"Бабушкам не объяснишь". Как в Барнауле появились 30 обманутых дольщиков

27 мая на площади Свободы в Барнауле прошел пикет обманутых дольщиков. Здесь собрались 25 граждан, купивших у застройщика "Сентябрь" нежилые апартаменты на ул. Шумакова, 21, которые должны были сдать еще в 2017 году. Большинство участников – зрелого и пожилого возраста. Граждане рассказали, как скитаются по съемным квартирам и что намерены делать.

Выход 1. Продать гостиницу

Один из дольщиков, Дмитрий, рассказал "Толку", что первый и более вероятный путь решения их проблемы – это продать на торгах недострой, готовый на 76%. Тем более что это единственное имущество застройщика, которого год назад признали банкротом. Конкурсный управляющий Андрей Школоберда уже начал подготовку к торгам, объект оценили в 123 млн рублей.

"Но это было еще в 2019 году. Если делать оценку на сегодняшний день, то это будет минимум в полтора раза дороже. Нам важно, чтобы полученных после продажи средств хватило на другую недвижимость. Цены за последние годы резко выросли, и теперь тем, кто вкладывал 1,5 млн, должны компенсировать уже 3 млн, чтобы можно было купить равноценное жилье", – поясняет Дмитрий.

Поэтому основное их требование – провести переоценку объекта, чтобы продавать его по адекватной цене и не допустить ее снижения. Ведь здание могут не выкупить на торгах с первых попыток, и стоимость придется опускать.

Денег должно хватить

На встречу с гражданами приехали руководитель государственной инспекции строительного и жилищного надзора Олег Веремеинко и его заместитель Ольга Дерявская. Они напомнили, что здание является гостиницей, а не жилым домом, объекты долевого строительства – апартаменты.

"По этой причине законодательно участники лишены права требовать от должника передачи им нежилых помещений, недостроенного объекта – новому приобретателю, а также созданному ЖСК для его завершения. Также нельзя передать недострой Фонду защиты дольщиков для восстановления прав граждан путем завершения строительства или выдачи компенсаций. В силу закона участники вправе претендовать лишь на 85% средств от продажи объекта", – пояснила "Толку" Ольга Дерявская.

Если объект продадут за ту стоимость, которая была определена, кредиторам вернут порядка 100 млн рублей. Сейчас в реестр включены требования 30 дольщиков в объеме 97 млн рублей. То есть средств достаточно на погашение задолженности в полном объеме, убеждены в Госинспекции.

"Конкурсному управляющему на заседании комитета в прокуратуре Алтайского края рекомендовано не допускать снижения цены. Кроме того, арбитражный суд привлек к субсидиарной ответственности руководителя ООО "Сентябрь" Вячеслава Пестерева. И, в случае если средств не хватит на расчет с кредиторами, с него должны взыскать сумму недоисполненных требований", – напомнила Дерявская.

Три нюанса

Но даже при самом благоприятном сценарии по первому пути возникает несколько проблем, которых боятся дольщики.

"На сегодняшний день у Пестерева ничего не числится. И у его родственников тоже. Единственное, у него был автомобиль, но его изъяли по суду и приставы будут реализовывать с торгов, как я понимаю. Так что взыскать с него "субсидиарку" уже не получится", – говорит Дмитрий. Затраты на проведение новой оценки объекта опять же будут выниматься из конкурсной массы. Также сюда постоянно включается оплата услуг конкурсного управляющего, юриста, бухгалтера, охраны объекта, неустойки. То есть с каждым днем затраты кредиторов растут, а конкурсная масса не увеличивается и даже уменьшается с учетом инфляции. В реестр сейчас не включены несколько добросовестных кредиторов. Например, одна дольщица из Казахстана, которая нашла студию на "Авито", продала свою недвижимость, приехала в Барнаул и вложила средства. О банкротстве застройщика не знала, новости не мониторила, соответственно, пропустила срок подачи требований кредиторов для включения в специальный реестр.

В то же время в конкурсной массе есть сомнительные кредиторы, которые покупали несколько апартаментов за копейки. Эти дольщики, кстати, на пикет не явились, вероятно, не считая себя обманутыми.

