Представляем факты о развитии рынка недвижимости, характерные именно для Алтайского края. Они будут определять его развитие в последующем
Очевидными и яркими трендами рынка недвижимости Алтайского края стали торможение продаж и сокращение объемов ипотечного кредитования. По оценкам регионального Росреестра, количество сделок на "первичке" сократилось на 36%, а количество ипотек упало почти на 33%. Рынок такой, что работать на нем опасно, говорят девелоперы и продолжают работать. "Толк" предлагает посмотреть на другие факты рынка недвижимости, которые будут влиять на него в краткосрочной и долгосрочной перспективе.
Пробитый потолок
Цена квадратного метра в новостройках Барнаула растет не только из-за инфляции, но и благодаря повышению класса комплексов, которые планируют строить
По данным портала "Мир квартир", в 2024 году средняя цена кв. метра в Барнауле выросла на 16%. Что внутри этой цифры? Кроме собственно роста стоимости "квадрата" там "спрятаны" комплексы формата бизнес– и комфорт+, которые представили во второй половине прошлого года на продажу. В ЖК "Барнаул" от "Селфстроит" анонсированный потолок цены – 313 тыс. рублей, в ЖК "Сахаров-парк" от "ДомСтрой-Барнаул22" – 480 тыс.
Проекты отличаются уникальными локациями. Их архитектуру разрабатывали не барнаульские архитекторы. Еще одна особенность этих комплексов – концепция "город в городе". В проектах предлагаются коммерческие площади под фитнес-центры с бассейнами, ресторанные комплексы, салоны и другой бизнес, направленный на обслуживание в том числе жителей комплексов.
Однако названные цены – не потолок для Алтайского края. В конце прошлого года компания "Жилищная инициатива" представила проект апарт-отеля в Белокурихе. Комплекс будет включать пять зданий разного профиля. Первые три начали строить. Апартаменты в них продаются в состоянии "под ключ" с отделкой и мебелью. Цена – от 600 тыс. рублей за кв. метр. По оценкам девелопера, она вырастет до 1 млн рублей. Да, речь в данном случае идет не о жилье, а о коммерческой недвижимости. Однако она также присутствует на рынке и в ней можно проживать постоянно. Было бы желание.
Отметим, что такие проекты повышают ценовую планку для рынка в целом. Однако объекты подобного или более высокого качества пока в Барнауле не анонсировали.
Соревнования вау-эффектами
Современная архитектура не пытается что-то имитировать. Она старается быть простой, ясной, чистой. Во главу угла ставится функция каждого решения, а не декоративность. Это один из главных трендов
Стремление повысить качество строительства, наполнение и "упаковку" жилых комплексов также стало особенно заметно в 2024 году. На рынок буквально хлынули квартиры с террасами – большими и маленькими, а еще с отдельным входом с улицы. То есть в квартиру жильцы попадают не через общий подъезд, а прямо с улицы. Такой вариант сопровождается собственным кусочком земли – под дворик для детей, мангальную зону, шезлонг и кофейный столик.
Еще в новых ЖК можно найти пентхаусы и двухуровневые варианты. Также девелоперы завлекают просторными ванными комнатами с окнами. Еще одно решение, которое стало уже обязательным, – двор-парк. Тут застройщики пока "соревнуются" рендерами, обещая засадить территорию кедрами, яблонями и другими крупномерами. Подчеркнуть их красоту декоративными кустарниками и разнотравьем. И конечно, погрузить в эту красоту уютные уголки для прогулок, чтения, занятия йогой и т. д.
Квазижилье
Полноценная застройка участка на месте советского универмага, вероятно, стартует уже в 2025-м, однако разрешение на возведение объекта девелопер планирует получить до конца уходящего года
2024 год на алтайском рынке недвижимости стал стартом расцвета апартаментов. В этом направлении стали задумываться многие девелоперы, по-разному адаптируя концепцию в зависимости от локации.
В чем суть? Апартаменты – это коммерческая недвижимость, приспособленная для проживания. По сути, квазижилье. В таких комнатах есть не только санузел, как в гостинице, но и кухня. То есть все, что нужно для долгого проживания. Нюанс в том, что такие квадратные метры строятся по своим правилам. Тут более мягкие нормативы по количеству озеленения, а вопросы обеспеченности социальными объектами вообще не обсуждаются.
Апартаменты заявляются как инвестиционный бизнес. Такую площадь можно купить для сдачи в аренду. Ну и проживать самостоятельно тоже можно. Кто же запретит? Однако Барнаул будто сопротивляется большим проектам такого формата. Например, летом прошлого года в центре города снесли старое здание ЦУМа.
На его месте, по словам собственника Евгения Ракшина, должно вырасти новое коммерческое высотное здание. Часть его этажей займут апартаменты. Однако процесс строительства застрял: девелопер вырыл котлован, но по состоянию на конец года так и не получил разрешения на строительство, писал "Толк".
