Глава Минстроя Алтайского края о готовности региона к переходу на проектное финансирование
С 1 июля строительная отрасль начинает жить по-новому. Переход на проектное финансирование, или эскроу-счета, кардинально меняет правила игры на рынке. Изменения касаются в первую очередь долевого строительства. Теперь между застройщиками и дольщиками возникает посредник в лице банков. И теперь именно финансово-кредитные организации будут, пожалуй, главными в этом секторе.
Глава регионального Минстроя в интервью "ТОЛКу" рассказал, как изменится строительный рынок края, сколько застройщиков не сможет работать с эскроу-счетами, насколько подорожает квадратный метр жилья на Алтае и есть ли в проектном финансировании хоть какие-то плюсы.
– В Алтайском крае, если сравнивать со многими другими регионами страны, проблема обманутых дольщиков не стоит крайне остро. И разговор не о степени страдания тех, кого обманули, а о статистике. Нужен нашему региону переход на эскроу-счета? Или лучше работать с нашими проверенными застройщиками по старой схеме?
– Любые исключительные подходы – это всегда вопрос: а кто определяет и по какой схеме? И справедливого решения здесь, наверное, не определить.
Сам переход на эскроу – это шаг в сторону цивилизованных отношений между застройщиками и людьми, которые несут им деньги. Мое мнение такое: последние лет 20-25 строители были на особом положении за счет того, что могли привлекать средства людей как финансово-кредитные организации, не неся при этом всех обязательств, какие несут сегодня банки. Мы не можем сказать, что у нас не было проблем с обманутыми дольщиками. К сожалению, мы тоже наступали на эти грабли. И в конце 90-х – начале 2000-х годов была ситуация, в 2015-м проблема появилась, которую мы до сих пор решаем.
"Что касается первичного и вторичного рынка, цены практически сравнялись" – соучредитель агентства недвижимости "Проспект" Марина Ракина
Это было финансово затратно и сложно организационно. Мы заходим на дома, где очень много проблем и очень многое сделано неправильно. И самое правильное решение – прекратить стройку. Но там фигурируют люди, обманутые дольщики, и приходится этот вопрос закрывать.
– Проблемная ситуация с печально известным "Демидов Парком" уже подходит к завершению?
– Да, это самый значимый объект по количеству обманутых людей. Мы решаем эту проблему, и сегодня уже можно говорить, что вопрос практически решен.
– Эскроу-счета приведут к удорожанию недвижимости. Все расходы от этой схемы застройщики будут закладывать в квадратный метр. И пострадают в конечном итоге покупатели.
– Те рекордные объемы ввода недвижимости 2015 года в конечном итоге были связаны с отложенным спросом. До этого был спрос неудовлетворительный. Но сам факт того, что строители, по сути, могли привлекать средства дольщиков без посредников в виде банка, помогал снижать цену. Сегодня мы оцениваем примерно так: рост себестоимости для строителей составит 5-10% в связи с эскроу.
– Согласны с тем, что переход на эскроу интересен и выгоден только банкам. Об этом говорят практически все игроки рынка. Вы тоже так считаете?
– Если мы уберем за скобки защиту интересов дольщиков, что крайне значимо и это конечная цель реформы, то я с вами соглашусь. Потому что еще вчера строители были якобы финансово-кредитными учреждениями. Сегодня ситуация меняется, и банки забирают эти функции на себя. Да, есть проблемы, но в целом банковская система способна финансировать строительную отрасль. И я думаю, что будут вначале некие колебания, некая волатильность, но в целом будут выстроены цивилизованные отношения, как и в других секторах экономики.
– Сколько застройщиков будет работать по эскроу-счетам?
– Цифры сегодня примерно такие: 84 дома у нас строятся за счет дольщиков. Из них 60 домов соответствуют необходимым параметрам, которые позволяют застройщикам работать со средствами людей. Без перехода на эскроу. На контроле мы держим 24 дома в части перехода. Из этих 24 объектов примерно 16 домов к 1 июля (может, позже, но это допустимо с точки зрения закона) дойдут до 30% степени готовности и будут соответствовать этим требованиям. И тоже потом продолжат работу с деньгами дольщиков.
А восемь строительных организаций работают с банками, у них не просматривается к 1 июля достижение нормативов по строительной готовности. Работают в основном с двумя банками: Сбербанк и ДОМ.РФ.
ДОМ.РФ исполняет функцию поддержки строительного бизнеса. Он был дофинансирован правительством РФ именно на эти цели. Он активно взаимодействует со строителями. Они готовы кредитовать, у них транслируется более лояльное отношение к финансовому качеству заемщиков. За этим банком стоит государственная задача по снижению отрицательных моментов от этой реформы.
