Проектное финансирование недоступно. На рынке новостроек Барнаула ждут коллапс

Строители Алтайского края боятся остановки деятельности на фоне падения рубля и жестких санкций. Они обозначили проблемы и вынесли десятки предложений, которые будут собраны и транслированы в правительство страны. Эти вопросы обсуждались на внеочередном заседании правления Союза строителей Алтайского края 9 марта.

Квадрат по 110 тыс.

Основной проблемой сегодня является проектное финансирование. Из-за роста ключевой ставки банки намерены повысить проценты по кредитам для застройщиков до 30% (ранее они составляли порядка 6-8%). Как объяснила директор компании "Алгоритм" Ксения Белоусова, в этот процент банки закладывают свои риски из-за нерентабельности проектов, ведь ипотека тоже подорожала, резко обрушив спрос.

"Мы понимаем, что никто под такой процент брать финансирование не будет. При этой нагрузке средняя стоимость квадрата в новостройках поднимется до 110 тыс. рублей. Но и полностью отказаться от кредитования мы сегодня не можем. У многих застройщиков уже нет своих оборотных средств. Отрасль может "рухнуть" и получить обманутых дольщиков", – говорит Белоусова.

С ней соглашается и заместитель директора "Жилищной инициативы" Роман Клевакин. "20-процентная ставка не просто высокая, она заградительная. На таких условиях никакого проектного финансирования нет и не будет. Банкам нужны такие гарантии от девелоперов, которые ни один не может предоставить. Поэтому новых заявок на финансирование от застройщиков больше не поступает", – говорит он.

Делайте ваши ставки

При этом застройщики оговариваются, что есть транши по действующим кредитам, которые уже перечислены и освоены. По ним повышения ставок не будет. А по тем, что только предстоят, некоторые банки хотят увеличить проценты на 2-3 п. п. Поэтому Клевакин предложил на государственном уровне разрешить застройщикам отказываться от проектного финансирования, если у них есть свои средства.

"Объекты, которые мы строим, они в высокой или средней степени готовности, поэтому там мы проблем не видим. А вот есть, к примеру, 2035 квартал, который мы только планируем. Если ставка проектного финансирования и ипотеки останется на уровне 6%, то мы идем в этот проект, а если этого нет, то, я думаю, все перспективные проекты будут заморожены", – отметил Клевакин.

Ксения Белоусова предлагает поэтапное раскрытие эскроу-счетов или зависимую от них ставку. "Например, застройщик взял проектное финансирование, и если он обеспечивает продажи, выполняет обязательства, то у него 0,1-0,2% ставка, и проект считается рентабельным. Но банки пока не хотят идти на такие условия. Надо с ними разговаривать", – предложила она.

Социальные программы – на первичку

Эксперт сильно усомнилась, что ставки сохранят на уровне 6%. "Строить мы все равно будем, но объемы точно сократятся. Спроса тоже не будет. Поэтому мы предлагаем закрыть потребность в продаже при помощи жилищных сертификатов для молодых семей и детей-сирот.

С ней согласился председатель Союза строителей Александр Мишустин, напомнив, что сегодня деньги, которые выделяет Минстрой на жилье нуждающимся и расселение аварийных домов, идут на вторичный рынок.

"А они там закупают непригодные для жизни помещения. Один перекупщик получил прибыль от другого и все. Надо создать такие условия, чтобы деньги по этим программам шли на первичный рынок. Дали миллиард, с него сколько налогов бы заплатили строители, и бюджет бы пополнился", – говорит он.

Для этого нужно, чтобы в правительстве поменяли требования к закупаемым по соцпрограммам помещениям. И если эти критерии будут соответствовать тем, с которыми сегодня сдают жилье алтайские застройщики, то можно будет приобретать квартиры у них целыми партиями. Ксения Белоусова порекомендовала еще и продлить срок освоения этих денег, потому что в текущих условиях провести закупки нереально.

Чем комплектовать стройки

Еще один важный вопрос – комплектация строек. Присутствующие подрядчики, производители материалов объяснили, что на местном рынке есть щебень, цемент, металл, лифтовое оборудование. А вот энергооборудование, химия, фурнитура частично шли из-за рубежа. Это европейские страны, Америка, Китай, Белоруссия и другие.

Цены резко поднялись – с 23 февраля до 9 марта рост составил 10-60% по разным позициям. Вместе с тем гендиректор барнаульского завода железобетонных изделий №1 Кирилл Овсянников напомнил, что экспорт российских стройматериалов сегодня закрыт, а значит, продукция будет оставаться на местном рынке, и цены со временем могут пойти вниз.

"Например, сейчас арматура стоит 85 тыс. рублей за тонну, а ей цена 44 тыс. рублей. Поэтому в сложившейся ситуации есть куда снижаться. Здесь должно быть госрегулирование цен на металл, стекло и другие материалы", – согласился с ним руководитель оконной компании "Акто" Александр Зайцев.

В целом местные строители не видят особых проблем с поставками в связи с тем, что недружественные страны объявили жесткие санкции и закрывают продажи в России. Аналоги они уже нашли или ищут на рынках стран-партнеров. Но здесь тоже возникает ряд проблем.

Во-первых, они сейчас сильно завышают цены, пользуясь удобным случаем, а это утяжеляет смету по действующим проектам, как коммерческим, так и бюджетным. Во-вторых, с новой техникой, оборудованием, фурнитурой, которые еще не использовали, надо разобраться.

"А еще сложнее "сконнектить" ее с другими комплектующими. И потом надо переделать проект с учетом замены материалов. А это время, деньги и рабочие ресурсы. Пока не понятно, за чей счет это будет проходить в случае с бюджетными стройками. Надо эти работы тоже разрешить включать в смету", – говорит главный инженер компании "Селф" Александр Жокин.

Он также предложил отменить повышенные требования к энергоэффективности зданий. Так как для них надо оснащать объекты специальным энергооборудованием (теплосчетчиками, термостатиками, клапанами), а оно все импортное и российских аналогов нет.

Подрядчики также не исключают, что со временем комплектующие будут приходить из недружественных стран "окольными" путями. Например, из Италии в Казахстан, а потом в Россию. Ведь европейские производители еще больше страдают от введенных санкций, теряя доходы.

Что предлагают строители

Пакет предложений девелоперов, производителей стройматериалов и подрядчиков, входящих в Союз строителей, включает в себя:

отмену проектного финансирования либо раскрытие эскроу-счетов субсидирование ставки по проектному финансированию приравнение проектировщиков к работникам сферы IT для получения господдержки сохранение льготных ставок по ипотеке и увеличение лимитов с 3 до 5 млн рублей создание механизма продажи новостроек для переселения из аварийного жилья увеличение числа сертификатов на жилье для молодых семей и детей-сирот исключение фирм-посредников из государственных закупок отмену ФЗ №44, регулирующего проведение бюджетных строек, смет, расчетов по контрактам возмещение стоимости стройматериалов по госконтрактам по фактическим прайсам от производителей, а не установленным Минстроем тарифам и индексам мораторий на повторные экспертизы, штрафы к застройщикам введение налоговых каникулы для застройщиков отсрочку арендной платы за земельные участки до конца 2022 года контроль стоимости земельных участков под жилищное строительство контроль повышения цен на стройматериалы, ГСМ, оборудование софинансирование проектов по обеспечению инженерной инфраструктурой строительных площадок прочие пункты.