Общественная палата предлагает отдавать "золотую" землю без торгов, но с условием

Общественная палата Алтайского края (ОПАК) обратилась к губернатору Виктору Томенко с предложением выделять под крупные проекты жилой застройки землю без торгов при условии, если девелопер будет отдавать государству 3% построенных жилых площадей. Однако у участников рынка пока больше вопросов. Например, о том, почему не 5% и как это предложение соотносится с тем, что государство уже сейчас вынуждает строителей развивать территории комплексно — с полным пакетом социальной и инженерной инфраструктуры.

Письмо с законодательной инициативой палата направила главе региона в самом конце января, оно поступило и в краевой парламент (копия есть в распоряжении "Толка").

200 гектаров за 3% жилья

ОПАК предлагает внести поправки в региональный закон, который позволяет властям выделять землю в аренду без торгов под крупные инвестиционные проекты. Этот документ приняли еще в 2016 году. Сейчас по нему землю без аукциона может получить инвестор с объемом вложений не меньшее 300 млн рублей, а также те, кто готов построить, например, технопарк или крупный объект в игорной зоне или масштабный туркомплекс.

В законе оговаривается, что льгота не распространяется на застройщиков жилья. Исключение – только возведение домов под социальный найм.

Общественная же палата предлагает выдавать землю без торгов застройщикам жилья:

если размер участка не менее 200 гектаров в Барнауле и не менее 20 га – в другом муниципалитете; если на этой земле построят не менее 400 тыс. кв. метров жилья в столице края и не менее 5 тысяч – в других территориях края; если инвестор передаст государству 3% общей площади жилых помещений (не менее 33 кв. метров каждое) для формирования специализированного жилищного фонда.

На недавнем заседании правления краевого Союза промышленников председатель ОПАК Юрий Шамков объяснил инициативу в том числе необходимостью строить жилье для работников оборонно-промышленного комплекса, которых остро не хватает в Барнауле.

"Если бы государство обратило внимание на жилищный вопрос для трудящихся, это была бы очень серьезная поддержка. Поэтому Общественная палата внесла в заксобрание Алтайского края вопрос об изменениях в законе", – сказал он (цитата по altapress.ru).

По логике разработчиков, если в стоимости жилья не будет зашита цена на землю, то купить его рабочие смогут по более низким ценам.

Однако у экспертов остаются вопросы к деталям проекта.

"Надо считать экономику"

200 га для Барнаула, города, где девелоперы уже несколько лет бьются за свободные участки под строительство, – это очень солидный участок земли.

"Первый вопрос: что за территория имеется в виду? Полемика строителей нашего региона в последние несколько лет последовательно говорит о дефиците подготовленных к застройке земельных участков. Поэтому заявляемый объем 200 га – это очень существенно, – говорит Ксения Белоусова, руководитель компании "Алгоритм" и депутат краевого заксобрания. – Из этого вытекает вопрос готовности такого участка к застройке: обеспеченность инженерными сетями и точками подключения, размеры соответствующей платы, готовность органов власти к участию в застройке".

Глава краевого Союза строителей Александр Мишустин также отметил, что в городе участков такой площади практически нет.

Единственный вариант площадки такого масштаба, который недавно вновь появился в повестке, – это полуостров Побочень. Летом 2023 года, напомним, правительство края и компания "Новый Барнаул" подписали соглашение о реализации инвестпроекта по комплексному освоению этой территории. Тогда сообщалось, что объем вложений может составить около 50 млрд рублей, а масштаб застройки — не менее 500 тыс. кв. метров жилья.

Учредителем компании "Новый Барнаул" является АО "Престиж", гендиректор которой Иван Вдовин — известный на Алтае предприниматель, который в числе многих активов руководит компанией, купившей у государства Китайский рынок в Барнауле и имеющей в структуре владельцев представителей семьи Шамковых (Юрий Шамков — председатель ОПАК).

На недавнем градососвете главный архитектор края Виктор Четошников отметил, что рано или поздно проект застройки Побоченя реализуют, "потому что это порядка 200 га в центральной части города в непосредственной близости от общественного центра". Хотя ранее в СМИ проходила информация, что площадь полуострова меньше.

