На каких условиях действительно выдают льготную ипотеку с господдержкой, где скрыты переплаты и стоит ли бежать в банк как можно скорее
До 1 ноября 2020 года в России можно оформить льготную ипотеку под 6,5% годовых и даже дешевле по программе господдержки. Она рассчитана на покупку новых квартир от застройщиков. Однако за разрекламированными базовыми условиями скрыто много факторов, которые заметно влияют на условия займа. "Толк" разбирался в нюансах с помощью экспертов рынка недвижимости.
Какой процент по льготной ипотеке и будет ли он снижаться?
Чтобы повысить рентабельность новых проектов, застройщики вынужденно отказываются от межкомнатных перегородок в квартирах - это пагубный тренд
Ставка по льготной ипотеке с господдержкой – 6,5% годовых. Однако банки делают скидку своим заемщикам, предлагая 5,7%, 5,9%, 6,1%.
Информации о снижении процентной ставки в базовых условиях программы нет. Однако это не исключено в связи с тем, что ставка Центробанка снижается. В июне она упала до 4,5% годовых. В январе главный индикатор денежно-кредитной политики ЦБ равнялся 6,25%.
"Если руководство банка захочет, оно сможет снизить ставку до 4,5% годовых", – говорит Надежда Михнюк, руководитель отдела продаж компании "Строительный камень".
Можно взять ипотеку еще дешевле?
Самые дешевые займы – это штучный продукт, который доступен при соблюдении особых условий. Например, рождение второго и последующего ребенка в строго оговоренный период. В некоторых случаях ставка может составлять 1% годовых на срок, пока строится дом. Дальше ее, скорее всего, поднимут. Искать такие предложения следует в офисах застройщиков или в агентствах недвижимости, которые работают со строительными компаниями и знают их условия сотрудничества с банками.
В целом, отмечают федеральные аналитики, средняя ставка по ипотеке в стране падает. По итогам года она может составить около 7% годовых.
Если ипотека продолжит дешеветь, банк снизит ставку?
Чтобы завершить строительство дома на проспекте Ленина, 195а, застройщик планирует продать нереализованные квартиры общей стоимостью 27,4 млн рублей
Нет. Ставка по льготной ипотеке с господдержкой сохраняется на весь срок кредитования. Снизить ее можно, перекредитовавшись в другом банке. Однако в этом случае нужно рассчитывать сумму выгоды. Не исключено, что накладные расходы и условия погашения нового кредита "съедят" ее.
Это правило касается тех, кто брал кредит в предыдущие годы под высокий процент и сейчас хочет воспользоваться льготной ипотекой с господдержкой.
Какой первоначальный взнос по льготной ипотеке?
Изначально первоначальный взнос по льготной ипотеке составлял 20% от стоимости квартиры. Это, отмечают барнаульские риелторы, было сдерживающим фактором для потенциальных заемщиков – не все могли предоставить нужную сумму, чтобы купить желаемую квартиру.
29 июня в силу вступило новое постановление правительства, которое снизило первоначальный взнос до 15% от стоимости объекта. Однако, говорят риелторы, банки могут предложить заемщику все же внести 20% и больше от стоимости квартиры. Отказаться можно, но в этом случае кредит могут не дать без объяснения причин.
На какой срок оформляют льготную ипотеку?
Максимальный срок кредитования по льготной ипотеке – 30 лет. Это позволяет сократить сумму ежемесячного платежа, но, естественно, повышает сумму переплаты. Рассчитать ее можно, воспользовавшись ипотечным калькулятором.
Какую квартиру можно купить по льготной ипотеке?
Максимальный размер первоначального взноса не лимитирован. То есть заемщик может оплатить из своих средств любую сумму. Но при этом в кредит ему дадут 6 млн рублей, если покупается жилье в регионе, и 12 млн, если в Москве и Санкт-Петербурге.
Эти новые лимиты актуальны с 29 июня после вступления в силу соответствующего постановления правительства РФ.
В Барнауле, отмечают застройщики и риелторы, это открывает возможность приобретать квартиры с минимальным первоначальным взносом и большой площадью. Например, трехкомнатные, цена на которые превышает 3 млн рублей. Так, директор компании "Вира-Строй" Денис Краев говорит, что благодаря новому лимиту весь их прайс попадает под льготное кредитование.
Всем ли дают льготную ипотеку?
