Строители вернулись в исторический центр краевой столицы благодаря тому, что наконец-то решается вопрос с памятниками архитектуры
Строительная отрасль краевой столицы наконец-то дождалась решения вопроса с историческими памятниками и адаптировалась к работе с эскроу-счетами (через банк, а не напрямую с покупателями жилья). Первые заявленные проекты жилых комплексов в два и более раза ниже тех, что закладывали до сих пор. Из-за этой и других особенностей нового рынка цена "квадрата" уверенно подтянется к 80 тыс. рублей. "Толк" разбирался, в каких домах будут жить в центре.
Культурный тормоз
За "Тремя богатырями" – первым элитным домом центра Барнаула – закладывают новостройку бизнес-класса. Участок уже подготовлен для работы
Строительство нового жилья в историческом центре Барнаула остановилось примерно в первой половине 2018 года. Точкой отсчета можно считать проект СК "Сибирия" на углу улицы Гоголя и пр. Социалистического. На месте старой мебельной фабрики спроектирован шести-девятиэтажный дом, но разрешения все нет из-за соседства с пятью памятниками архитектуры.
Согласно № 73 ФЗ "О защите объектов культурного наследия…", у них должны быть утверждены зоны охраны. Процесс по проекту "Сибирии" еще идет, и его тормозит пандемия коронавируса, говорят в компании.
Но, пояснили "Толку" в Крайохранкультуре, для 60% объектов Барнаула документы готовы. Это позволяет приступить к строительству в исторической части города.
В октябре свой проект на ул. Пролетарской / пр. Ленина анонсировала новая компания "СОК". Позже о формировании участка под застройку на ул. Пролетарской / пр. Социалистическом рассказали в компании "Спорт Сити" (в недавнем прошлом "Авангард" – прим. ред.).
Прощайте, высотки
Поликлинику на проспекте Калинина построил в 1936-м неизвестный архитектор. Спустя 20 лет в ней сделали первую в городе электрокардиограмму
Когда для Барнаула готовился новый генеральный план развития (принят в августе 2019 года – прим. ред.), авторы говорили, что в историческом центре не следует строить выше четырех этажей. Однако в проекте зон охраны памятников этот вопрос изучили детально и обосновали историко-культурной экспертизой для каждого здания.
Если в последние 10 лет исторический центр застраивался преимущественно 16-этажными, иногда 24-этажными домами, то по новым правилам высота снизится. Так, застройщики на ул. Пролетарской смогут построить здание высотой 24-28 метра. В зависимости от класса жилья и высоты потолков это восемь-девять этажей. Такие условия застройщиков устроили, и сейчас они прорабатывают свои решения.
Однако в некоторых случаях подготовленные зоны охраны заставляют застройщиков отказаться от выкупа участков. Например, при среднерыночной цене 1,5 млн рублей за сотку не стоит ждать расселения и нового строительства в квартале, ограниченном улицами Анатолия, Максима Горького, Никитина и пр. Комсомольским.
Здесь из-за купеческого особняка на Горького, 36 можно построить здание высотой максимум 13-16 метров, следует из проекта историко-культурной экспертизы. При минимальной высоте потолков 2,5 метра рядом можно построить только пятиэтажное здание. Под него нужно около 30 соток, которые обойдутся в 45-50 млн. Это делает строительство жилья в этой части города нерентабельным, говорит Андрей Щукин, участник проектов компании "СОК".
Цены подрастут
"Размороженное" строительство в историческом центре города накладывается на ряд других законодательных новшеств, которые в итоге приводят к росту цены квадратного метра. В одном из анонсированных проектов "квадрат" планируют продавать минимум за 80 тыс. рублей.
- В августе в силу вступило новое постановление правительства Алтайского края, которое увеличило зону сейсмичности в Барнауле до семи баллов. При таких условиях кирпичные здания не могут быть выше шести этажей. Поэтому строительным компаниям, скорее всего, придется отказаться от таких решений и строить каркасные конструкции с кирпичным заполнением. Также в центре могут возводить монолитные и панельные дома, но при условии, что их фундамент и стены будут рассчитаны на толчки в семь баллов.
- В 2019 году в Алтайском крае введены новые нормативы градостроительства. Для Барнаула увеличено количество машино-мест на парковке. Например, для дома на 100 квартир нужно построить площадку на 33 машино-места. В результате застройщику нужно покупать участок большей площади или строить дорогостоящий подземный паркинг.
- Строительство жилья возможно только при использовании эскроу-счетов, которые закрывают застройщику доступ к деньгам дольщиков. Финансировать проект можно за собственный счет или с использованием проектного финансирования (банковского займа). При этом банк будет брать за свои услуги процент.
- Некоторые собственники жилья под снос и, соответственно, земли ничего не желают знать про кризис и запрашивают за свое имущество 3-5 млн рублей за сотку.
Когда начнется стройка
По оценкам представителей компаний, которые анонсировали новые проекты в историческом центре Барнаула, приступить к реализации проектов они смогут только в новом строительном сезоне – весной 2021 года. До тех пор они будут заниматься разработкой проектов, получением документов и оформлением проектного финансирования в банках.
Строительная компания, в активе которой пока один дом, планирует "откусить" у местных коллег по рынку "кусочек прибыли"
