Чтобы повысить рентабельность новых проектов, застройщики вынужденно отказываются от межкомнатных перегородок в квартирах - это пагубный тренд
В Алтайском крае 28 домов строятся по новой схеме – с использованием эскроу-счетов и проектного финансирования (когда деньги дольщиков только идут через банк, а дом строится на кредитные средства). Это повышает себестоимость квадратного метра жилья, и чтобы добиться рентабельности, приходится экономить на качестве, признаются строители. На это обратил внимание директор компании "Домстрой-Барнаул" Евгений Востриков на круглом столе по проблемам отрасли.
Закладываем душу в банк
Проектное финансирование заработало в России в 2018 году как добровольный инструмент, а с 1 июля 2019-го оно стало обязательным. Застройщики изначально говорили, что в регионах, где себестоимость "квадрата" почти равна рыночной цене, бизнесу будет сложно вынести дополнительную нагрузку в виде банковских процентов.
"Столичные аналитики уже прекратили разбираться в проблемах проектного финансирования, потому что квадратный метр там стоит 240 тысяч рублей. Из них на кредит приходится 20-40 тысяч, и этих допзатрат никто не замечает, – говорит Юрий Гатилов, директор компании "Жилищная инициатива". – У нас рыночная цена новых объектов с учетом кредита и эскроу-счетов должна стартовать от 50 тысяч рублей за "квадрат". Фактически новостройки в Барнауле стоят от 45 тысяч рублей".
Оформляя проектное финансирование, застройщик закладывает в банк душу, продолжает Гатилов. Он привел один из примеров коллег: застройщик вложил в стройку 60 млн рублей и теперь мечтает не о прибыли, а лишь о том, чтобы отбить свои деньги. При таких условиях у предпринимателей не остается средств на подготовку новых проектов, обновление фондов и другие затраты.
Желательно не ждать коллапса
Барнаульскую улицу Промышленную предстоит перестроить в грузовую магистраль. Для этого придется снести часть усадьбы музея на улице Толстого и похоронить идею по созданию музейного квартала
Евгений Востриков оказался в числе первых застройщиков Алтайского края, который пошел на проектное финансирование. На доме на ул. 6-я Нагорная отрабатывался механизм его работы. По ряду причин кредитование замораживалось на определенный срок, и предпринимателю приходилось искать источники финансирования. Но он все равно уверен: переход на проектное финансирование – это правильный шаг.
Однако, согласен предприниматель с Гатиловым, механизм нужно специально настраивать под каждый регион и даже город. Желательно, чтобы это произошло до того, как строительство полностью остановится. А предпосылки к этому есть: с начала года в Барнауле выдали одно разрешение на строительство ЖК из четырех многоэтажек.
Пока же алтайские застройщики вынуждены экономить на качестве жилья.
"Сегодня мы видим новостройки, которые возводят по проектному финансированию, где квартиры остаются без межкомнатных перегородок. Так застройщик сэкономит на сроке работ, материалах и получит с покупателя немного больше денег, потому что стены комнат "съедают" в квартире около двух "квадратов", – поясняет Востриков. – Это к чему – мы стараемся делать лучше, а экономика говорит – нет, лучше не получится", – резюмирует предприниматель.
Чтобы завершить строительство дома на проспекте Ленина, 195а, застройщик планирует продать нереализованные квартиры общей стоимостью 27,4 млн рублей
Андрей Суртаев, руководитель проектной компании "Архи-групп", уточняет: экономия на отделке может составлять до 2 тыс. рублей за кв. метр. Она актуальна в сегменте жилья премиум-класса и нежелательна в экономе, потому что покупатель рассчитывает получить квартиру, максимально готовую к проживанию.
Чтобы не допустить коллапса отрасли и критичного снижения качества новостроек, считает Юрий Гатилов, нужно продавливать поэтапное раскрытие эскроу-счетов и снижение ставки по проектному финансированию до 2%.
Пока же ситуация в Алтайском крае видится чиновникам не такой уж плохой. Присутствовавший на круглом столе министр строительства Иван Гилев заявил, что план по вводу жилья перевыполнялся в предыдущие годы и в 2020 году строителям удастся достичь плановых 780 тыс. кв. метров.
Уточняется, что средняя стоимость квартиры площадью 60 кв. м на начало 2020 года в Алтайском крае составляла 2,8 млн рублей
