В регионе вырос спроса на индивидуальное жилье
В Алтайском крае растет спрос на индивидуальное жилье. Но только голый участок с инфраструктурой на перспективу никому больше не нужен. Покупатели требуют от рынка готовый дом в комфортном микрорайоне, где «все включено». Так что спрос есть, а вот предложение до сих пор ограничено рядом системных проблем. Что мешает строить малоэтажку, как это связано с нехваткой кадров на селе и почему без помощи новых законов и поддержки государства эта сфера может загнуться? Эти и многие другие вопросы обсудили на круглом столе в ИД «Алтапресс» 20 мая.
Большая стройка
826,3 тысячи кв. метров построили в 2020 году в Алтайском крае. Из них 340,5 тысяч (или 40%) приходится на индивидуальное жилье, а остальные 485,8 тысяч кв. метров – многоквартирные дома (МКД). Такие данные крайстата привел замминистра по строительству и ЖКХ Игорь Спивак.
И в регионе отмечают рост объемов строительства (в том числе малоэтажного). За четыре месяца 2021 года в эксплуатацию ввели 270 тысяч кв. метров. Это уже почти на 50% больше прошлогоднего периода. Причем на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) пришлось 106,7 тыс. кв. метров, а это на 40% больше 2020-го.
«Малоэтажный рынок в 2021 году демонстрирует положительную динамику. За первый квартал на учет поставили 1050 объектов ИЖС. Хотя в прошлом году в этот период их было всего 650», – говорит заместитель руководителя краевого управления Росреестра Андрей Рерих.
Эксперты называют несколько причин такого роста. Во-первых, свою роль сыграла сельская ипотека под 3%. И за год ей воспользовались почти тысяча семей, а общая сумма кредитов достигла 1,6 млрд рублей, отметил Спивак. Кроме того, объекты недвижимости стало проще регистрировать.
Многие люди во время пандемии пришли к выводу, что жить на земле гораздо удобнее, чем в многоэтажке. И дешевле.
«Тарифы довольно высокие по отношению к уровню благосостояния граждан. Себестоимость жизни на земле ниже, поэтому люди и решили вкладывать деньги в такие дома», – считает Спивак.
Земля есть, инфраструктуры нет
Власти заявляют: участков в регионе для малоэтажки достаточно. Только в Барнауле, по данным минстроя, можно возвести еще 430,8 тысяч квадратов индивидуального жилья. В перспективе в оборот намерены ввести 30 участков общей площадью более тысячи га. Комплексное развитие территорий запланировано в пяти городах – Барнауле, Бийске, Новоалтайске, Славгороде, Яровом – и 15 районах.
Но то, что земля есть, это совершено не значит, что уже завтра на ней можно начать создавать комфортные микрорайоны и поселки.
«Проводить жилищное строительство возможно только на тех участках, которые обеспечены инженерной инфраструктурой. Учитывая износ существующих сетей по краю, который по оценке специалистов составляет 60-80%, деньги муниципалитетов и краевой бюджет идет на исправление текущей ситуации. Средств на строительство новых сетей не хватает», – заявил Игорь Спивак
Край участвует в федеральной программе по стимулированию строительства жилья. Но все же эти деньги идут на возведение многоквартирных, а не частных домов.
«Поэтому мы сейчас работаем с федерацией, с законодательными инициативами над созданием программы, которая бы позволила оснащать инженерными сетями земельные участки», – сказал чиновник.
Без управления никак
Люди, которые покупают дом на земле в пригороде, стали предъявлять завышенные требования к такой недвижимости. Предприниматели говорят, что теперь народ не хочет покупать участки, на которых ничего нет. Наоборот: спрос сейчас есть на готовые дома в комфортном районе.
В идеале, такой объект должен иметь:
- свой парк или быть у леса,
- транспортную доступность (30 минут до города),
- школу в доступе (по сельским нормативам не больше 30 минут пешком, а в идеале нужен школьный автобус) и детский сад поблизости,
- инфраструктуру городского типа (дороги из щебенки уже пережиток прошлого, нужен асфальт),
- минимальный набор социально-бытовой инфраструктуры (магазин, аптеку, ФАП, салон красоты, автомойку, шиномонтаж, места отдыха и площадку для выгула собак),
- организацию, которая будет управлять микрорайоном.
Но воплотить все эти «хотелки» в жизнь трудно.
Бизнесмен Андрей Слободян, который строит поселки (без привлечения бюджетных средств) в Первомайском районе, за 15 лет на рынке «набил немало шишек». И понял, что спроектировать и построить дома, дороги, сети и другую инфраструктуру– это еще полдела.
