Проект нового ЦУМа может совершить переворот в работе градосовета Барнаула

Компания "Центрум" во второй раз представила градосовету проект 18-этажного здания ЦУМа на площади Советов в Барнауле. Большинство его членов желали лично увидеть переработанный в очередной раз проект, но в итоговом протоколе лишь рекомендовано учесть их пожелания. Чиновники пояснили: градосовет может только рекомендовать внести изменения, а не требовать.

С одной стороны, это избавление от споров вокруг проектов не по существу, а также от задержки реализации проектов. С другой, это возможность "протаскивать" любые, даже неэстетические проекты, которые при этом будут отвечать градостроительным нормам и техническим требованиям.

Чтобы начать проектировать здание на участке, собственник должен получить его градостроительный план – ГПЗУ. Он показывает, где именно может встать здание, какую площадь участка занять, какого назначения быть. Также в нем может говориться, что проектировать следует с учетом рекомендаций градосовета. Что произошло?

"Революция" в работе градосовета произошла еще в конце 2020 года, но заметна она стала на защите проекта нового здания ЦУМа в Барнауле. Его "двигает" Евгений Ракшин, один из учредителей сети "Мария-Ра" и компании "Центрум". Он намерен построить объект высотой в 12 и 18 этажей. Первые два займут магазины, оставшиеся – гостиница крупного сетевого оператора. Предварительная сумма инвестиций – до 1,5 млрд рублей.

Ракшин утверждает, что этот проект – не про коммерческую выгоду, а про уважение и заботу о родном городе.

Но градостроительный совет критиковал архитектуру ЦУМа. Замечания коллег резюмировал Виктор Четошников:

"Новый ЦУМ не вписывается в композицию площади Советов. Главный ее акцент – здание правительства региона, остальное – фоновая застройка. Меня настораживает, что высота остается без внимания [инвестор не идет на снижение по рекомендации градосовета]".

Вердикт озвучил Антон Воробьев, начальник городского комитета по строительству:

"Большинством голосов принимается решение доработать проект по замечаниям градостроительного совета". Но в протоколе указано: рекомендовать при подготовке проектной документации рассмотреть уменьшение этажности и учесть другие замечания. То есть фактически инвестор может приступать к подготовке рабочего проекта и заявляться на разрешение о строительстве.

Как сообщил "Толку" Евгений Ракшин, в этом году он вряд ли приступит к строительству, так как сроки упущены – он рассчитывал на одобрение градосовета еще весной. Реализация, скорее всего, начнется в начале нового строительного сезона в 2022 году, а пока продолжаются переговоры с сетевым оператором отеля. Его название предприниматель не раскрывает.

Как работал градосовет раньше

До недавних пор на сайте городского комитета по строительству размещались протоколы градосоветов (сейчас архив не работает, но один из протоколов есть в распоряжении редакции. – Прим. ред.). Формулировки начала 2020 года однозначные:

Согласовать.

Согласовать с замечаниями и доработкой в рабочем порядке.

Отклонить.

Иногда архитекторы инвестора приходили на заседания до трех и более раз, пока решение не устраивало членов градосовета. Перерыв между каждым из них мог быть более двух месяцев со всеми негативными последствиями для экономики проекта. Причем порой вопросы и претензии были неоднозначные.

А зачем на этом участке строить офисное здание?

Вы уверены в выполнении противопожарных требований, норм по плотности застройки, количеству парковок, озеленению?

Планировки квартир неудачные, не проходят по требованиям инсоляции.

Надо выкупить окружающее ветхое жилье, чтобы сформировать полноценный квартал.

Надо сделать проект планировки микрорайона, чтобы обосновать представленное решение.

Вы согласовывали проект с автором предыдущего решения?

Это очень знаковый объект для города и хорошо бы устроить конкурс среди архитекторов (касалось проекта ЦУМа).

Однако соответствие проекта нормам проверяют специальные экспертизы, назначение участка (под офис, дом и т.д.) задается в Генеральном плане, планировки кварталов – зона ответственности и финансирования мэрии, а вопрос расселения – это решение инвестора, который оценивает экономику проекта.