Нос по ветру
Республика Алтай получила уникальную возможность - построить новый город. Он выдерживает баланс жизни вблизи с природой и лучших качеств современной урбанизированной среды с красивой архитектурой
Отдельным трендом 2024 года стал "вынос" строительного капитала за пределы Барнаула в сторону туристической зоны.
Мы уже писали, что компания "Жилищная инициатива" пошла покорять Белокуриху. Еще компания "Селфстроит" закладывает фактически малый город между Маймой и Горно-Алтайским аэропортом. 87 многоэтажек, школы, детсады, поликлиника, парк, торговые центры и паркинги — в общем, все, что должно быть в самостоятельном городе. По оценкам девелопера, бюджет республики получит 1,2 млрд рублей налогами к 2035 году, федеральный – 1,5 млрд, крупные транши ожидаются уже с 2026 года.
Еще один проект – гостиницу и апартаменты – выводит на рынок барнаульская компания "Мой дом". Этот застройщик занял нишу недвижимости формата "бизнес плюс". Он строит жилые комплексы и офисы в небольших, но уникальных локациях центра Барнаула и на Горе. В интервью "Толку" руководитель компании Павел Князев рассказал:
"Мониторинг рынка недвижимости говорит, что это направление сегодня одно из самых перспективных. Например, аренда однокомнатной квартиры очень скромного качества – просто стены, стол, пара стульев, кровать и видавший виды диван – стоит 80 и даже 100 тысяч рублей в месяц".
Новая кровь
В 2024 году ряд крупных строительных компаний обновили состав топ-менеджмента. Ксения Белоусова, которая стояла у истоков компании "Алгоритм" Александра Тайчера, ушла в октябре 2024 года. На ее место пришел Андрей Суртаев. Он известен тем, что основал проектную компанию "АрхИ Групп", которая выполняла проекты для многих регионов страны. Затем собственником компании стал "Селф" Нодара Шонии.
Прежний руководитель предприятия, проработавший на заводе около 10 лет, по данным "Толка", сейчас открыт к различным вариантам новой работы
Еще одна рокировка связана с НЗЖБИ им. Мудрика (ранее – завод "ЖБИ Сибири"). В конце ноября оттуда ушел Кирилл Овсянников, который состоялся как управленец на этом предприятии. Его место занял сын собственника Ивана Вдовина – 22-летний Тихон Вдовин. Уже в декабре Кирилла Овсянникова представили как топ-менеджера группы компаний "Селфстроит" (собственники – Нодар и Владислав Шония).
Также, отмечает "Толк", оперативное управление строительным сектором в ряде вопросов делегировал и Владимир Отмашкин, основатель ГК "Союз". Интересы компании в роли исполнительного директора представляет Сергей Старцев.
И наконец, руководитель компании "Жилищная инициатива" поставил в качестве руководителя нового направления – строительства апарт-отеля в Белокурихе – Романа Клевакина. Топ-менеджер много лет выполнял роль замдиректора и курировал вопросы коммуникации и продвижения.
Генеральные возможности
Победой администрации Барнаула и строительного сектора стало принятие поправок в Генеральный план развития города. В документе выделены локации, которые могут поменять свою судьбу.
С одной стороны, мэрии не удалось заложить перезапуск частного сектора вдоль ул. Северо-Западной – горожане массово потребовали заменить зону многоэтажной застройки на малоэтажную. С другой, оформились локации, которые будут заселяться. Это, например, правый берег Оби.
Новый генплан разрешает строить тут многоэтажные дома и соцобъекты. Еще в документе под жилую застройку закрепилась территория между ул. Просторной и аэропортом. Ее на аукцион обещает выставить госкорпорация "ДОМ.РФ".
Разработчики генплана "большими мазками" обрисовали строительство нового Барнаула на правом берегу Оби. В нем есть место для всего: домов, соцобъектов, развлечений, работы и отдыха
Есть и более сложные ходы. Например, предприниматели видят развитие в Барнауле квартала "Геофизика" на пр. Ленина.
Инициаторы ссылаются на то, что рядом располагается территория микрорайона Поток, подготовленного для комплексного развития. И логично было бы включить в нее и огромную промтерриторию бывшего комплекса "Геофизика".
Двигает эту идею предприниматель Алексей Мельников, который владеет участками в этой части города. Он руководит и владеет рядом крупных компаний, в том числе СЭУС (занимается поставками угля), "Гилевским элеватором" и другим бизнесом.
В лаконичном комментарии "Толку" он заметил, что эта инициатива в самом начале пути, земельный участок предстоит сформировать под застройку из отдельных территорий. О сроках финала этого процесса и конечном результате пока говорить рано.
С Барнаульского сереброплавильного завода в XVIII начинался Барнаул. Его каменные здания сохранились, но фактически руинированы. С 2017 года они в собственности компании "Матч"
