Общественники считают, что строителям жилья дефицитную землю в Барнауле можно выделять и без торгов, но те в обмен должны отдать часть площадей государству
Общественная палата Алтайского края (ОПАК) обратилась к губернатору Виктору Томенко с предложением выделять под крупные проекты жилой застройки землю без торгов при условии, если девелопер будет отдавать государству 3% построенных жилых площадей. Однако у участников рынка пока больше вопросов. Например, о том, почему не 5% и как это предложение соотносится с тем, что государство уже сейчас вынуждает строителей развивать территории комплексно — с полным пакетом социальной и инженерной инфраструктуры.
Письмо с законодательной инициативой палата направила главе региона в самом конце января, оно поступило и в краевой парламент (копия есть в распоряжении "Толка").
200 гектаров за 3% жилья
ОПАК предлагает внести поправки в региональный закон, который позволяет властям выделять землю в аренду без торгов под крупные инвестиционные проекты. Этот документ приняли еще в 2016 году. Сейчас по нему землю без аукциона может получить инвестор с объемом вложений не меньшее 300 млн рублей, а также те, кто готов построить, например, технопарк или крупный объект в игорной зоне или масштабный туркомплекс.
В краевой столице кристаллизовалась перспективная локация для развития города – не в далеких спальных районах, а в историческом центре. Но работа предстоит крайне сложная
В законе оговаривается, что льгота не распространяется на застройщиков жилья. Исключение – только возведение домов под социальный найм.
Общественная же палата предлагает выдавать землю без торгов застройщикам жилья:
- если размер участка не менее 200 гектаров в Барнауле и не менее 20 га – в другом муниципалитете;
- если на этой земле построят не менее 400 тыс. кв. метров жилья в столице края и не менее 5 тысяч – в других территориях края;
- если инвестор передаст государству 3% общей площади жилых помещений (не менее 33 кв. метров каждое) для формирования специализированного жилищного фонда.
На недавнем заседании правления краевого Союза промышленников председатель ОПАК Юрий Шамков объяснил инициативу в том числе необходимостью строить жилье для работников оборонно-промышленного комплекса, которых остро не хватает в Барнауле.
"Если бы государство обратило внимание на жилищный вопрос для трудящихся, это была бы очень серьезная поддержка. Поэтому Общественная палата внесла в заксобрание Алтайского края вопрос об изменениях в законе", – сказал он (цитата по altapress.ru).
По логике разработчиков, если в стоимости жилья не будет зашита цена на землю, то купить его рабочие смогут по более низким ценам.
Однако у экспертов остаются вопросы к деталям проекта.
"Надо считать экономику"
В Барнауле покрытый густой зеленью, но неухоженный остров Побочень хотят застроить жилыми высотными домами. Показываем, как он выглядит сейчас
200 га для Барнаула, города, где девелоперы уже несколько лет бьются за свободные участки под строительство, – это очень солидный участок земли.
"Первый вопрос: что за территория имеется в виду? Полемика строителей нашего региона в последние несколько лет последовательно говорит о дефиците подготовленных к застройке земельных участков. Поэтому заявляемый объем 200 га – это очень существенно, – говорит Ксения Белоусова, руководитель компании "Алгоритм" и депутат краевого заксобрания. – Из этого вытекает вопрос готовности такого участка к застройке: обеспеченность инженерными сетями и точками подключения, размеры соответствующей платы, готовность органов власти к участию в застройке".
Глава краевого Союза строителей Александр Мишустин также отметил, что в городе участков такой площади практически нет.
Единственный вариант площадки такого масштаба, который недавно вновь появился в повестке, – это полуостров Побочень. Летом 2023 года, напомним, правительство края и компания "Новый Барнаул" подписали соглашение о реализации инвестпроекта по комплексному освоению этой территории. Тогда сообщалось, что объем вложений может составить около 50 млрд рублей, а масштаб застройки — не менее 500 тыс. кв. метров жилья.
На недавнем градососвете главный архитектор края Виктор Четошников отметил, что рано или поздно проект застройки Побоченя реализуют, "потому что это порядка 200 га в центральной части города в непосредственной близости от общественного центра". Хотя ранее в СМИ проходила информация, что площадь полуострова меньше.
Как бы то ни было, говорит Александр Мишустин, законодательная инициатива интересна, но ее необходимо скорректировать по техническим характеристикам (в том числе и по площади участка).
