Застройщики в Барнауле, которые еще недавно жаловались на дефицит земель, теперь не горят желанием осваивать сотни свободных гектаров вдоль Павловского тракта
Барнаульским застройщикам скоро отдадут под высотное жилье поля вдоль Павловского тракта по договорам комплексного развития территорий. Но прежде чем это случится, надо заняться развитием данной площадки, считают эксперты, которые приняли участие в заседании дискуссионного клуба "Точка зрения". Оно прошло 28 ноября в "Сибирской медиагруппе" и было посвящено земельным вопросам.
"Учитывая дефицит земель в Барнауле, эти территории важны. Они будут осваиваться не одно десятилетие. Предполагается строительство многоэтажного жилья, но очень многое предстоит сделать в плане обеспечения транспортной, инженерной и социальной инфраструктурами. В этой части будем работать с муниципалитетом. Учитывая обилие федеральных программ, которые сегодня работают, думаю, появятся застройщики, которые найдут для себя какую-то рентабельность", – высказался заместитель министра строительства и ЖКХ Алтайского края Игорь Спивак.
Застройщики не кинутся
Однако, присутствующие застройщики не выразили готовность зайти на территории, пока не увидят перспективу развития площадки. А вот компания "Алгоритм" там уже работает и имеет печальный опыт. В 2018 году она выкупила на торгах 86 га на пересечении Павловского тракта с ул. Просторной и только в 2022-м смогла приступить к строительству первых домов.
Эти годы ушли на вывод территорий из седьмой приаэродромной подзоны, запрещающей возведение зданий, а также на утверждение проекта планировки кварталов и ЖК. За это время кардинально изменились экономические условия. И сегодня ни один застройщик не сможет себе позволить зайти в такой долгоиграющий проект с туманной перспективой. К тому же есть и другие проблемы.
"Если организаторы аукционов определят, за счет каких средств появятся объекты социального назначения, то, возможно, и будет заинтересованное лицо. Но если эти объекты включат в комплексное развитие, как в центральной части России, то вряд ли. У нас низкомаржинальные проекты, и мы не можем сами строить инфраструктуру, дороги, а потом включать все это в стоимость квадратного метра", – говорит директор "Алгоритма" Ксения Белоусова.
Власти Барнаула объяснили, как будут застраиваться участки, освобожденные от аварийных домов на Потоке. Эту территорию ждет комплексное развитие, но не сразу
Она убеждена, что нужен куратор от Дом.рф, который бы прорабатывал включение этих проектов в какую-то программу. Сами застройщики и муниципалитет сейчас не будут заниматься развитием земель, которые им не принадлежат. Поэтому в интересах Дом.рф, как продавца участков, самостоятельно повысить их привлекательность.
Вместе с тем Белоусова уверена и в том, что на эти территории не зайдут никакие крупные федеральные инвесторы. При низкой рентабельности проектов в Алтайском крае им это будет неинтересно.
Надо много миллиардов
Вице-мэр Барнаула Андрей Федоров напомнил, что, прежде чем начать активное строительство на этой территории, необходимо дождаться нового генплана и правил землепользования. Ранее эти земли не были предусмотрены для высотного жилья, сейчас в генплане им изменили функциональную зону, но он еще не утвержден.
"А если говорить о развитии инфраструктуры Северо-Западного планировочного микрорайона, то здесь необходимо не только доведение сетей до этого участка, но и модернизация существующих водопровода и канализации. Затраты на эти цели будут многомиллиардными. А коридоры для сетей ограничены, и вести их на каждый участок по 50 га отдельно не получится. Нужно думать, как сделать это комплексно. Также пока непонятно, кто будет строить школы, садики. Это десятки объектов. А стоимость одной школы сегодня доходит до 1-2 млрд рублей", – говорит чиновник.
Главный инженер "Алтайгражданпроекта" Евгений Башкиров напомнил еще и про отсутствие дорог. С перспективным жилым массивом город связывает только Павловский тракт, который и без того не справляется с сегодняшним транспортным потоком. А 500 га – это 20-30 микрорайонов, и нагрузка на него будет колоссальной. При этом расширить магистраль нельзя, потому что она зажата существующей застройкой.
"Больше решать, чем страдать"
"Мы здесь собрались делить шкуру не то что неубитого, а несуществующего медведя. Потому что закон о комплексном развитии территорий появился недавно и только на бумаге. По нему ничего еще на практике не осуществлено. Он бы работал, если бы к нему прилагалось федеральное финансирование. Если бы регион делал проект планировки, запрашивал у федерального центра 30 млрд рублей, например, на строительство школ, дорог. Но этого нет. А Дом.рф – организация не местная, и уделять какое-то пристальное внимание нам, искать деньги они не будут", – высказался заместитель директора компании "Жилищная инициатива" Роман Клевакин.
Он предлагает создать муниципальную структуру, которая бы брала участок, межевала, доводила до ума, согласовывала сети, планировки территории. А затем выставляла готовые площадки на аукцион. Вырученные деньги могли бы направляться на развитие нового квартала и так далее по цепочке.
На Змеиногорском тракте в Барнауле нашли 50 га земли под жилищное строительство. Ранее здесь были сельскохозяйственные поля, которые уже не используются
"А у нас выставляются участки по непонятной стоимости, и эти деньги растворяются в бюджете. Потом мы сидим и ломаем голову, где бы нам взять деньги. И по сути, мы идем только к точечной застройке. Это сейчас наша реальность", – говорит он.
Ксения Белоусова все же настроена более конструктивно. Она призвала принимать предлагаемые условия и вырабатывать стратегию. А также объединяться всем сообществом и выходить на органы власти со своими инициативами.
"Ждать от властей какого-то чистого земельного участка с сетями не стоит. Несколько лет назад точечная застройка развивалась без проекта планировки. Муниципалитет проявил твердость и потребовал их разработки. Сегодня мы уже строим дома с ними. Следующий шаг – понять, за чей счет строить социальные объекты, предусмотренные в этих проектах планировки. Я верю в светлое будущее, и хотелось бы, чтобы мы вместе начали больше решать, чем страдать", – говорит директор "Алгоритма".
Разработчики барнаульского генплана и эксперты обсудили, где можно разместить новые микрорайоны с жилыми высотками и общественными объектами. Они нашли как минимум четыре перспективные территории
