Рынок недвижимости в кризисе: цены на жилье не падают, сделок мало. Эксперт Дмитрий Дворядкин прогнозирует улучшение не раньше осени 2025 года
На рынке недвижимости творится вакханалия. Его участники могут не выполнять свои обязательства и принимать нелогичные решения. Причина – большой экономический кризис, который берет свое начало в феврале 2022 года, а обострился летом 2024-го. "Толк" поговорил о ситуации с кандидатом экономических наук и экспертом рынка недвижимости Дмитрием Дворядкиным. Лучшие времена наступят не раньше осени 2025-го, полагает он.
"Где деньги, Зин?"
— Дмитрий, что сейчас, в моменте, происходит на рынке недвижимости?
— Еще в феврале все на самом деле было относительно спокойно. Да, участники рынка понимали, в какой ситуации они находятся, и да, сокращение количества сделок было очевидно. Но каких-то ярких триггеров мы не отмечали. Все шло в рабочем порядке. Но пришел март – и как лавина рухнула: собственники офисов начали повышать арендные ставки, требовать срочно оплатить услуги, а выполнить это требование могут не все. Мы звоним застройщикам, чтобы они выплатили нам нашу комиссию. Кто-то трубки бросает, кто-то платит, но с большой задержкой. И так поступают даже те, кто всегда работал как часы – перечислял деньги день в день. Ушли в тишину. Где деньги, Зин?
Министр строительства Алтайского края Иван Гилев призвал банки дружить со строителями ради того, чтобы в регионе не появилось обманутых дольщиков
По всей цепочке творится вакханалия. Арендодатели офисов говорят своим арендаторам, которые с ними уже довольно долго и серьезно вложились в ремонт: "Плати больше или выметайся". А кого они найдут на замену? Посмотрите, сколько пустых офисов в центре Барнаула: бизнес ужимается, оптимизируется, хочет выжить. А ведь на рынок приходят новые объекты, предложение растет.
— Почему растет цена аренды, если помещения пустуют?
— Я думаю, что просто еще не напугались. Собственники помещений еще не понимают, что ситуация легче не станет. Даже я со своим оптимизмом понимаю, что в ближайшие полгода легче не будет.
— Почему именно полгода?
— Потому что на мировой арене заговорили о прекращении огня. Понятно, что если это случится, то пройдет время, пока договорятся о новых условиях сосуществования, пока они до низов дойдут, пока экономика среагирует. Затем военные заводы начнут сбавлять темпы, и очень много людей высвободится. Мобилизованные вернутся на свои рабочие места, а зарплаты пойдут вниз. Что толку задирать зарплаты? Платить нечем.
Шоковая заморозка
— Как обстоят дела со сделками на жилье?
— Рынок не умер, не остановился, но сжался в среднем в два раза. А если сравнивать февраль этого года с июлем прошлого (накануне отмены льготной ипотеки. – Прим. ред.), то он "схлопнулся" в три раза. Такая шоковая заморозка произошла.
Покупатели вроде и есть: кому-то нужно реально решить квартирный вопрос, и мы вместе начинаем строить цепочки сделок, пока на каком-то из этапов не появляются живые деньги. Например, приходят люди, призванные на СВО, или сироты. Последним много сертификатов выдали.
Еще один "оплот" ветхого частного сектора в Барнауле уступает под натиском девелоперов, но процесс будет долгий и кропотливый
Но что такое сирота? Это длинные и тяжелые сделки с минимальным бюджетом. Такие покупатели ориентированы на малогабаритные однокомнатные квартиры. А их собственники держат нос по ветру и цену приподнимают. И "однушек" просто нет. У меня в день по таким лотам могут 20 раз позвонить. Что появляется, улетает как горячие пирожки. На всех желающих их не хватает.
— Собственники, которые продают менее ходовое жилье, отреагировали на ситуацию? Начали снижать цену?
— Нет, они просто снимают объекты с продажи со словами: "Зачем я сейчас буду продавать? Что я сделаю с деньгами?" Скажем, продает человек квартиру за 12 млн. И что он будет делать? Вкладываться в новостройку боязно. Отнести деньги на депозит? Еще страшнее – вдруг арестуют или заблокируют, дефолт случится или еще что-то. А квартира стоит и стоит. Она ликвидная. Если ему понадобится, он 500 тыс. сбросит – и квартира уйдет за два месяца.
Объем предложения квартир тоже минимизируется – в продаже мало объектов, и в том числе за счет этого цена оставшихся лотов держится. Брать нечего.
— Когда, на ваш взгляд, должна произойти перестройка сознания? Когда цены на квартиры и в целом на недвижимость пойдут вниз?
— Возьмем кризис 2015 года, когда цена доллара резко выросла до 100 рублей. В январе рынок оживился – к нам поехали казахи, которые стали скупать квартиры, пользуясь выгодным курсом. В феврале тоже всё бурлило. И даже в марте по инерции проходили сделки. А с апреля рынок встал, и ожил он только в марте 2016-го. Только через год собственники начали мыслить адекватно.
Но природа того и других кризисов была естественной: что-то произошло в мировой экономике и политике – и вот результат. А этот кризис, считают многие, создал искусственно Центробанк. И у всех ощущение, что его можно решить за 24 часа. Отпустят этот ручник (ключевую ставку ЦБ, которая сейчас составляет заградительный 21%) – и рынок, что называется, попрёт. Все этого ждут и не торопятся выходить на сделки. А значит, и цена держится.
— А сколько могут ждать?
К 2040 году барнаульский Поток должен измениться до неузнаваемости: вместо аварийных бараков там построят многоэтажные дома, детсад и школу
— Я думаю, что также до года с момента начала кризиса (с отмены и полной остановки льготной ипотеки). Поэтому мы выходим на срок "оттепели" не раньше осени 2025 года. Тогда люди начнут понимать ситуацию, более адекватно себя вести и выставлять объекты на продажу не по старым и красивым ценам, а уже по текущим. То есть жить в той реальности, которая есть.
К этому времени появятся и встанут на ноги новые участники рынка, в том числе застройщики, которые будут работать в действующих ценах и других реалиях. Зашли же новые застройщики – пока ноу-нейм "малыши". Они строят по-другому, по одному-два дома в центре. Да, опыта большого у них нет, но они мобильны и могут в моменте тестировать какие-то решения. В текущих реалиях, например, они успешно продают студии. В этом плане интересно наблюдать, как будут развиваться большие игроки, которым трудно разворачивать на ходу свои серьезные проекты, переупаковывать их.
Хочется надеяться на то, что экономика потихоньку начнет оттаивать. Не резко – иначе опять все в космос улетит. А раз потихоньку, значит, полгода минимум придется жить в ситуации неясности и турбулентности. Пышное время прошлых лет прошло, и в ближайшие время их повторение не предвидится. А если это даже произойдет, то риелторам оперативно развернуть сеть агентств не проблема. Технологии есть, автоматизация становится все больше.
Больше 4,6 тыс. рублей барнаульские застройщики будут отчислять с каждого нового "квадрата" жилья в бюджет города. Деньги пойдут на школы и детсады. Но в итоге затраты лягут в цену недвижимости