На сегодня у меня нет информации о выданных кредитах, рассмотрения идут. Я думаю, что из восьми организаций большая часть кредитное решение получит. Те, кто по каким-то причинам не получит, я уверен, доведут свои объекты до нормативов по строительной готовности и после этого продолжат работу с дольщиками. Но это мы говорим только про переход через 1 июля. Это ступенька, о которую можно споткнуться. Но я думаю, что в Алтайском крае не будет с этим проблем.
– А что будет после 1 июля? Я говорю о системной работе строителей с банками.
– Там действительно за счет изменения условий будет некая дифференциация строителей. Некоторые из них смогут строить какую-то часть за счет своих средств, кто-то будет привлекать банковские кредиты, точнее, проектное финансирование. Речь как раз идет о том, что сам по себе кредит на строительство не имеет смысла, если мы не понимаем, как будет достроен дом. Проектное финансирование предполагает оценку общих затрат на строительство или достройку. И банки безальтернативно говорят: либо мы будем кредитовать весь объем до окончания строительства, либо кредитовать не будем.
Интервью с исполнительным директором Союза строителей Алтайского края Кириллом Науменко
Следующее – продолжая политику по привлечению средств дольщиков (они уже будут иначе называться), через эскроу застройщики наполняют ресурсную базу банков, снижая стоимость привлечения ресурсов для банков. И для себя в итоге тоже снижают процентную ставку с 12-14% до примерно 5%. В некоторых случаях ставка может быть снижена до нуля. И за счет этого строители могут снижать финансовую нагрузку и управлять себестоимостью. Она, конечно, не будет дешевле, чем раньше.
И третья категория застройщиков, кто не сможет работать с банками, точнее, банки откажутся от работы с ними по объективным причинам (низкая финансовая устойчивость, слабая юридическая составляющая). Но это те строительные организации, кого и сегодня нельзя назвать лучшими на рынке и кто пытается различными схемами – в плохом смысле – что-то реализовывать. Эти застройщики с рынка так или иначе уйдут.
– Сколько таких игроков рынка?
– Сегодня структура рынка такая: примерно 50-60 застройщиков в целом по краю, кто занимается индустриальным строительством. Я не говорю сейчас про индивидуальное жилищное строительство, там очень все персонализировано. Из них около 20 – крупные игроки и около 40 – более мелкие. И часть из них, возможно, перестанут работать. Но надо понимать, что такие застройщики стараются строить дома без Стройнадзора (максимум три этажа), строят из материалов, уже бывших в использовании. Это та сфера, которая создает, честно говоря, проблемы.
Сегодня рынок жилья, с моей точки зрения, ограничивается двумя факторами – спросом, и если мы говорим про город, то это ограничение по площадям. Снижение конкуренции на этом рынке ситуацию не усугубит.
Риски, проблемы, сложности. Что ждет строительную отрасль Алтайского края в связи с переходом на эскроу-счета
– Банки будут финансировать те проекты, которые им интересны. Да, это хорошо для качества строительства, но плохо для спроса.
– Сегодня в целом по стране ситуация такая: строители большей частью, даже сильные финансово, пока не привыкли работать с банками, не выработалась практика. И те вопросы, те требования, которые банки предъявляют, для строителей кажутся излишними. Они дают эмоциональный окрас, что тоже несколько затрудняет работу.
– На круглом столе с застройщиками по эскроу-счетам представители алтайских компаний тоже были весьма эмоциональны.
– Я могу понять их эмоции. Для них это изменение дальнейшей бизнес-модели и рынок входит в некую турбулентность. И я надеюсь, что у всех хватит сил и способности это преодолеть.
– Тогда вы обращались к банкам с просьбой предусмотреть возможность полупроектного финансирования. Как должны или как могут содействовать власти?
– У банков есть очень строгие требования, по которым они работают. И здесь механизмов заставить их работать в ущерб себе или вкладчикам нет, но никто такие задачи и не ставит. Мы видим задачу в том, чтобы выстроить контакт, создать на рынке конкуренцию не только спроса на кредиты от банков, но и на предложение. Вынужден сказать, что кроме Сбербанка из коммерческого сектора никто с застройщиками так и не работает. Хотя ряд банков заявляли о готовности. Но я надеюсь, что со временем они не побоятся выйти на рынок. Застройщики, я надеюсь, научатся взаимодействовать с банками. Возможно, не так гордо и зависимо, как хотелось бы, потому что теперь они действительно начинают зависеть от решения банков.