Критики было много

На одном из заседаний тогда вице-мэр города по строительству Максим Полежаев заметил: "Вообще скоро строить ничего не будут. Потому что тяжело строить – иногда "загоняем" коммерсантов. Здесь-то хорошо: сидим, на бумажке рисуем. А живой рынок другой. <...> Поэтому надо поддерживать ребят, которые хоть что-то в городе делают".

В кулуарах и даже публично застройщики и инвесторы сетовали о вкусовщине архитекторов, предвзятости и даже некомпетентности.

"Мы считаем преступлением, когда на этапах обсуждения эскизных проектов членами градосовета затягиваются сроки их согласования. /.../ Сегодняшний градостроительный совет больше напоминает судилище, где лишь критика без аргументов, а дельных советов и вовсе не слышно", – высказывался Евгений Ракшин о вердикте по его проекту ТЦ "Лето 2".

Мэр города Вячеслав Франк также отмечал: "В градосовете есть места рейтинговые и лоббирующие. /…/ То есть строитель обращается к тому архитектору, который иногда или чаще всего входит в его состав. /.../ Если вам кто-то скажет, что это не так, то это так".

Это всегда было плохо?

И все равно эффективность барнаульского градосовета нельзя отрицать. Именно он остановил застройку речного вокзала в 2015 году. Напомним, тогда архитекторам представили проект здания-стены, который закрывал вид на город, усугублял проблемы с транспортом, неоднозначно преподносил идею с организацией общественной набережной.

Именно благодаря настойчивости градосовета в Барнауле появляются проекты планировок кварталов – документы, которые просчитывают развитие части города на годы вперед. Они учитывают потребность в соцобъектах и "столбят" под них места.

На градосовете стремятся решить, как сделать город лучше и комфортнее, не навредить фоновой исторической застройке, позаботиться о горожанах. Отсюда такое внимание к количеству парковок, зелени и другим элементам проектов. Вопросы экономики для них вторичны, заметил главный архитектор края Виктор Четошников:

"Аргумент автора проекта ЦУМа [о сохранении высоты в 18 этажей] заключается в регламентах и экономике проекта. Мы разговариваем на разных языках. Экономика – это важная вещь, но на градостроительном совете это слово должно звучать в последнюю очередь".

"Градостроительный совет нужен, чтобы формировать компетентное мнение по ключевым градостроительным и архитектурным проблемам. Они всегда возникают в процессе развития города. Сообщество специалистов может давать профессиональные заключение и решения по разным вопросам", – считает архитектор Алексей Квасов, который ранее был в составе градосовета и считался одним из постоянных и взвешенных критиков.

Но он настаивает: "Полномочия совета должны быть обязательными, а не рекомендательными. В нем должно быть 70-80% именно профессионалов с соответствующим образованием. Пока в градосовете много чиновников и крайне мало реально проектирующих специалистов. Процент специалистов должен быть подавляющим".

Когда и как все изменилось?

В конце 2020 года протоколы градосоветов поменяли свою тональность: застройщикам начали только рекомендовать обратить внимание на их замечания. В начале июня на сайте комитета появились рекомендации по формированию проектной документации к защите. Там опять же подчеркивается: задача градосовета – подготовка предложений и рекомендаций.

И, наконец, на последнем заседании этот вопрос озвучил Алексей Бобров, директор МКУ "Архитектура города Барнаула":

"Решение совета носит рекомендательный характер, и заказчик либо все слышит и обращает на это внимание, либо не обращает. У нас есть специальный орган – комитет по строительству. Мне кажется, что можно согласиться и имеющиеся замечания доработать в рабочем порядке , чтобы комитет их оценил".

Антон Воробьев в комментарии "Толку" добавил, что закон позволяет предъявлять требования к архитектуре будущего здания, если его строят в городе со статусом исторического поселения: "Барнаул и Бийск заявились на получение такого статуса, но он еще не установлен".

Впрочем, выяснил "Толк", преждевременно говорить о том, что градосовет остался лишь рекомендательным органом. Один из инвесторов, пожелавший не называть себя, объяснил, почему он не станет "закусываться" с ним.

Для строительства жилого дома теперь надо оформлять проектное финансирование. Банки придирчиво оценивают идею застройщика и несогласование градосоветом могут посчитать угрозой и отказаться от сотрудничества.

Отказ градосовета можно успешно оспорить в прокуратуре, однако процедура займет слишком много времени.