людей мало. Вот все говорят: ипотека нам поможет. А мое личное отношение к кредитам на жилье – это самая натуральная кабала. Человек привязан к этому кредиту. Он не может поменять работу, куда-то уехать и так далее.
Сегодня я читаю: недоимки по текущим платежам за ипотеку возросли в десятки раз. Это о чем говорит? Люди набрали льготной или коммерческой ипотеки по огромной ставке. Их убаюкивали – мол, берите, вы же имеете возможность перекредитоваться через полгодика! Ан нет, не получилось. Банк ставки только повышает.
Ну, будет он отсрочку платежа давать по самым тяжелым случаям, но ситуация-то нехорошая. Особенно если сравнивать с объемом просрочки платежей в процентах к недоимкам в прошлые годы.
А завтра, если ситуация не изменится, эти квартиры с просроченными кредитами появятся на рынке. Это будет очередным ударом по застройщикам. Банкиры же будут продавать их не по рыночной цене, а так, чтобы компенсировать выданную сумму по ипотеке. Это обвалит рынок.
Я думаю, что какие-то меры поддержки отрасли будут приниматься со стороны правительства. В ЦБ говорят, что среднегодовая ставка будет 17%. Но как все пойдет – пока не понятно.
Проект планировки части микрорайона ВРЗ рассчитан на то, что к 2036 году здесь построят больше 53 тыс. кв. метров жилья и поселят почти 2 тыс. человек
– Есть мнение, что инвесторы вернутся на рынок новостроек, забрав деньги с депозитов. Вы рассчитываете на эту категорию покупателей?
– Сегодня все уповают на то, что народ положил триллионы рублей на депозиты. Когда банк начнет снижать ставку, сбережения потекут в бетон. А банки уже начали этот процесс, откатив ставку по вкладам на 1-1,5%. Это звонок населению. И тут мы возвращаемся к теме, о которой я говорил в начале интервью: на рынке жилья будет меньше, а денег больше. Цена "квадрата" в этих условиях растет. То есть доступность жилья в этих условиях будет только ухудшаться.
Градостроительство 2025
– В конце 2024 года в Барнауле приняли поправки в генеральный план. Как вы оцениваете новые решения?
– Предыдущая версия была рассчитана на то, что новое строительство сконцентрируется в уже застроенных частях города. В центре и других районах. Но из-за того, что вопросы выкупа и сноса ветхого жилья не решены системно, нам не удалось в полной мере реализовать такой генплан. Потому мы говорили о том, что земли под новостройки не хватает.
Территория Потока все больше интересует потенциальных строителей многоквартирных домов. В проекте генплана Барнаула появилась возможность строить дома в старой промзоне
В версии документа 2024 года мы вернулись к пространственному развитию города и оставили возможности строительства в старой части. Внесенные поправки выглядят здраво, но дело в том, что все это надо реализовывать. В том числе наработки по развитию транспортной инфраструктуры. В Барнауле нужно строить развязки, новые направления прокладывать.
Да, документ можно было еще дорабатывать, но процесс этот может быть бесконечным. То, что не все "хотелки" учтены, это нормально.
– На финальных этапах согласования горожане потребовали, чтобы территория частного сектора осталась в зоне малоэтажной застройки, а не многоэтажной, как предлагалось. Вы согласны с таким посылом?
– Конкретно в эту ситуацию вмешались политические структуры. Это неправильно. Да, мнение людей надо учитывать. Но если мы застраиваем центр города, надо сполна задействовать земельный потенциал. В противном случае мы будем нести затраты на то, чтобы тянуть сюда новые сети, а плотность населения останется низкой из-за того, что частного сектора слишком много. Это мое личное мнение. Надо находить возможности компенсации затраты людям, чья недвижимость оказывается в месте под перспективную застройку.
А то, что в генплане оставили под частным сектором зону Ж4 (под индивидуальную застройку), так это временное отступление. Там все равно будут выкупать участки. Со временем в руках девелоперов сосредоточится значимый объем земли, и начнут вносить изменения в градостроительные документы. Только получиться может не системная квартальная застройка, а точечные, локальные проекты. Вот это не лучший вариант.
– В 2024 году подготовили и еще один градостроительный документ – проект комплексного развития территории (КРТ) на Потоке. Что интересного в нем?
– С проработкой этого проекта мы дотянули до такой ситуации, что заходить в него очень сложно – из-за рыночной ситуации. Ведь что такое проект КРТ? Оно же предполагает затраты, помимо прямого финансирования на строительство жилья. Застройщика могут обязать, например, построить сети, предусмотреть выкуп жилья и так далее.
Вообще говорить о проекте "Поток" рано. Еще нет сформулированных требований к застройщикам: какова начальная сумма аукциона на аренду, какие именно обременения должен взять на себя победитель. Придется ли ему самостоятельно финансировать, например, строительство школы или он может рассчитывать на поддержку со стороны бюджета? А какие сроки реализации проекта? А будет ли доступно какое-то специальное кредитование и прочее.
Если они будут экономически неподъемными, я сомневаюсь, что его удастся запустить. И вообще сложно запускать такие проекты сегодня: их экономика не просчитывается. Тем более если предусматривается кредитование.
А воз и ныне там
– Еще одно важное направление для развития Барнаула – земли ДОМ.РФ не северо-западе города. Под застройку выделены сотни га. Какие там перспективы?
В среднем по всем городам рост цены квадратного метра составил 11%, и он стал стоить 141 550 рублей. Барнаул показал более бодрую динамику
– В каких-то регионах госкорпорация ДОМ.РФ работает совместно с правительством. Там на развитие территории подключаются госбюджеты, институты формирования инфраструктуры. У нас же ДОМ.РФ идет по самому простому пути: он землю выставляет на аукцион и получает за это деньги.
Они продали землю под малоэтажку во Власихе, и сейчас ребята, которые выиграли аукцион КТР, остались одни со всеми проблемами. Договор у них на комплексное развитие территории, и они должны помимо коттеджей строить сети, дороги, социальные объекты.
И если по газу, сетям отопления и водоснабжения проблемы можно решать, то по электричеству сложно. По словам арендаторов этих участков под ИЖС, им обещали дать мощности примерно на 10 домов. И главный вопрос они с администрацией города все никак не могут решить. У них записано в договоре КРТ, что надо построить школу и детсад. А зачем? В одном поселке будет 150 домов и 2 тыс. жителей. И что, для них отдельно школу строить? Тоже резонный вопрос. И все это не урегулировано на стадии продажи. ДОМ.РФ не согласовал эти вопросы с муниципалитетом.
Сегодня, например, в Барнауле строится коллектор и водопровод к Меланжевому комбинату. Этот проект реализуется за счет инфраструктурных облигаций. Сюда идут вложения из бюджета края. И да, решается проблема и комбината, и в целом жителей Барнаула.
И такую же программу нужно закладывать для микрорайона, который собирается расторговать ДОМ.РФ. И она касается не только воды, тепла, электричества. Там надо строить мощную подстанцию, дополнительные сети по водоснабжению и водоотведению. Мы писали правительству края, что надо создавать отдельную структуру для подготовки земли к строительству жилья. Пока решения этого вопроса нет.
11 разрешений на строительство выдал комитет по строительству, архитектуре и развитию Барнаула во второй половине декабря прошлого года. Четыре из них – это проекты жилых новостроек в центре города
