Эксклюзивный опрос "Толка" среди 12 застройщиков края показал: без новых мер поддержки отрасль ждет сокращение объемов и качества жилья
В июле — спустя год после отмены льготной ипотеки — "Толк" предложил руководителям строительных компаний Алтайского края рассказать об изменениях в бизнесе, впечатлениях и прогнозах. Из опроса стало ясно, что они перешли в режим максимального сбережения ресурсов. Новые проекты создаются преимущественно на бумаге.
"Если не будет программ расселения, дотационного жилья, льготной ипотеки и других вливаний денег от государства, отрасль будет жить в более низких объемах и низком качестве", — прокомментировал один из участников опроса.
Как проходил опрос
15 руководителей строительных компаний Алтайского края, которые возводят многоквартирные дома, получили от "Толка" анкету в Яндекс-форме. В анонимном формате им предложили ответить на ряд вопросов о состоянии бизнеса и прогнозах (в некоторых они могли выбрать несколько вариантов). Ответили 12 управленцев и собственников. Неавторизованно некоторые из них дали пояснения по некоторым вопросам. Также ситуацию прокомментировала Ксения Белоусова, зампредседателя комитета АКЗС по строительству.
Вопрос №1. Сравните текущие объемы строительных работ компании с теми, что были весной 2024 года (до отмены льготной ипотеки).
- Без изменений — 1 компания.
- Изменились незначительно — 4 компании.
- Сократились значительно — 6 компаний.
- Не проголосовала — 1 компания.
Один из респондентов отметил, что объем строительства в компании сократился на 60%. Другой считает, что объем упал "скорее, не из-за отмены льготной ипотеки, а из-за дополнительной социальной нагрузки при росте стоимости кредитных средств".
Строители назвали основные проблемы.
- Существенный рост стоимости подключения к инженерным сетям, особенно в центре города – из-за многочисленных согласований.
- Изменение требований к строительству. Среди них: повышение уровня энергоэффективности, требования к пожарной безопасности, к МГН (решения для маломобильных групп населения), а также усиление требований Градостроительного кодекса: к парковкам, озеленению, жилищной обеспеченности и т. д.
- Повышение стоимости стройматериалов. Упали цены только на металл, все остальное дорожает: бетон, ПВХ, лифты и прочие.
- Рост фондов заработной платы.
- Повышение налогового бремени. В том числе — изменение условий работы на упрощенной системе (УСН) с введением НДС, покупки патентов и других, что сократило возможности снизить налоговую нагрузку.
- Появление "социального платежа" в Барнауле. В феврале застройщики согласились отчислять в бюджет города 4 663 рубля за каждый кв. метр нового жилья, апартаментов и общежитий, писал "Толк". Эти средства пойдут на строительство детских садов и школ. Это вынужденная мера в условиях, когда госфинансирование и ввод соцобъектов отстают от темпов заселения новых микрорайонов. Игорь Карманов, исполнительный директор СЗ "Прайд-Инвест", комментировал "Толку", что отчисление в бюджет за дом, который компания планирует построить в центре города, составит около 40 млн рублей.
Ксения Белоусова отмечает: "У подавляющего большинства компаний наблюдалось сокращение объемов строительных работ и продаж по сравнению с периодом до отмены льготной ипотеки. Сохранение или рост объемов — редкие исключения".
Вопрос №2. Сравните текущие объемы продаж квартир/помещений в новостройках с теми, что были весной 2024 года (до отмены льготной ипотеки).
- Выросли — 2 компании.
- Сократились незначительно — 1 компания.
- Значительно сократились — 9 компаний.
Краевой Росреестр фиксирует существенное сокращение количества сделок. Так, по итогам мая 2025 года застройщики смогли продать 486 квартир в новостройках, писал "Толк". Это на 22,7% меньше, чем в мае 2024 года.
Один из девелоперов прокомментировал, что в домах высокой степени готовности и уже введенных в эксплуатацию распродано около 50-60% квартир. В предыдущие периоды на этом этапе было распродано до 80% квартир. Такая затоваренность рынка — еще одна причина откладывать старт строительства новых проектов.
По данным портала наш.дом.рф, в Барнауле строится 642 тыс. кв. метров жилья. Распродано 44% (280 тыс. кв. метров). В целом по Алтайскому краю строится 740 тыс. "квадратов". Распродано 43% (316 тыс. кв. метров).
Вопрос №3. Какова ваша стратегия продаж?
- Снижение цен и специальные предложения — 7 компаний.
- Улучшение маркетинга — 5 компаний.
- Сокращение количества предложений — 5 компаний.
Две компании указали все три инструмента. Один из участников отметил: "Пытаемся отстроиться от конкурентов и предложить уникальный продукт, чтобы не участвовать в ценовой войне на понижение при росте себестоимости".
