Инвестиции в недвижимость – это проекты, которым нужно время, чтобы принести прибыль своему собственнику. Как вкладывать в сложившихся условиях, рассказали эксперты
В период высоких банковских ставок инвестиции в недвижимость "в короткую" проигрывают вкладам. Первые сулят около 10% доходности, вторые – 16%. Но это не значит, что с рынка ушли желающие заработать на квартирах, земле, коммерческих объектах. О перспективных стратегиях рассказали участники проекта "Время трендов". Выяснилось, что апартаменты, особые новостройки, малоэтажка и производственные объекты по-прежнему интересны тем, кто решил "припарковать" свой капитал в "бетон".
Инвесторы притихли, но вернутся
"Когда тебе дают кредит под 3–6% годовых, а квартиры дорожают на 30% в год, то ума много не надо, чтобы стать инвестором. Недвижимость привлекает, потому что "ближе к земле" – она всем понятна, ее можно "пощупать". Доход от нее зависит во многом от тебя – ты сам выбираешь объект, оцениваешь его. А как сработают, например, акции, от тебя не зависит", – поясняет директор АН "Ключ-риэлт" Константин Никитеев.
Он делит инвесторов на активных и пассивных. Первые ищут перспективные объекты и вкладываются, надеясь получить прибыль на перепродаже или запуске бизнеса. Вторые приобретают их, чтобы сдавать в аренду и получать пассивный доход. Если он меньше, чем от вклада, деньги отправляются в банк.
Поэтому, продолжает Вадим Руссков, гендиректор АН "Миэль", сейчас, в период очень высокой ключевой ставки Центробанка (16%), инвесторы в коммерцию и жилье переориентировались:
Закредитованность населения растет и это может внести коррективы в развитие строительной отрасли Алтайского края, считают эксперты
"Много свободных средств ушло в банковский сектор – на "длинные" или "короткие" депозиты, которые сейчас в районе 16% годовых. Но это "игра в короткую". Все равно ситуация поменяется. Мы все верим в хорошее – что ключевая ставка опустится пусть не до 8%, но до 10%. Ожидается, что этот процесс начнется уже во втором полугодии 2024 года. Соответственно, и банковские депозиты будут с другой [более низкой] ставкой и деньги вновь начнут затекать на рынок недвижимости".
Эксперт подчеркивает, цены на жилье и другие объекты всегда показывают растущий тренд:
"У нас [в России] было два момента, когда рынок отыгрывал назад и цены падали на 30%. Это 2008–2009 и 2014–2015 годы. Но потом опять начался рост. Вкладывая в недвижимость, трудно грандиозно проиграть: она как минимум защищает капитал от инфляции, которая на самом деле не 7–8%, а больше. А в каких-то секторах позволяет найти прибыль".
Новостройки: лучшая инфраструктура
Гендиректор строительной компании "Мой дом" Павел Князев уверен: рынок новостроек Барнаула далек от перенасыщения и стагнации.
"Если посмотреть на ситуацию широко, то увидим: обеспеченность жильем в России очень низкая по сравнению с рядом стран. Если там на одного человека приходится 35–40 кв. метров, то норматив у нас – 25 кв. метров. Поэтому нам еще строить и строить, в том числе пытаясь компенсировать ветхий жилой фонд, который ежегодно выходит из строя", – говорит Князев.
Строитель также отмечает: покупатели жилья в провинциях "взрослеют". Побывав в других городах и странах, они видят новый уровень комфорта жилья и хотят получить аналогичное.
"Цена растет на то, что отличается с точки зрения продукта – начиная от эстетики в архитектуре и заканчивая благоустройством придомовой территории. Не формальным, а для человека", – продолжает Князев.
"Я считаю, что на любом рынке можно найти перспективные ответвления, – продолжает Виталий Шульга. – На что делать ставку сейчас? На недвижимость в центре города с развитой инфраструктурой – с хорошими детскими садами, школами, парками, скверами. Такие места притягивает капитал, власть, инфраструктуру, поэтому квартиры заметнее растут в цене на фоне других новостроек".
"Сейчас к выходу на рынок готовится уникальный жилой комплекс. Цена квадратного метра будет интересной – около 200 тыс. рублей. Уже сейчас сформирован лист ожидания. Инвесторы хотят "припарковать" там свой капитал, потому что им нравится локация и формат комплекса. И это тоже инвестиции, потому что эти деньги они могли бы вложить в бизнес или депозит, но выбирают этот проект", – говорит Вадим Руссков.
