Бог в помощь. Банки, власть и застройщики поспорили при обсуждении эскроу-счетов

Риски, проблемы, сложности. Что ждет строительную отрасль Алтайского края в связи с переходом на эскроу-счета

С 1 июля 2019 года застройщикам (всем, не только алтайским) придется несладко. Девелоперские компании не смогут использовать деньги дольщиков. Недвижимость придется строить на свои средства либо брать кредиты у банков. При этом финансовые организации становятся полноправными игроками рынка, от решения которых будет зависеть, кто сможет продолжить работу в этой сфере, а кому придется уйти из строительного бизнеса.

До перехода на проектное финансирование осталось четыре месяца, но до сих пор непонятно, как будут переходить на эскроу-счета, как будет работать система и на какие риски придется идти строительным компаниям. Зато понятно одно – в конечном итоге точно пострадает потребитель. Участие банка в процессе строительства повлияет на стоимость квартир. Квадратный метр подорожает. И "эскроущикам" (этот термин приходит на смену "дольщик") тоже не позавидуешь, говорят эксперты.

Почему застройщики говорят, что переход на эскроу-счета грозит Барнаулу новыми "Демидов Парками" и можно ли найти выход из, казалось бы, безвыходной ситуации, представители власти, банков и застройщиков обсудили на круглом столе в Барнауле 6 марта.

Что произошло?

Все участники строительного рынка готовятся перейти на эскроу-счета. Раньше было так: вы хотите купить квартиру в доме, который еще не построен. Покупатель становится участником долевого строительства. Он отдает деньги застройщику напрямую без комиссии. Но с 1 июля 2019 года начнет работать новая схема.

Покупатель будет перечислять средства не строительной компании, а на специальный счет в банк – эскроу-счет. Это гарантия того, что человека не обманут и он получит либо квартиру, либо деньги обратно. А застройщик получит деньги покупателя только тогда, когда сдаст объект. Таким образом власти решают проблему обманутых дольщиков.

Но у эскроу-счетов, считают многие эксперты, есть серьезные минусы. Во-первых, они способствуют удорожанию квадратного метра, во-вторых, банки будут определять пул игроков на рынке.

Позиция алтайского Минстроя

Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства края Иван Гилев допускает, что переход на эскроу-счета станет причиной проседания объемов по вводу жилья в регионе.

"Я допускаю и некоторые провалы, и проседания объемов в ближайшее время. Такие риски есть. Сегодня федеральное строительство, федеральное законодательство отдает всю строительную отрасль в руки банков. Это надо признать. И ответственность за сохранение темпов работы отрасли, и ответственность за обеспечение наших земляков жильем теперь равномерно перераспределена на наши кредитные организации", – отметил Гилев.

Однако дополнительный контроль финансовых возможностей застройщика и экономической надежности проекта со стороны банка приведет не только к повышению качества строительства, но и к снижению объема.  

При этом к 2024 году Алтайский край должен нарастить  объем ввода жилья до 930 тысяч квадратных метров (всего с 2018-го по 2024-й – 5,5 млн квадратных метров). Рекордным для Алтая стал 2015 год, тогда было введено 890 тыс. квадратов. Однако глава ведомства подчеркнул, что технически строительная отрасль с поставленной задачей справиться способна: есть мощности, ресурсы, кадры. А еще должен быть спрос и возможность предложения.

"Чтобы квартиры были востребованы, надо, чтобы была возможность рассчитаться. Это уже доходы граждан, которые мы сегодня не станем обсуждать, и вопрос ипотечного кредитования. В 2017 году рынок ипотеки вышел на докризисный уровень, и сегодня уровень (за 2018 год) в полтора раза превышен. Это следствие снижения процентной ставки и того, что назрела потребность в кредитах", – заявил глава регионального Минстроя.

Гилев добавил, что ипотечный рынок сегодня не перенасыщен, и это один из ключевых механизмов дальнейшего развития спроса.

Проблемы

Изменение в логике финансирования строительства власти назвали революционным, остальные участники круглого стола с этим согласились. Но даже не столько в контексте прорыва, а скорее как переломного и болезненного момента.

23 января, 7:17

Цены вырастут: эксперт о тенденциях на рынке недвижимости в Алтайском крае

"Что касается первичного и вторичного рынка, цены практически сравнялись" – соучредитель агентства недвижимости "Проспект" Марина Ракина

И если власти говорят, что максимальное количество застройщиков при переходном этапе необходимо сохранить, то банки рассуждают иначе. Им интересны экономически понятные и выгодные проекты, которые не приведут к проблемам.