Глава алтайского Минстроя Иван Гилев о готовности региона к переходу на эскроу-счета
– И зависят сильно.
– Есть прецеденты, когда строительная организация начинает работать с банками, потом у строителей происходят какие-то юридическо-процессуальные нюансы, а банки, боясь последствий, перестают их финансировать. Это вызывает некое напряжение.
– Есть в Алтайском крае компании, кто не сможет своими силами довести готовность объекта до 30% и банк откажет в кредите? И стройка просто заморозится.
– Риски, можно сказать, есть. Мы пока не прогнозируем таких объектов, нет предпосылок. Но есть дома, которые не соответствуют нормативам. Есть дома, где процент готовности довольно низкий, и у нас есть некие опасения. Федеральный Минстрой говорит, что субъекты смогут создавать свои фонды поддержки такого долевого строительства. И при помощи таких фондов частично можно было бы решать эти проблемы. Нормативной базы пока нет, поэтому говорю в условном наклонении.
В целом в регионе ситуация стабильная, нам понятная, и мы надеемся, что 1 июля переход будет пройден без проблем. Но в России очень много домов с низкой готовностью. И решение Минстроя как раз и направлено на устранение таких проблем.
Сегодня 1,6 млн "квадратов" строится со средствами дольщиков. Это примерно двухлетний объем строительства. Мы будем жить в новой реальности, при этом будет довольно большой объем незавершенного начатого строительства.
Как проходит жизнь дольщиков печально известного ЖК "Демидов Парк", которые уже пять лет ждут свои квартиры.
– Сколько алтайских компаний уже обратилось в банки?
– У нас есть информация о восьми застройщиках, которые обратились в банки.
– А остальные?
– Большая часть будет достраивать до 30% строительной готовности. Большая часть уже довели, это сделают и остальные. К 1 июля, может быть, к 1 августа или сентября. Но они получат право продолжать работу с дольщиками в прежнем формате.
– Сегодня есть серьезное отставание спроса от предложения. Эскроу-счета не усугубят ситуацию? Многие могут выжидать, наблюдая, что происходит на строительном рынке.
– Я даже больше скажу: сегодня оживление на рынке жилья в части спроса, и за счет этого, наверное, и цена немного подросла. Это вызвано тем, что люди тоже информированы о переменах и сейчас пытаются решать жилищные вопросы максимально быстро. В связи с тем, что сейчас идет волна опережающего спроса, возможно, потом будет спад. Рынок покажет. Рост себестоимости строительства с учетом эскроу тоже может вызвать снижение спроса, это надо понимать.
Разбираемся в новом законе вместе со специалистами строительной компании "Алгоритм"
С другой стороны, мы упускаем еще один очень важный фактор и для строителей, и для дольщиков. Когда мы говорили о долевом строительстве, это была некая рулетка для людей. Все понимали, что, заходя в долевое строительство, все рискуют. В какой-то момент стало ясно, что государство будет решать проблемы, что несколько снизило осторожность (что не есть хорошо) со стороны покупателей. Они начали покупать по таким ценам, где было понятно – на такие средства построить невозможно. По "Демидов Парку" мы отчасти такое наблюдали, там сильно демпинговали цены. Сегодня при новом прозрачном механизме у дольщиков появляется гарантированный надежный вариант с жильем. Сегодня можно, не опасаясь за свои деньги, работать по долевому строительству, и в случае проблем у застройщика банк выполнит все обязательства.
С другой стороны, строители, если говорить про их интересы, условия и последствия. Об этом никто не говорит, но это надо понимать. Долевое строительство несло в себе некую долю риска. Риск стоит денег. Соответственно, приходилось снижать стоимость предполагаемого жилья. Финансово устойчивые, имеющие доверие организации особо цены не снижали. У них даже на этапе долевого строительства цены сильно отличались от их конкурентов.
Для тех, кто был вынужден цену снижать, с условием ввода эскроу, такая необходимость отпадает. И снижение цены на жилье будет вызвано только тем, что деньги сегодня, а квартира чуть позже. А снижения цены за риск там не будет. Так что это тоже финансово выгодно повлияет на условия работы застройщиков. Строители смогут вкладываться в качество жилья, в рекламу, маркетинг и так далее. Будут заниматься тем, чем должны.
– А большинству покупателей это важно? Или определяющим фактором будет стоимость квадратного метра?
– Немного не соглашусь. На пальцах можно посчитать, сколько раз семья улучшает свои жилищные условия. И качество, надежность – это крайне важно. Важнее, мне кажется, чем цена. Я думаю, что люди будут согласны заплатить чуть дороже, но с гарантией результата. Платят за надежность и спокойствие.
