Глава алтайского минстроя рассказал, сколько земли есть в Барнауле под жилье, когда лопнет ипотечный пузырь и какие взаимоотношения у строительного бизнеса и власти в последнее время
В первом полугодии объем ввода жилья в Алтайском крае не дотянул до результатов января-июня 2019-го. Это стало первым цифровым подтверждением проблем в отрасли. Строители не упустили возможность заявить чиновникам: "Будет еще хуже". "Толк" поговорил с министром строительства и ЖКХ края Иваном Гилевым и узнал, как ситуацию оценивает власть и за что надо благодарить губернатора Виктора Томенко.
Где строить будем?
– Эксперты сообщают, что в Барнауле не хватает земли для строительства жилья и, соответственно, выполнения задач по нацпроекту "Жилье и городская среда". Как обстоят дела с участками?
Возводить комплекс будет тот же застройщик, что построил крупный жилой дом Plaza на пересечении пр. Красноармейского и улицы Никитина
– Чтобы выполнить задачи нацпроекта, с 2020 по 2024 год в Барнауле надо ввести 2,7 млн "квадратов". Это вместе с индивидуальным жильем, на которое приходится около 20% ввода. На 1 га земли можно построить 11 тыс. кв. метров, соответственно, для строительства целевого количества площадей в многоквартирном домостроении нам нужно около 200 га земли.
Наш анализ говорит: до 2024 года земли в Барнауле достаточно. Здесь есть около 530 га, на которых можно построить 1,2 млн кв. метров жилья.
Речь идет о конкретных участках с проектами планировок, на которые выдаются разрешения на строительство домов. Расположены они, например, вдоль Павловского тракта, на ул. Советской Армии, в районе ул. Ядринцева. Для таких микрорайонов, как Поток, рассматриваются проекты планировок. В целом объемы ввода жилья набираем даже с превышением.
– Строители хотели бы, чтобы у города были участки под комплексное освоение без расселения старого жилого фонда. Они есть?
– Город с одной стороны ограничен лесом, с другой – аэропортом и с двух сторон – Обью. По квартальной застройке мы подходим к исчерпанию запасов земли. Из того, что есть, – квартал 2011 (напротив ТРЦ "Арена" вдоль ул. Власихинской).
В далекой перспективе, после 2024 года, есть большой участок федеральной земли за микрорайонами Авиатор и Спутник – 800-900 га. Совместно с мэрией изучаем возможность по передаче участка городу, но до начала строительства надо решать транспортный вопрос. Потому что, если эту территорию застроить и заселить, Павловский тракт не потянет такой автопоток. Еще более отдаленная перспектива – правый берег Оби. Там тоже ожидаются большие затраты на инфраструктуру.
– Как участки под застройку обеспечиваются инженерной и социальной инфраструктурой?
– Нам есть над чем работать в синхронизации с инвестпрограммами монополистов (СГК, Барнаульский водоканал и т.д. – Прим. ред.). Мы постоянно участвуем в федеральных программах на строительство сетей, дорог и соцобъектов.
Например, квартал 2011 попал в программу ускоренного развития и получит деньги на инфраструктуру (проектирование и строительство сетей планируется провести в 2021-2023 годах), также в нее попали автомобильные дороги в районе Павловского тракта и "старой" "Ленты". Мы максимально стараемся использовать федеральные средства, но где-то работаем на краевые и муниципальные.
– Как будет развиваться строительство в центре, где земля часто в частной собственности?
– В центре развивается точечное строительство, но часто дома стоят очень плотно к дорогам, нет зон озеленения. Должен быть более комплексный подход, а не так, что выкупили три дома, а четвертый не смогли и поэтому построили многоэтажку углом. Так, конечно, происходит от невозможности решить вопрос с собственниками земли: люди манипулируют ситуацией. Но на законодательном уровне нет способов забрать землю у частника, и это правильно.
Надо смотреть на Поток и ул. С. Армии, где есть многоквартирные дома-бараки. На их месте должно быть комплексное развитие территории. Но есть проблема в том, что эти дома расселяют неравномерно, в зависимости от степени износа. Тут администрация города должна организовывать снос так, чтобы формировались участки под квартальную, комплексную застройку.
Почему буксовало расселение ветхого жилья
– В Алтайском крае заявлена программа переселения из ветхого и аварийного жилья. Как она реализуется?
– Сегодня расселяем дома, которые признаны аварийными до 1 января 2017 года, с финансированием с 2019-го до сентября 2025 года в 5 млрд рублей. Мы рассчитываем, что в программу включат и дома, которые признаны аварийными после 1 января 2017 года. На это нужно еще 3-4 млрд. Всего расселить надо около 200 тыс. "квадратов" ветхого и аварийного жилья.
Реализация программы ведется согласно плану-графику, каких-либо отставаний нет.
– В отчете мэрии Барнаула об исполнении бюджета за полгода говорится о совсем небольшом проценте выполнения программы. Почему?
– Расселение по нацпроекту началось в 2019 году. Пока все документы подписали, администрация города немного не успела отконтрактоваться (заключить контракты с конкретными продавцами квартир. – Прим. ред.).
Мы столкнулись с тем, что много людей не соглашались с оценкой своего имущества – и пошли судебные процессы. Но в марте 2020 года необходимые контракты заключили, и из Фонда реформирования ЖКХ пошло финансирование по программе.
Алтайский край стал одним из 15 регионов РФ, где без предупреждения поменяли зону сейсмики. Это ставит всю строительную отрасль в ступор
Отличие этой программы переселения в том, что добавился механизм выкупа недвижимости. В предыдущем этапе (с 2012 по 2017 год) предполагалось только строительство кв. метров.