"Не всегда покупка рациональна. Иногда она опирается на чувство "вау". Это добавочная стоимость, которую рынок продает очень эффективно, – продолжает Константин Никитеев. – Почему зашли московские проекты апартаментов? Потому что вау! Ну и что, что 380 тыс. рублей за "квадрат". Все равно берем. Потому что такого у нас еще не было".
С другой стороны, и отдельные новостройки в спальных районах конкурируют с жилыми комплексами в центре города. Андрей Кутулуцкий, девелопер коммерческой недвижимости, руководитель компании "К Инвест плюс", говорит, что в Индустриальном районе застройщик может предложить оформленные кварталы со своим стилем и образом. В центре дорогой ЖК может появиться вокруг "сараек", что сразу снижает его привлекательность для инвестора.
Малоэтажка: земля в приоритете
Эксперты отмечают, что на фоне пока стагнирующих первичного и вторичного рынка квартир в многоэтажных домах, малоэтажка остается перспективной для инвестиций. Она начала активно привлекать покупателей, когда в 2022–2023 годах цена дома с собственным участком была ниже, чем на квартиру в новостройках.
"Инвесторы переключились с квартир на участки, которые начали расти в цене, – говорит Александр Верясов, директор строительной компании "АлтЭкоАрт". – Тренд продолжился и в 2024 году. Сейчас мы видим, что весной земля подорожала на 20–30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года".
"Земельные участки с хорошей подготовкой для строительства дома и проживания переживают бум спроса и роста цен, – подтверждает Николай Скрипников, замгенерального директора компании "Фирсова слобода". – В наших поселках они существенно подорожали. Например, в поселке "Палитра" с 2020 года – в три-четыре раза, отдельные позиции – в пять раз".
Сезон на рынке малоэтажного жилья в 2024 году стартовал с высокого спроса и цен. И есть все предпосылки, что тренд будет развиваться
Такой тренд не устраивает девелоперов, которые вкладываются в инженерную инфраструктуру, дороги и т.д. Потому что инвесторы скупали уже оснащенные территории не для строительства, а чтобы дождаться хорошей цены для перепродажи. А это ведет к тому, что в поселках появляются "проплешины" в застройке, что не красит его.
Чтобы предотвратить это, девелоперы либо отказываются от продажи участков вообще и предлагают только готовые дома, либо устраивают аукционы, чтобы участки оптом купил застройщик. Но и это не всегда срабатывает – отдельные локации оказываются на вторичном рынке.
Эксперты отмечают: инвестиции в землю интереснее, чем в готовые дома. "Вложения в коттедж не будут работать, как в квартиру, когда купил долевку и ждешь финиша строительства многоэтажки, – говорит Николай Скрипников. – Частный дом требует обслуживания, содержания, а значит времени, ресурсов, в том числе денег".
Коммерческие объекты: долго, но надежно
Инвестиции в сегмент коммерческой недвижимости "просели" особенно заметно. Вадим Руссков отмечает: ипотека на такую покупку сейчас стоит 16–22% годовых, а срок окупаемости вложений вырос.
"Инвесторы, которые покупали коммерческую недвижимость, рассчитывали на доход примерно в 10% годовых. Сейчас они ушли в депозиты. И если мы будем сравнивать первый квартал 2024 года с аналогичным периодом 2023-го, мы увидим проседание по количеству сделок", – говорит Валерий Власов, собственник компании TFKgroup.
Вадим Руссков продолжает: "Сегодня эти деньги реально лучше отнести на вклад в банке, если говорить про короткие инвестиции. Но если говорить про длинный срок, то такие объекты предпочтительны, потому что деньги остаются защищенными и продолжают работать".
Барнаульские строители не понимают, как работать на огромных полях без инженерии, дорог и социальных объектов, но им придется ввязываться в эту историю
Андрей Кутулуцкий, девелопер-застройщик, отмечает, что интерес к коммерческим объектам со стороны предпринимателей остается:
"Есть спрос и, соответственно, дефицит складских, логистических и производственных помещений. На рынок приходят те, кто уже выстроил производство, научился работать, купил оборудование и теперь ему нужно новое помещение".
Этот тип недвижимости также растет в цене, отмечает Кутулуцкий, но в данном случае еще и из-за того, что растет себестоимость зданий: "Срок окупаемости таких вложений растет, однако я знаю, что заключаются сделки с перспективой окупаемости порядка 15 лет. Профессиональные риэлторы скажут, что такие объекты непродаваемые, но нет. И на них есть покупатель. Иногда железная гарантия возвращения средств в течение 15 лет лучше, чем неоднозначная в течение 10 лет".