Как бы то ни было, говорит Александр Мишустин, законодательная инициатива интересна, но ее необходимо скорректировать по техническим характеристикам (в том числе и по площади участка).

"Тут важно рассматривать [условия] в целом для отрасли, – говорит он. – Там же оговаривается еще вопрос выделения 3% жилой площади государству. Это тоже вопрос – почему именно столько? Как они вышли на эту цифру? Может быть, надо не 3, а 5%. Нужно считать экономику".

Сейчас законопроект находится в минфине, минстрое и минэко на рассмотрении. И у каждого ведомства также могут возникнуть 5свои замечания.

Например, тот же минфин традиционно очень скрупулезно подходит к оценке рисков выпадающих, недополученных доходов. А земля такой площади — это потенциально очень серьезный доход бюджета. Напомним, последний крупный участок, сформированный местными властями именно под застройку, ушел на торгах еще в 2020 году более чем за 500 млн рублей. И это было 13 га.

Уже в этом году власти выставили на торги чуть более 8 га недалеко от ТРЦ "Арена" – первоначальная плата за год аренды почти 300 млн рублей. Участок предлагается на 10 лет (пока девелопер не застроит весь участок), то есть бюджет рассчитывает получить порядка 3 млрд.

Если же очень грубо посчитать, сколько в действующих средних ценах на жилье будет стоить 3% от 400 тыс. кв. метров, то получается около 1,2 млрд рублей.

Приглашение к полемике

Еще один вопрос, который ставят эксперты, – как инициатива соотносится с тем, что государство фактически уже ставит застройщиков в условия, когда жилье они могут возводить в основном по программе Комплексного развития территорий (КРТ), то есть "подкрепляя" строительство домов возведением соцобъектов и инженерной инфраструктуры.

Прокуратура ясно дала понять (и не только в Барнауле), что если под новых жильцов не хватает мест условно в школах и детсадах, то разрешение на ввод в эксплуатацию выдаваться не должно. КРТ — единственный вариант встроиться в эти условия. Согласно этой программе жилье, сети и соцобъекты строятся одновременно: проект участка готовят власти, которые потом на торгах продают землю с целевым назначением. Однако механизм финансирования "обременения" пока до конца не ясен.

"Я бы сказала, что в данной ситуации больше подходит вариант КРТ, предусматривающий обязательство лица, осуществляющего развитие, передать в том числе и объекты жилой застройки в краевую или муниципальную собственность, – комментирует инициативу ОПАК и Ксения Белоусова. – Градостроительный кодекс РФ позволяет формировать такие условия. Но при этом, если передача в аренду земельных участков для КРТ осуществляется без торгов, то заключение самого договора КРТ – реализуется с торгов, в силу прямого указания Градкодекса. Если подразумевается не механизм КРТ, а просто предоставление земли в аренду, то интересно, как предлагается преодолеть общий принцип возмездной передачи земли".

"Надо рассматривать эту инициативу в рамках федерального закона о КРТ. Нельзя его вырывать из этого контекста. Иначе это может стать мертворожденный законопроект. Прокуратура скажет: "Извините, выделили вы эту землю, хорошо. А кто социалку будет строить?" Поэтому мы уже неоднократно и писали, губернатору в том числе, что нужно вопрос создания КРТ обсуждать", – комментирует и Мишустин.

По мнению Ксении Белоусовой, пока инициатива выглядит как "приглашение застройщиков к общественной полемике о формировании краевого/муниципального фонда жилья и необходимых, привлекательных условиях для застройщиков":

"Это, в свою очередь, обусловлено, скорее всего, тем, что застройщики сегодня неохотно участвуют в формировании таких фондов, учитывая исходные условия реализации жилья в краевую/муниципальную собственность".

Она также напоминает, что, как правило, корректировка регионального законодательства такого рода проводится в развитие федеральных положений. А перечень вариантов, когда земля может выделяться под инвестпроекты без торгов, носит закрытый характер. "Поэтому могу сказать, что подобные заявления требуют тщательной работы в сфере законотворчества", – резюмирует она.

По данным "Толка", 22 февраля инициативу ОПАК будут обсуждать в минстрое.