Гилев обратил внимание на еще один важный момент – что будет при переходе на эскроу с домами, которые уже строятся на деньги дольщиков, или, по-новому, "эскроущиков". Сегодня в Барнауле 83 многоквартирных дома возводятся с привлечением средств покупателей. Порядка 35 объектов попадут под эскроу-счета.

Застройщиками привлечено порядка 30 млрд денежных средств на достройку всех 83 объектов. И отрасль должна переходить на эскроу так, чтобы у участников долевого строительства и застройщиков не было рисков.

"Нельзя, чтобы эти дома стали проблемными, учитывая, что там сегодня есть люди, которые привнесли уже свои деньги. Просьба к банкам: найти какие-то варианты упрощенного кредитования без привлечения дополнительных средств и позволить застройщикам достроить эти дома за счет средств формально дольщиков путем перевода их через эскроу-счета", – попросил глава Минстроя Алтая.

Представитель Сбербанка отметил, что дома, где используются средства дольщиков, после 1 июля 2019 года тоже будут рассматривать на условиях проектного финансирования. Банк будет оценивать финансовую состоятельность проекта, потому что на организацию ложатся риски, которые раньше лежали на дольщиках в части возможных финансовых потерь. Представитель банка "Открытие" добавила, что банк при любом варианте готов финансировать, но после оценок рисков финансовых потерь.

Также непонятно, смогут ли банки выдавать застройщикам столько денег, сколько компании получали от долевого строительства. Председатель правления Союза строителей Александр Мишустин поинтересовался, "смогут ли заместить банки 70% ресурсов, которые застройщики привлекали", на что представители кредитных организаций затруднились ответить.

Мнение застройщиков

Директор ООО "Домстрой-Барнаул" Евгений Востриков заявил, что их компания одна из первых, кто уже работает по новой системе. Сбербанк финансирует два объекта, а деньги дольщиков размещаются на эскроу-счетах.

"Хочу сказать, что работа с банком – это не прогулка под луной. В наш бизнес входит еще один партнер, и партнер профессиональный в экономическом плане. Есть наша доля застройщика – 15%, остальное финансирует банк. Больше источников финансирования нет. Но мы должны банку заплатить за прохождение реестра деньги – а где их взять?

Мне и моей компании легче, потому что у нас не так много переходящих объектов. И понимая всю проблематику, мы начали работу заранее. Но мы понимаем, что у мелких застройщиков или тех, кто не может подтвердить финансовую состоятельность и имиджевую, будут проблемы", – отметил он.

Директор ИСК "Алгоритм" Ксения Белоусова заявила, что взаимодействовать с банками сложно.

"Четкий механизм обратной связи, перечень документов и видение взаимодействия есть только, не побоюсь сказать, у Сбербанка. Как одновременно с несколькими домами переходить, которые уже строятся на деньги дольщиков и есть недофинансирование – непонятно. И со Сбербанком для нашей компании тоже неясно. Как быть с другими банками? Застройщики не понимают, как должен быть организован процесс", – прокомментировала Белоусова.

Директор ООО "Жилищная инициатива" Юрий Гатилов был более категоричен в своих высказываниях. Он заявил, что вместо одного печально знаменитого "Демидов Парка" подобных долгостроев будет минимум 15. А то и вовсе 35 – по количеству объектов в Барнауле, которые попадают под эскроу-счета.

"Если даже взять инфляцию в 5%, то за два года получится 10% чистой инфляции. Значит, стоимость строительства на 25-30% сразу увеличивается. Те, кто первые эскроу-счета заключит, вообще покойники. Потому что увеличение стоимости, я, конечно, извиняюсь, автоматически не произойдет. Мы – регион очень опасный. У нас рентабельность-то 15-20%. И то она инфляционная", – заявил Гатилов.

Он также добавил, что идет передел строительного рынка и в скором времени могут появиться такие компании, как "Строй-Сбер" или "Строй-ВТБ".

Директор ПСК "Строительная перспектива" Андрей Комяков согласился с Гатиловым в той части, что государство меньше всего волнует проблема обманутых дольщиков и в регион зайдет федеральный застройщик.

"Федеральные застройщики на фоне отсутствия конкуренции будут продавать нынешнее жилье, которое стоит 30-35 тысяч рублей, то есть самая дешевая панель, по цене нынешних самых дорогих", – заявил Комяков.

По эскроу-счетам еще слишком много вопросов у всех игроков рынка. Первым делом, говорят эксперты, необходимо найти единый знаменатель между банками и застройщиками. Не идеальный, хотя бы просто рабочий.