Апартаменты: новый соблазн
На Алтае стали появляться новый для региона формат недвижимости – апартаменты. Это коммерческая недвижимость – там соответствующая коммунальная плата, в помещении нельзя прописаться. Но такие объекты приспособлены для проживания, и они тоже стали объектами для инвестиций.
Еще недавно вокруг озера Манжерок небольшой участок продавали за 300–500 тысяч рублей. Сегодня – за 4 млн. Это ярко иллюстрирует "буйство" на рынке недвижимости туристических мест
Апартаменты делят на два типа. Первый – квази-жилье. Его устраивают в реконструированных общежитиях, коммерческих помещениях или строят как дом, но на участке, который предназначен для, например, общежития. Такой проект демонстрировала компания "Жилищная инициатива" на градостроительном совете. Инвестиции в квази-жилье во многом похожи на приобретение квартир в готовых или строящихся многоэтажках.
Второй тип апартаментов – с сервисным обслуживанием – пока только заявляется в Горном Алтае. В них "квадраты" предаются готовые для проживания – с отделкой, мебелью, текстилем и т.д. Но главное – сервисная компания занимается профессиональной сдачей таких апартаментов в аренду, на чем и зарабатывает собственник. В туристической зоне нашего региона сейчас строится два таких проекта. Обещанный срок окупаемости – около шести-семи лет.
В Барнауле подобное предложение анонсировано пока в одной локации. И, как отмечает девелопер, интерес к нему есть. Впрочем, Константин Никитеев полагает, что бурного развития этот сегмент в ближайшее время не получит, так как город все-таки располагает землей под классическое жилье:
"Почему рынок апартаментов растет в больших городах? Потому что там дефицит земли под жилье в интересных локациях. Это недожилье, но рядом с вузом, метро и так далее. В Барнауле такой проблемы пока нет".
Ветхий частный сектор – риск и интерес
Стратегия инвестора зависит от множества факторов: размера свободных средств, желаемого срока вложения и окупаемости, особенностей отдельных сегментов рынка недвижимости, желания рисковать.
Например, одно из интересных направлений – выкуп аварийных домов и территорий частного сектора, который по генеральному плану развития города отнесен под многоквартирные дома. Крупный застройщик может заинтересоваться уже сформированным лотом, сэкономив на переговорах с домовладельцами.
На 8 гектарах в старой части Барнаула можно разместить высотную жилую застройку, детсад, школу, стадион, баскетбольную площадку и многое другое. Все это предусмотрено в проекте планировки территории
Однако в этом бизнесе много рисков. Александр Верясов говорит, что часто нет четких представлений, что именно город "захочет" видеть на этой территории: "Так можно, например, стать собственником участка, который будет отведен под школу или детский сад. И есть вероятность, что государство выкупит его по оценочной стоимости земли".
"Это высоко рискованное направление – расселение ветхого частного сектора, – продолжает Вадим Руссков, – Им чаще всего занимаются профессиональные риэлторы, приближенные у девелоперам. Но и они могут попасть в ситуацию, когда восьмой участок на одной территории достанется им по цене семи предыдущих. /…/ У каждого свой порог желаемой маржинальности, инвесторской жадности в хорошем смысле. Кому-то достаточно 15–20% годовых, а кому-то и 50% мало. Каждый играет в свою игру".
"Рецепты" удачных инвестиций в покупке объектов, которые ближе к душе называет Александр Верясов: "Я всегда придерживаюсь правила: если квартира, участок или любая другая недвижимость мне нравится, я бы хотел здесь жить и работать, то и другим она понравится с большой долей вероятности".
Чек-лист инвестора 2024 года
- Оценить срок желаемой окупаемости. Инвестиции в недвижимость – это чаще всего "длинные" деньги. Отдельные проекты могут гарантировать возврат денег только через 15 лет.
- Найти проект, который нравится лично. С большой долей вероятности он понравится другим и на нем можно будет заработать.
- Быть в рынке и мобильно реагировать на новые предложения или сегменты в стадии бума спроса. Некоторые сейчас сулят высокую доходность и окупаемость за 6–7 лет. Но не забывайте об оценке рисков.
- Учитывать локацию, формат, сервис. Это характеристики объектов недвижимости, которые формируют их стоимость. Для жилья, например, предпочтительны деловой центр города, соседство с вузами.
- Следить за объектами с вау-эффектом. Они, как правило, имеют добавочную стоимость, но не в краткосрочной перспективе.
При всем обилии земли для строительства жилья в Барнауле отрасль стоит на пороге перемен. Как она переживет кризис, станет понятно примерно через два года, когда заселят уже начатое
