Для девелоперов периоды ажиотажных продаж — это не самое радостное событие. Оно имеет под собой определенные причины и несет "долгоиграющие" последствия
По итогам сентября в Алтайском крае продано рекордное количество квартир в новостройках. После такого всплеска компанию, скорее всего, ждет существенный спад в реализации квадратных метров, полагает председатель Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин. Свой прогноз он дал в ходе урбан-тура, организованного 15 октября по новостройкам Барнаула.
Семейный переполох
Напомним, с 1 октября в России изменили условия выдачи семейной ипотеки. Теперь получить заем по льготной ставке могут те, у кого есть хотя бы один ребенок до 7 лет. Чем больше детей в семье, тем ниже ставка: она составляет от 10% до 2%.
Когда семье тесно в старой квартире, она переезжает в жилье побольше и получше. Иногда такие сделки сдерживают внешние факторы, но это не может длиться слишком долго
То есть ставка сделана на многодетные семьи, но, как заметил соучредитель компании "Акто" Александр Зайцев, платежеспособность этих семей может быть невысокой, и приобрести 3-4-комнатную и более просторную квартиру даже по льготной ипотеке под 2% сможет малое количество претендентов.
Поэтому, ожидая изменений, граждане поспешили взять льготные кредиты на старых условиях, чтобы приобрести квартиры в новостройках.
Сентябрьский залп
По данным регионального Росреестра, в сентябре заключено 1 032 договора долевого участия в строительстве (ДДУ). В среднем в течение года удавалось заключить существенно меньше ДДУ. Минимальное количество было в феврале и мае — 360 и 335 штук соответственно. Чуть лучше обстояли дела в июне и августе — 535 и 628 соответственно.
Ипотек в первый осенний месяц 2026-го также выдано рекордно много — 2 057 штук. Их существенная часть заключена по коммерческой ставке и направлена на вторичный рынок, отмечали ранее эксперты "Толка". Однако и первичный рынок получил свою порцию покупателей с льготной ипотекой.
"Понятно, что после такого рекордного объема продаж компанию ждет спад в реализации квартир. Думаю, что он продлится около двух месяцев, — полагает Александр Мишустин. — Такой тренд мы наблюдали и в ходе других потрясений рынка, когда, например, сильно падал курс рубля. В этот период люди стараются вложиться в недвижимость, а затем покупатели на какой-то срок просто "кончаются".
Экспертов настораживает рост нераспроданности жилья. В Алтайском крае по итогам сентября он составляет 33%, сообщается на сайте наш.дом.рф.
Текущие объемы строительства многоквартирных домов должны были бы вселять оптимизм, однако за приятными цифрами скрыты проблемы
"Это некрасивая ситуация. При этом одни застройщики, как, например, "Союз", рапортуют о 90-100% распроданности готовых домов. Это значит, что у других процент совсем невысокий. Особое беспокойство вызывают небольшие компании, которые строят 1-2 дома. Они рискуют попасть на повышенную банковскую ставку, если не смогут своевременно наполнять счета эскроу, то есть продавать квартиры в строящихся домах", — говорит Александр Мишустин.
Будут наблюдать
Тренд на отказ от массового субсидирования покупки жилья со стороны государства заставляет девелоперов задуматься над продуктом, который они предлагают. Идет оценка целесообразности использования определенных материалов и технологий, сложности благоустройства, предложения дополнительных опций (например, мест для консьержей в холлах, ведь от них собственники могут отказаться).
Также оценивается оптимальная квадратура квартир — идет поиск "метража", который будет успешно продаваться. Ставка делается на малогабаритные варианты, однако потребность в "семейных" квартирах большой площади также остается.
Участники урбан-тура заметили, что рынок новостроек инертен и на запуск новых концепций потребуется длительное время. Так, разработка проекта дома и вывод его на строительство занимают до двух лет.
"Губернаторы получили рекомендации отслеживать состояние застройщиков в регионах, реагировать на трудные случаи, не допускать банкротств и заморозки строек. По оценкам надзорных органов, ситуация в Алтайском крае нормальная. Но нам нужно прожить 2-3 месяца в новых условиях ипотечного кредитования и оценить, как смогут девелоперы приспособиться к ним, будет ли спрос на их предложение", — резюмирует Александр Мишустин.
Он подчеркивает: залповые всплески продаж, как и последующее затишье, сказываются на девелопменте негативно и требуют время для перестройки участников. Задача всех – не допустить серьезных потерь.
Основной стратегией покупателей становится продажа имеющейся недвижимости, добавление ипотечных денег – и приобретение нового жилья
