"Бабушкины" квартиры стали составлять серьезную конкуренцию новостройкам – такие объекты стоят ниже рынка и "расходятся" буквально за несколько дней
Барнаульские риелторы отмечают возросший спрос на квартиры, десятилетиями не видевшие ремонта: в условиях высокой ставки по ипотеке голый "бетон", который в конечном итоге тоже требует вложений, начинает уступать "убитым" объектам на 20% дешевле рынка. Агенты по недвижимости отмечают, что некоторые квартиры продаются буквально за один день.
Хорошо забытое старое
Запущенные квартиры, которые могли месяцами "висеть" на сайтах объявлений, становятся востребованным товаром: риелторы Барнаула фиксируют повышенный интерес к "панелькам" 464-й, 121-й и 97-й серий, констатирует эксперт в сфере недвижимости Оксана Клипенштейн. Речь как о домах, "рожденных в СССР", так и о тех, что были построены уже в 1990-е.
"Мы с клиентом не успели посмотреть "двушку" на Гущина, 160. Этот дом всегда считался не самым ликвидным, но квартира ушла за 4,2 млн рублей за один день. Объект продавала опытный риелтор, которая 10 лет на рынке. Она рассказала, что сама не ожидала такой скорости – ее просто "бомбардировали" звонками, и они в первый день вышли на задаток", – поделилась собеседница.
Уровень предложения "убитых" квартир, по ее словам, в целом остался прежним, но скорость их вымывания с рынка нарастает: в среднем такие объекты сейчас распродают за 2-3 дня, максимум – за неделю. "Эстетика" здесь уступает место холодному расчету: покупателей не отпугивают ни дощатые полы, ни облупленные стены, ни старая сантехника.
"Вопрос, "убитые" они или нет, здесь вторичен, потому что стоят они дешевле, чем квартиры с ремонтом. Идет спрос на любую недвижимость, которую себе может позволить человек в текущей экономической ситуации. Сегодня весь сегмент от 3,5 до 7,5 млн рублей хорошо распродается. Если трехкомнатную квартиру продают за 5 млн рублей, понятно, что она интересна, потому что за эти деньги в центре можно купить только студию", – добавляет президент Союза риелторов Барнаула и Алтая Марина Ракина.
Квартиры в домах, которые начали строить в Барнауле около 70 лет назад, все еще интересны покупателям. Речь идет о хрущевках
Самые низкие цены на "вторичке", по данным Клипенштейн, сейчас зафиксированы в последних районах массовой советской застройки с развитой инфраструктурой – на ул. Шукшина, Юрина, Веры Кащеевой, Солнечная Поляна, Попова. За двухкомнатную квартиру там просят 80-92 тыс. рублей/кв. метр – это на 20% ниже среднерыночных значений, отмечает эксперт.
Задав определенные параметры поиска, на специализированных сайтах можно встретить и более дешевый "квадрат": например, в районе Сулима есть предложение за 78,4 тыс. рублей/кв. метр, но здесь идет речь о четырехкомнатной квартире.
"Новостройка" из 1980-х
Оксана Клипенштейн отмечает: жилье, не знавшее ремонта десятилетия, тоже можно в каком-то смысле назвать "новостройкой". Однако, учитывая действующие условия ипотечного кредитования, по ряду параметров "бабушкины квартиры" оказываются даже привлекательнее, чем новые в голом бетоне.
"На фоне льготной ипотеки (которую отменили летом 2024 года. – Прим. ред.) проще было купить новостройку под ремонт под ставку 6-8%. А сейчас, когда ипотека дорогая, 18-19,5%, этот "потрепанный" фонд стал серьезной конкуренцией новостройкам: ведь нужно ждать, пока их сдадут, плюс нередко они находятся в отдаленных локациях – например, у аэропорта, где ни дорог, ни школ, ни детсадов", – объясняет риелтор.
По мнению экспертов, даже с учетом вложений в клининг и капитальный ремонт "овчинка стоит выделки": как правило, жилье в старом фонде покупают люди, готовые самостоятельно взяться за строительные инструменты, что гарантирует заметную экономию на работах. На то, чтобы привести квартиру в "белое" состояние (штукатурка, шпаклевка, замена электрики и т. п.), будет достаточно 200-300 тыс. рублей, отмечает Оксана Клипенштейн.
Рынок недвижимости Барнаула демонстрирует парадоксальную ситуацию: жители готовы брать ипотеку под высокий процент, но банки все чаще отказывают даже надежным заемщикам
Кстати, в объявлениях неустроенность жилья нередко преподносится как достоинство – продавцы говорят о возможности "выполнить отделку по своему вкусу" и "не подстраиваться под чужой ремонт".
"Дорогую ипотеку на такую квартиру вряд ли кто-то берет, в основном "добирают": например, продают свою квартиру за 3,5 млн рублей и занимают у банка еще 1,5 млн. В этом случае платеж для семьи комфортен, и они постепенно своими силами меняют обои, кладут ламинат, меняют сантехнику и так далее. Все зависит от потребностей семьи", – добавляет Марина Ракина.
Преимуществом становится и то, что после ремонта квартира может прибавить в цене 20-30%. Однако в качестве инвестиционного актива, считают эксперты, такое приобретение сейчас рассматривают редко.
"В 90% случаев люди все-таки покупают такие квартиры для жизни. Только 10%, может быть, составляют те, кто занимается флиппингом – приобретает недорогую квартиру, делает ремонт и перепродает. Но в основном людям, которые занимаются инвестированием, больше нравится покупать квартиры на первичном рынке", – продолжает Ракина.
В частности, риелторы констатируют, что покупателями старых квартир становятся переселенцы из районов, бывшие квартиросъемщики, уставшие ждать низких ставок и отдавать ползарплаты не за свой угол, а также граждане с военными выплатами на руках.
Марина Ракина заключает, что, несмотря на прогнозы снижения ключевой ставки Центробанка, в текущем году не стоит ждать резкого смягчения условий по ипотеке, поэтому спрос на "убитый" фонд, как и в целом на "вторичку", однозначно будет сохраняться.
Квартиры от застройщиков в Барнауле стали "проигрывать" вторичному жилью, потому что после покупки они требуют дополнительных вложений в ремонт