"Тут важно рассматривать [условия] в целом для отрасли, – говорит он. – Там же оговаривается еще вопрос выделения 3% жилой площади государству. Это тоже вопрос – почему именно столько? Как они вышли на эту цифру? Может быть, надо не 3, а 5%. Нужно считать экономику".
Сейчас законопроект находится в минфине, минстрое и минэко на рассмотрении. И у каждого ведомства также могут возникнуть 5свои замечания.
Например, тот же минфин традиционно очень скрупулезно подходит к оценке рисков выпадающих, недополученных доходов. А земля такой площади — это потенциально очень серьезный доход бюджета. Напомним, последний крупный участок, сформированный местными властями именно под застройку, ушел на торгах еще в 2020 году более чем за 500 млн рублей. И это было 13 га.
Уже в этом году власти выставили на торги чуть более 8 га недалеко от ТРЦ "Арена" – первоначальная плата за год аренды почти 300 млн рублей. Участок предлагается на 10 лет (пока девелопер не застроит весь участок), то есть бюджет рассчитывает получить порядка 3 млрд.
Если же очень грубо посчитать, сколько в действующих средних ценах на жилье будет стоить 3% от 400 тыс. кв. метров, то получается около 1,2 млрд рублей.
Приглашение к полемике
Еще один вопрос, который ставят эксперты, – как инициатива соотносится с тем, что государство фактически уже ставит застройщиков в условия, когда жилье они могут возводить в основном по программе Комплексного развития территорий (КРТ), то есть "подкрепляя" строительство домов возведением соцобъектов и инженерной инфраструктуры.
В Новосибирске застройщики и власть вынуждены придумывать, как строить соцобъекты при дефиците бюджета. Первым придется раскошелиться. В Барнауле созданы предпосылки для аналогичного решения
Прокуратура ясно дала понять (и не только в Барнауле), что если под новых жильцов не хватает мест условно в школах и детсадах, то разрешение на ввод в эксплуатацию выдаваться не должно. КРТ — единственный вариант встроиться в эти условия. Согласно этой программе жилье, сети и соцобъекты строятся одновременно: проект участка готовят власти, которые потом на торгах продают землю с целевым назначением. Однако механизм финансирования "обременения" пока до конца не ясен.
"Я бы сказала, что в данной ситуации больше подходит вариант КРТ, предусматривающий обязательство лица, осуществляющего развитие, передать в том числе и объекты жилой застройки в краевую или муниципальную собственность, – комментирует инициативу ОПАК и Ксения Белоусова. – Градостроительный кодекс РФ позволяет формировать такие условия. Но при этом, если передача в аренду земельных участков для КРТ осуществляется без торгов, то заключение самого договора КРТ – реализуется с торгов, в силу прямого указания Градкодекса. Если подразумевается не механизм КРТ, а просто предоставление земли в аренду, то интересно, как предлагается преодолеть общий принцип возмездной передачи земли".
"Надо рассматривать эту инициативу в рамках федерального закона о КРТ. Нельзя его вырывать из этого контекста. Иначе это может стать мертворожденный законопроект. Прокуратура скажет: "Извините, выделили вы эту землю, хорошо. А кто социалку будет строить?" Поэтому мы уже неоднократно и писали, губернатору в том числе, что нужно вопрос создания КРТ обсуждать", – комментирует и Мишустин.
По мнению Ксении Белоусовой, пока инициатива выглядит как "приглашение застройщиков к общественной полемике о формировании краевого/муниципального фонда жилья и необходимых, привлекательных условиях для застройщиков":
"Это, в свою очередь, обусловлено, скорее всего, тем, что застройщики сегодня неохотно участвуют в формировании таких фондов, учитывая исходные условия реализации жилья в краевую/муниципальную собственность".
Она также напоминает, что, как правило, корректировка регионального законодательства такого рода проводится в развитие федеральных положений. А перечень вариантов, когда земля может выделяться под инвестпроекты без торгов, носит закрытый характер. "Поэтому могу сказать, что подобные заявления требуют тщательной работы в сфере законотворчества", – резюмирует она.
По данным "Толка", 22 февраля инициативу ОПАК будут обсуждать в минстрое.
В Алтайском крае подготовили проекты для строительства школ нового формата, но они получились очень дорогими – до 1,7 млрд рублей