А что такое расселяемые аварийные дома? Это помещения барачного типа с маленькими комнатами, иногда без санузла. По правилам мы должны предоставить соответствующую площадь и количество комнат с инсоляцией. И были определённые сложности: как сделать трехкомнатную квартиру площадью 40 кв. метров, чтобы были окна, санузел и кухня?
Сейчас есть возможность в соответствии с оценкой или по решению суда выкупать эти квартиры. Стоимость "квадрата" превышает 40 тысяч рублей. Да, бывают случаи, когда в маленьких квартирах живет много человек. Получив деньги, они справедливо задают вопрос: "А что дальше?"
Да, за эти деньги хорошую квартиру не купишь. Но сегодня очень много ипотечных программ, по которым ставки снижены и ежемесячный платеж разумный. Если проживающие в расселяемых домах социализированы, препятствий нет.
– Объем ипотечного кредитования растет. Нет ли рисков "ипотечного пузыря"?
– В Алтайском крае можно кратно увеличивать ипотечное кредитование населения, чтобы поддерживать спрос на недвижимость. Мы не достигли максимума, а находимся где-то на 2/3 от резерва. В 2020 году рынок ипотеки на новостройки вырос на 20% в деньгах к результатам за аналогичный период 2019 года и предложение у строителей сократилось. Особенно на однокомнатные квартиры. В результате цена на них немного подросла.
"Мой оптимизм критикуют"
– Как вы оцениваете взаимоотношения строительного сообщества и власти Алтайского края?
– Взаимоотношения строительной отрасли и исполнительной власти теплеют – строители постоянно озвучивают проблемы, чтобы им помогали и позволяли более эффективно работать.
Сегодня я не вижу ограничений по работе компаний. У нас есть проблема со спросом, что я открыто признаю. Проблем с землей таких, что всё, завтра сворачиваем предприятие, нет.
Мой оптимизм критикуют, но я не обещаю золотые горы и светлое будущее. Однако, несмотря на коронавирус, ситуация в отрасли не ухудшилась. И это подтверждают цифры, а не слова. В первом полугодии 2020 года объем строительных работ вырос на 27% к результатам аналогичного периода 2019-го. Из-за пандемии отрасль простояла всего неделю (фактически три дня).
Губернатор принял решение возобновить работу в короткие сроки, и за это должны быть благодарны все строители. Это было политически сложно. Мы говорили часами о том, как вообще организовывать работу.
– От чего зависит объем ввода жилья?
– Строительство сильно зависит от погоды. В этом году она нас балует. Также объемы растут за счет наполнения социальными программами. Я шесть лет в правительстве и таких объемов не видел.
Собственники компании "Союз" говорят, что стоимость земли в Барнауле сравнялась с Новосибирском и другими более богатыми регионами. Это сигнал к оттоку инвестиций из Алтайского края
Льготная ипотека стала реальной мерой поддержки рынка. Я очень ждал, когда ее дадут. Потому что требовать ввода жилья и при этом держать ставку 8% к 2024 году – это не соотнесение задач и механизмов решения. Это предложение легло на наш не сильно охлаждённый рынок, и мы ушли в небольшой перегрев по ценам.
Я бы не сказал, что строители в сложной ситуации. Есть высокая доля конкуренции.
Сейчас участок земли покупается за полмиллиарда рублей (аукцион на квартал 2036 выиграла ГК "Союз". – Прим. ред.). Соответственно, в нем есть норма прибыли, которая позволяет закладывать эту сумму. Только около 3 тыс. рублей в стоимости кв. метра придется на землю. Не сказать, что это бешеные деньги, на самом деле. Да, строители хотели бы получить эту землю бесплатно, а кому и как ее дать?
"Я готов к дискуссии по цифрам и конкретике"
– Каковы итоги работы отрасли?
– Сейчас говорят о том, что есть отставания по вводу жилья: за полугодие 2020 года сдали на 7% меньше, чем за аналогичный период прошлого года введено. Но строительных работ, повторюсь, на 27% больше.
Мы в прошлом году перевыполнили план на 8%: вместо 700 тыс. кв. метров сделали 752 тыс. кв. метров. В 2018-м – вместо 630 тыс. кв. метров сделали 780 тыс. кв. метров. Мы идем с опережением на 200 тыс. "квадратов", если говорить об исполнении указа президента.
В этом году стоит задача ввести 779 тыс. кв. метров. Будем исполнять. Допускаю, что в какой-то момент мы выполним, условно, не 779, а 760 тыс. кв. метров. А может быть, опять 800 тыс. кв. метров сделаем.
Я готов к дискуссии по цифрам и конкретике.
Прогнозировать до конца сложно, потому что каждый дом – это примерно 20 тыс. кв. метров. Не подписал инспектор заключение о соответствии дома проекту – и ввод отложился до 15 января.
Есть проблемы с оформлением разрешений на строительство. На текущий период их выдали шесть штук, но речь идет о больших домах – треть от годового объема строительства. Да, по-хорошему надо больше. Но в 2019 году разрешений выдано гораздо больше, чем в среднем в предыдущие годы.
– Идет переход с долевого участия в строительстве на проектное финансирование. Как вы оцениваете первые результаты?
– Признаюсь, я переживал за переходный период. Но надо сказать, что в связи с этим ни одного нового проблемного дома не появилось, хотя на уровне РФ этого опасались больше всего. Могла сложиться ситуация, когда у компании есть недостроенный дом с дольщиками, а банк не дает кредит.
Сегодня 30% домов строим с эскроу-счетами и проектным финансированием. Еще немного, и мы забудем, что такое обманутый дольщик. Да, возможно, будет "обманутый банк", он и будет разбираться с застройщиком.
Ветхий особняк на улице Интернациональной, когда-то Сузунской, дождался восстановления. Тернистый путь к "родовому гнезду" проходит юрист Александр Шалаев
