Законодатели прописали обязанность арендодателя не только предоставлять отсрочку по платежам, но и договариваться о снижении их размера
С июня 2020 года арендодателей обязали идти на уступки по поводу уменьшения арендной платы под угрозой отказа арендатора от договора. Однако, по словам барнаульских предпринимателей, на них это почти никак не повлияло: они и без законодателей за это время успели договориться. "ТОЛК" выяснил, на какие уступки идут арендодатели.
"Плюшки" для арендатора
8 июня вступил в силу закон №166-ФЗ, который вносит изменения в ряд федеральных документов, в том числе в "чрезвычайный" закон № 98-ФЗ. Последний предусматривал, что арендатор вправе потребовать снижения арендной платы в 2020 году. Но законодатели забыли про ответную обязанность арендодателя согласиться на эти требования.
Закон №166-ФЗ эту оплошность исправил. Теперь арендатор вправе потребовать от арендодателя не только отсрочки, но и снижения платы на срок до одного года. А если согласия достичь не удастся, можно через 14 дней отказаться от договора аренды — просто вручить уведомление об одностороннем отказе от договора, вернуть помещение и прекратить платить. В обычное время потребовалось бы уведомлять арендодателя о расторжении договора за 30-90 дней.
"Требовать с арендатора плату за отказ от договора, штрафы за досрочное расторжение договора, убытки в виде упущенной выгоды и тому подобное арендодатель не может", — говорит руководитель фирмы "Виноградов и партнеры", юрист Роман Виноградов.
Руководство торгово-развлекательных центров Барнаула ждет распоряжения губернатора Виктора Томенко, прежде чем всем арендаторам дать работать
Но если арендатор нанес ущерб имуществу, то он обязан его возместить. Обеспечительный платеж возврату не подлежит — он может пойти в счет погашения задолженности по арендной плате. А если ее нет или она меньше суммы этого платежа, то по общим правилам арендатор может потребовать деньги назад как неосновательное обогащение.
"Фактически арендаторы могут дождаться накопления задолженности по арендной плате и потом просто зачесть сумму обеспечительного платежа в счет оплаты задолженности. Для этого достаточно будет подать письменное заявление арендодателю", — объясняет Роман Виноградов.
"Мы всё понимаем": на какие уступки идут барнаульские ТЦ
В Барнауле подобные вопросы стараются решать полюбовно. Как сообщила "ТОЛКу" представитель консалтинговой компании "ТЦ БЦ" Анна Поломошнова, на них закон не повлиял, потому что с арендаторами удалось договориться сразу.
"У нас не было такого, чтобы кто-то что-то требовал в ультимативной форме. Все в разумных рамках. Мы сами предложили своим арендаторам облегченные условия. Нам и объяснять не нужно, мы прекрасно понимаем, какое товародвижение у них сейчас — это видно по числу покупателей", — говорит Поломошнова.
В 2019 году Burger King был третьим оператором на рынке быстрого питания в РФ с долей 5,8% после McDonald’s (9,3%) и KFC (5,9%)
Арендаторы площадей, которым управляет "ТЦ БЦ" (в частности, ТЦ "Ультра", "Первомайский", ТОЦ "Проспект" и рынок "Центральный"), получили предложения о снижении арендной платы. По отношению к тем, кто базируется на первых этажах, арендодатель использовал индивидуальный подход — в зависимости от сложности положения конкретного бизнеса. Второй и третий этажи получили одинаковое снижение.
Замдиректора ТЦ "Алтай" Ирина Клюкина рассказала о похожей ситуации: руководство торгового центра решило, что лучшая тактика — приходить ко взаимным договоренностям.
"Мы не чувствуем давления со стороны арендаторов. Никто из них не прибегает к тактике "проси больше — получишь меньше". Мы сами заинтересованы сохранить пул арендаторов — и это на данный момент важнее, чем коммерческая составляющая. Не могу сказать, что мы их балуем, но отнеслись максимально лояльно", — говорит Клюкина.
За период простоя арендаторам ТЦ "Алтай" начислили платежи в том размере, "который они могли себе позволить, не работая". Затем арендодатель начал в индивидуальном порядке предоставлять скидки. Одинакового решения для всех принимать в данной ситуации нельзя: бизнес по-разному себя чувствует.
"О скидках мы договариваемся помесячно, потому что пока не знаем ни даты снятия ограничений, ни сроков восстановления трафика покупателей. Арендодателей призываем не нервничать: мы всегда договоримся. Но нас тоже нужно понять: ни один закон не обязывает нас снять арендную плату полностью", — объяснили Ирина Клюкина.
Федеральные и международные сети в ТЦ "Алтай" перешли на процент от оборота. В единственном случае, когда стороны не смогли договориться о цене, арендатору предоставили отсрочку согласно букве закона.
"Ценник конский, съезжать некуда"
Арендаторы тоже не рвутся покидать "насиженные" места. Хороших предложений по аренде на рынке немного.
На рынке коммерческой недвижимости три глобальных фактора запускают новые процессы. Пандемия, "коммуналка" и налоги могут сильно изменить работу магазинов и офисов
Так, в ТЦ "Онегин" на ул. Максима Горького одному из арендаторов в сфере бьюти-услуг за период простоя снизили плату на 20%. Съезжать оттуда предприниматель не намерен.
О скидке в 50% рассказал "ТОЛКу" один из барнаульских бизнесменов в сфере IT-услуг. Его офис находится на ул. Пушкина. Однако с июля арендодатель просит полную плату.
Владелец магазина "Главпарфюмер" на ул. Молодежной Игорь Шиповалов рассказал, что за время полного закрытия с него не взяли арендную плату, а затем предложили скидку в 50%. С июня он вносит платежи в прежнем объеме.
"Мы чувствуем себя неплохо (тьфу-тьфу-тьфу, не сглазить бы). У нас оживилась торговля, даже аврал сейчас небольшой. Появились крупные заказы. Онлайн-продажи у нас, к сожалению, не пошли: заказывали считанные разы. Парфюм — это не тот товар, который легко можно так покупать", — говорит предприниматель.
Ради интереса Шиповалов отслеживал предложения по аренде на рынке. По его словам, съезжать объективно некуда, потому что "ценник конский".
"Чуть ниже ЦУМа на пр. Ленина сдается "аппендикс" размером меньше нашего торгового зала — 33,5 тыс. рублей. Рядом с нами буквально в соседнем доме помещение стоит 60 тыс. рублей. И сдается оно уже несколько месяцев. Странно, конечно, заламывать такую цену — не лучше ли получать хоть какие-то деньги, чем простаивать?", — размышляет Игорь Шиповалов.
Право на отказ от договора аренды имеют:
- предприниматели из списка пострадавших отраслей;
- арендаторы площадей в здании, которое используется для ведения деятельности из списка наиболее пострадавших отраслей;
- те, чей договор аренды был заключен до принятия решения о введении режима повышенной готовности на территории субъекта РФ.