Ксения Белоусова отмечает: "В стратегии продаж застройщики рассматривают снижение цен и специальные предложения. Но этот инструмент не может работать долго. Это, например, вызывает вопросы у тех, кто купил квартиру раньше. В целом снижение цен как стратегия, на мой взгляд, неверно. Необходимо пересматривать продукт, который застройщик выводит на рынок. Клиент, скорее всего, выберет объект, который соответствует времени".
Вопрос №4. Оцените финансовую подушку безопасности вашей компании по 10-балльной шкале, где 10 — средств достаточно для работы без кредитов, 0 — компания зависит от текущих оборотных средств.
- 1 балл — 3 компании.
- 2 балла — 1 компания.
- 3 балла — 2 компании.
- 5 баллов — 2 компании.
- 7 баллов — 1 компания.
- 8 баллов — 2 компании.
- 10 баллов — 1 компания.
Из-за падения объемов продаж девелоперы оказываются в двойных банковских тисках. Напомним, сегодня многоквартирные дома строят с использованием счетов эскроу. На них средства закрыты для застройщика до ввода дома в эксплуатацию. При этом строительство идет или за свой счет, или с использованием банковского проектного финансирования.
Те, кто воспользовался им, выполняют условия банка, в том числе по допустимой минимальной цене продажи кв. метра. То есть даже если продажи останавливаются, девелопер не может стимулировать их существенными скидками. При этом его эскроу-счет не пополняется, поэтому существенно растет процент по проектному финансированию. В этих условиях рентабельность строительства сильно сокращается.
В июне 2025 года в Алтайском крае ввели в эксплуатацию только 41 тыс. кв. метров жилья. Это на 59% меньше, чем июне 2024-го
"Финансовая устойчивость под вопросом: 66% опрошенных оценивают свою финансовую "подушку безопасности" ниже 5 баллов из 10, что указывает на неуверенность в долгосрочной перспективе в условиях сниженного спроса", — говорит Ксения Белоусова.
Вопрос №5. Выберите направления, которыми занята компания.
- Реализация (завершение) текущих проектов — 7 компаний.
- Подготовка новых проектов (формирование участков, документации и т. д.) — 9 компаний.
- Запуск новых проектов — 5 компаний.
- Выход на новые рынки/регионы — 5 компаний.
"На реализацию проекта требуется 1,5-2 года, поэтому отменить или притормозить уже запущенные стройки дороже, чем их завершить с нулевой доходностью", — указал один из участников опроса.
Еще один добавил, что в новые проекты идут те, кто по каким-либо причинам прогнозирует высокую доходность. Или те, кто борется за сохранение штата сотрудников. Последние готовы даже на очень низкую рентабельность.
Вопрос №6. Сформулируйте базовую стратегию вашей компании в текущем году.
- Развитие — 6 компаний.
- Оптимизация издержек — 8 компаний.
- Сокращение — 2 компании.
- Закрытие — 0 компаний.
"Ждем снижения ключевой ставки для перезапуска экономики", — комментирует участник. В свою очередь Ксения Белоусова считает, что сегодня в строительных компаниях придерживаются стратегии выживания и развития:
"Застройщики сосредоточены на завершении текущих проектов. При этом они планомерно готовят новые участки, формируют документацию. Этот процесс занимает 1,5-2 года. Как раз на этом — на подготовке новых стартов — и сосредоточилось большинство компаний. Выход в другие регионы — также рабочая стратегия для алтайских строителей".
Вопрос №7. Когда, по вашим оценкам, спрос на квартиры в новостройках начнет расти?
- В 2026 году — 2 компании.
- В 2027 году — 2 компании.
- В 2028 году — 2 компании.
- Не прогнозируется в обозримом будущем — 6 компаний.
- Надо работать — и будет всем счастье – 1 компания (свой вариант ответа).
- Полный коллапс – 1 компания (свой вариант).
В квартале у Оби планируют поселить людей. Для них и их детей построят бульвар, фитнес-центр, детсад, а вот для школы места не выделили
Опрошенные соглашаются с коллегами, что на текущем рынке и в целом в стране слишком много факторов неизвестности. Отдельные решения Правительства РФ и Центробанка могут как оживить отрасль, так и затормозить ее еще больше.
Также они прогнозируют, что себестоимость строительства падать не будет, а значит сокращение цены предложения произойдет за счет их маржи.
"Если не будет программ расселения, дотационного жилья, льготной ипотеки и других вливаний денег от государства, отрасль будет жить в более низких объемах и низком качестве, – сигнализируют они. – В таких условиях объекты высокого качества будут востребованы только в пятерке крупнейших городов. Там отрасль будет чувствовать себя лучше. В регионах, особенно в малых городах, где с развала СССР стройка возникла только последние 5-7 лет, она снова умрет".
Участники рынка говорят, что без доступной ипотеки квартиры покупают все реже. При этом цена предложения продолжает расти