Строители посоветовали министру Ивану Гилеву не обольщаться показателями по вводу жилья. Перспективы не то что не радужные, а уже критично плохие
У каждого банка свои условия аудита заемщика. Но в любом случае кредитная история и платежеспособность изучаются.
"Ипотеку не раздают направо и налево, как это было в 2008 году, – говорит Дмитрий Дворядкин, руководитель агентства недвижимости "Перспектива 24". – Если у заемщика недостаточный доход или в прошлом были проблемы, ему могут отказать или предложить заем под больший процент, меньшую сумму и так далее".
Однако банков-кредиторов, которые работают с льготной ипотекой, множество. Получив отказ у одного, можно обратиться в другой. Чтобы "усилить" заявку, приглашаются созаемщики, увеличивается сумма первоначального взноса.
Банк не обязан объяснять клиенту, по каким причинам он отказал заемщику в льготной ипотеке или любом другом виде кредита. Риелторы поясняют "Толку": иногда дело в том, что заемщик не хочет платить за допуслуги банка, которые могут достигать 50 тысяч рублей.
За какие допуслуги придется заплатить, оформляя льготную ипотеку?
Мэрия отказала компании, которая имеет отношение к совладельцу сети "Мария-Ра", в размещении второй очереди ТЦ "Лето" на улице Шумакова
Специальных допуслуг под льготную ипотеку у банков нет. Однако там обязательно предложат застраховать имущество и жизнь заемщика, потому что того требует закон. От этой нормы можно отказаться, но тогда ставка поднимется на один процентный пункт. То есть ипотеку оформят не под 6,5%, а 7,5% годовых.
"Банк предоставит на выбор список страховых компаний, с которыми он сотрудничает. Там можно подобрать выгодные условия. Самую большую сумму придется заплатить людям старше 55 лет, поэтому им может быть выгодно отказаться от страховки. А вот молодым людям до 40 лет страховка может обойтись в 0,3% от суммы кредита", – говорит Надежда Михнюк.
Еще одна платная допуслуга – открытие аккредитива. Это счет, на котором лежит первоначальный взнос за квартиру, пока оформляется сделка. Этот процесс, включая регистрацию в Росреестре, может занять около трех недель.
А вот за размещение денег на эскроу-счете платить не нужно. Но надо понимать, что 100% стоимости квартиры будут заморожены там, пока дом не введут в эксплуатацию. Собственник ничего не заработает на размещенной на эскроу сумме первоначального взноса. А вот процент по кредиту и платежи погашения банк начнет взимать сразу же.
"Поэтому мы советуем клиенту посчитать, выгодно ли ему покупать квартиру в строящемся доме. Ведь некоторым около двух лет, а то и больше предстоит платить аренду и ипотеку", – добавляет Михнюк.
Правда ли, что из-за льготной ипотеки квартир не осталось?
Министр строительства Иван Гилев рассказал о рекордных показателях рынка новостроек: "путинскую" ипотеку оформляют на сотни барнаульских квартир
Риелторы и застройщики подтверждают, что самые ходовые позиции – студии стоимостью до 1,5 млн рублей – у застройщика уже не найти. Такие предложения есть в домах на стадии котлована, соответственно, их ввод можно ожидать через два года и позже.
Также сложно подобрать квартиру со сроком сдачи в 2020 году или в готовом доме от застройщика. Предложения есть, но они точечные и часто с особенностями, например, это квартиры в торце здания, на первом или последнем этаже, неудачной планировки. Более богатый выбор в домах, ввод которых ожидается после 2022 года.
Ожидается ли повышение цен из-за действия льготной ипотеки?
По данным портала "Мир квартир", по итогам первого квартала 2020 года квадратный метр на первичном рынке в Барнауле стоил 48,3 тысячи рублей, а по итогам мая уже 50,4 тысячи рублей.
Однако, отмечают риелторы, в 2020 году рост цен все-таки не такой активный, как в 2019-м. Прайсы застройщиков меняются, скорее всего, в связи с тем, что их дома переходят на следующий этап строительства, вводятся в эксплуатацию или зафиксирован повышенный спрос на отдельные типы квартир.
Барнаульскую улицу Промышленную предстоит перестроить в грузовую магистраль. Для этого придется снести часть усадьбы музея на улице Толстого и похоронить идею по созданию музейного квартала