"Есть и другие контрагенты. Допустим, такая компания, как РКС с ее подрядчиками СК "Опора", ООО "Опора", которые находятся в Санкт-Петербурге и вообще непонятно, как здесь очутились и что тут делали", – поясняет Дмитрий.

Дольщики подозревают, что это подставные лица для выведения определенной доли конкурсной массы. Из-за чего добросовестным гражданам вернут гораздо меньше денег. Но на эту ситуацию кредиторы могут повлиять. Теперь их цель – включить в реестр всех добросовестных и исключить подставных.

"Будем смотреть документы вместе с конкурсным управляющим. Мы можем подтолкнуть его к этому, обратить внимание на каких-то подозрительных кредиторов. А дальше уже многое зависит от степени его квалификации. Сейчас по ряду сделок с такими кредиторами уже идут суды, он настаивает на их аннулировании", – говорят активисты.

Выход 2. Мировое соглашение

Другой путь решения проблемы у дольщиков – это заключение мирового соглашения. Оно подразумевает продажу оставшихся свободных помещений, чтобы эти средства направить на достройку объекта. Но этот вариант не вызывает оптимизма у граждан. В доме осталось лишь восемь апартаментов, а также офисы в подвале и на первом этаже – всего 15 свободных помещений.

"Этих площадей очень мало, поэтому с учетом нынешних цен, денег на достройку не хватит. А на сегодняшний день требуется как минимум 80-90 млн рублей, чтобы завершить и сдать объект", – говорят дольщики.

Не смутила ни цена, ни статус

Ольга Дерявская напомнила: в проектной декларации изначально было указано, что люди покупают апартаменты, а не жилые помещения. Госинспекция в тот период специально запускала информационную кампанию об отличиях жилых помещений от апартаментов. В компании застройщика покупателям тоже открыто говорили о статусе объектов.

"Мне в отделе продаж сразу сказали, что это нежилое помещение. Я имею право на продажу, обмен, аренду. То есть буду такой же собственницей, просто не смогу там прописаться. Меня это не смутило", – говорит одна из дольщиц Наталья, которая купила на ул. Шумакова, 21 студию для себя, так как раньше не имела жилья в Барнауле.

Другие дольщики приобретали помещения через агентства недвижимости, где им давали примерно такие же консультации. Но доверчивых граждан много. Особенно тех, кто в возрасте, кто раньше не сталкивался с обманом, кто не имеет каких-то специальных знаний в сфере долевого строительства.

"Бабушкам не объяснишь, они спрашивают: "Студии жилые? Жить можно? Значит, покупаем. А что апартаменты по документам, им неважно", – говорит Дмитрий.

Граждан подкупила еще и высокая степень готовности: среди них есть те, кто заключал договоры в 2019-2020 годах, когда объект уже был примерно на той стадии, как сейчас. Они полагали, что вероятность обмана высока на этапе котлована, а здесь уже почти готовый дом, убраны краны, стоят стены, застеклены окна…

Дольщиков не смутила и подозрительно низкая цена. На старте продаж помещения рекламировали от 625 тыс. рублей. Особо осторожные пытались выяснить в компании застройщика, за счет чего такая стоимость. Там им объяснили, что у апартаментов черновая отделка и очень маленькая площадь – от 16 кв. метров.

"Но на тот момент студии с ремонтом в Барнауле стоили в пределах миллиона. Мы тоже планировали вложить 200-300 тыс. рублей в ремонт. То на то и выходит. Просто здесь удобно, что не кучей отдаешь все деньги, а постепенно вкладываешь, как в рассрочку", – объясняет Наталья.

Поэтому многие закладывали свою недвижимость и несли деньги в современные студии-номера на ул. Шумакова, 21. Одна пенсионерка, например, продала участок и дом в деревне, чтобы переехать в Барнаул, купить две жилплощади для себя и для сына. При этом банки не давали ипотеку для таких рискованных апартаментов, и некоторым вкладчикам приходилось брать потребительские кредиты под более высокий процент.

Заселиться в новые апартаменты дольщики должны были еще в 2017 году. Поэтому уже почти пять лет они скитаются по съемным квартирам или ютятся у родственников, не имея своего угла.