При проектировании первого поселка Фирсова Слобода авторы предусмотрели строительство здания, в котором будет магазин, детсад и помещение под управляющую компанию. Но когда сюда заехали жители, оказалось, что магазин им не нужен, детским садом никто заниматься не хочет.
«Для содержания поселка с трудом создали УК. Но оказалось, что юридически сбор средств на поддержание территории – дело добровольное. И никак на этот процесс повлиять нельзя. Жители сказали, что платить за охрану не будут. Мы пытались судиться. Потратили деньги. Получили штрафы. И прекратили это дело», – рассказал о печальном опыте предприниматель.
И при создании поселка Новые грани эти вопросы учли. Там уже на стадии строительства организовали товарищество собственников недвижимости (ТСН).
«В его имуществе находятся дороги и места общего пользования. Это дает юридическую базу, чтобы собирать членские взносы. Даже если человек не состоит в товариществе, но пользуется его имуществом, то юридических он должен платить», – говорит Слободян.
Люди не прописываются
Но даже этих сборов недостаточно, чтобы обслуживать территорию на должном уровне. А потому ТСН в Фирсовой Слободе софинансируют из местного бюджета. Правда, так власти оказывают сами себе «медвежью услугу»: люди, переселяясь в поселок, не спешат прописываться и платить налоги в районе.
«Жители приехали из города и хотят городских условий. Но наш сельский бюджет ограничен. Он формируется от прописанных людей. Поэтому мы работаем с новыми жителями и просим прописаться», – говорит глава Санниковского сельсовета (Первомайский район) Елена Кудашкина.
Заместитель главы по архитектуре и ЖКХ администрации Первомайского района Алексей Никулин рассказывает, что у них есть проблемы с освоением участков, которые резервированы под комплексное строительство. Далеко не все застройщики сразу формируют всю инфраструктуру.
«А есть и те, кто вообще строит без проектов и подведения коммуникаций. И потом это все тяжким грузом может лечь на бюджет района», – переживает Никулин.
Потому все эти моменты должны быть урегулированы законодательно, считают участники рынка.
Нужна поддержка государства
Но если горожан тянет покупать дом на земле в пригородной зоне, то вот в отдаленные села особо никто не торопится уезжать (а там сейчас не хватает кадров). И если сейчас не начать предпринимать меры, то в райцентрах скоро не останется учителей, врачей и других специалистов, считает предприниматель, владелец пивзавода «Бочкари», краевой депутат Вадим Смагин.
По словам предпринимателя, люди, которые приезжают в районы по программе «Земский доктор» или «Сельский учитель» и получают от государства деньги (а это около 1 млн рублей) не вкладываются в возведение домов. И все потому, что этих денег недостаточно (на это нужно как минимум еще столько же). Он считает: нужно разработать программу софинансирования со стороны государства, например, 70% затрат на строительство жилья.
«Надо продумывать такие программы, которые бы в итоге позволяли инвестировать и остаться в селе. Извините, но дураков сегодня нет. Все могут считать и четко понимают, что если вложить большие деньги, то потом не вернуть их с продажи жилья. А строительство должно идти. Иначе в сельском хозяйстве Алтайского края может прийти кризисная ситуация», – говорит Смагин.
А вот бизнесмен и председатель Алтайского союза предпринимателей Юрий Фриц видит другое решение: выдавать семьям земельный надел под бизнес-идеи. К примеру, на организацию мини-фермы.
«Предложить людям реализовать набор бизнес-проектов. И под этот план выделить землю и финансировать по части ипотечного кредитования. По нашим оценкам, создание такого дома для семьи и небольшого подсобного хозяйства выйдет в 5-7 млн рублей. От государства немного требуется: создать программу, найти землю, провести инфраструктуру и методическое сопровождение, которое бы разъясняло порядок создания фермерский усадеб семейного типа», – считает он.
В любом случае, без поддержки государства рынку малоэтажного строительства придется несладко. Ведь чтобы удовлетворить спрос – надо строить комфортное жилье и благоустроенные микрорайоны. А чтобы это делать – нужны законы и программы финансирования.
Собственно, первые шаги на пути к этому уже есть: в 2021 году в стране разработали дорожную карту, которая может закрыть целый комплекс проблем по малоэтажке. По данным минстроя, в высокой стадии находится разработка законопроекта о регулировании комплексной застройки ИЖС. Эксперты возлагают большие надежды на обновление законодательства.
У высотного строительства есть и преимущества, и недостатки. Но будущее, однозначно, за ним
