В 2017 году застройщики заявляли о больших планах. Они считали, что спокойно перешагнут рубеж в 750 тысяч квадратных метров жилья. Но, как оказалось, желаемое пытались выдать за действительное. Почему достигнуть этого результата не удалось, «ПОЛИТСИБРУ» спросил у экспертов.
Квартиры остаются невостребованными
«Дело в том, что платежеспособный спрос населения падает, реальные заработки снижаются. Тогда из-за минимального спроса в начале года многие застройщики сбавили обороты по строительству уже начатого жилья. До сих пор темпы и объемы жилищного строительства продолжают сокращаться», - рассказал председатель правления Союза строителей и инвесторов Алтайского края, первый замдиректора ИСК «Союз» Александр Мишустин.
За первые девять месяцев года застройщики сдали 6355 новых квартир общей площадью 379,1 тысячи квадратов, что на 56,7 тысяч (или 13%) меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Большую часть жилья, как всегда, возводят в Барнауле - 216,4 тысяч квадратов, но и здесь есть падение - на 17,5% относительно показателей прошлого года.
«Что касается строительства нового жилья, то на октябрь выданных разрешений на строительство было в 1,5 - 2 раза меньше, чем за тот же период прошлого года. Это примерно 17 - 18 разрешений в этом году против 37 - 38 в 2016-ом. Просадка в строительстве новых объектов может отразиться и на 2018 году», - отметил Мишустин.
Президент Союза риелторов Барнаула и Алтая Марина Ракина также отмечает падение интереса застройщиков к освоению новых земельных участков.
«Конечно, выдают разрешения на строительство, но не в том количестве, как это было в рекордном, 2015 году. Застройщики во время кризиса заволновались и перестали в большом количестве получать разрешения на строительство, хотя земельные участки есть. Несмотря на то что строительство идет не стахановскими методами, темпы вполне отвечают запросам потребителей. То, что есть сегодня, не замораживается, а строится и продается. Если раньше первичное жилье составляло 20% рынка, а все остальное было вторичным, то сейчас рынок делится 50% на 50%. То есть интерес покупателей сместился в сторону «первички», - пояснила Ракина.
Министр строительства, транспорта, жилищно-коммунального хозяйства Алтайского края Иван Гилев отмечает, что около 4 тысяч квартир остаются невостребованными, а это примерно
16 - 20 многоквартирных домов. При этом в крае сейчас ведется строительство 161 многоквартирного дома. В такой ситуации чиновник видит необходимость сконцентрироваться не на объемах введенного жилья, а на его качестве.
Что касается долевого строительства, то, по словам замруководителя Госинспекции Алтайского края, начальника отдела контроля и надзора в области долевого строительства Ольги Дерявской, существует тенденция, что застройщики работают на опережение установленных договорами долевого участия сроков.
«Во втором квартале этого года в строящихся объектах у нас 35% квартир были в договорах долевого участия, а 65% свободны от обязательств. Но в третьем квартале заключено более двух тысяч договоров долевого участия, что на 28% больше второго квартала, тогда их было 1673. Из чего я делаю вывод, что число квартир, свободных от обязательств, уменьшается. Если говорить о свободных квартирах после ввода объектов, то спустя год сдачи объекта в эксплуатацию их насчитывается от 5% до 10%, и, по мнению застройщиков, это нормальная ситуация», - говорит Дерявская.
Максимальный минимум
Ситуацию помогли улучшить упавшие до исторического минимума в июне этого года ставки по ипотеке. По данным регионального отделения Сибирского главного управления Центрального банка РФ, за девять месяцев этого года жители края получили около 12 тысяч ипотечных жилищных кредитов. За тот же период прошлого года их было только 9,5 тысячи.
Что касается средневзвешенной процентной ставки, то она существенно уменьшилась – с 13% до 11% годовых. Средневзвешенный срок кредитования составляет 15 лет, а размер кредита – 1,3 млн рублей. Общая сумма выданных ИЖК составила 15 млрд рублей, что на 28% больше, чем в прошлом году.
Любопытно, что доля ИЖК, взятых на приобретение жилья в строящихся домах, в целом снизилась почти на 5% и сегодня составляет 24% от их общего объема. Это говорит о том, что снижение темпов и объемов ввода жилья заставляет людей более скептически относиться к застройщикам, ведь никто не хочет стать заложником долгостроя.
Несмотря на привлекательность новых процентных ставок, по данным РИА Рейтинг, лишь 8,4% семей в регионе могут себе позволить купить квартиру в ипотеку. Причем в 2015 году такое приобретение было доступно 8,6% семей. Для сравнения: средний показатель по стране - 25,8% семей. В 2015 году этот показатель равнялся 13,9%.
«Декларированное снижение ипотечных ставок и фактическое – это большая разница. По крайней мере, такие отзывы у тех людей, которые пытаются рефинансировать свои кредиты. Во-первых, очень узкий круг лиц, которые попадают под это декларирование, во-вторых, там не такие процентные ставки, как заявлялось. Чтобы рефинансировать кредит, нужно выполнить большое количество всевозможных условий, так что отзывы такие – восторга нет», - поделился член Совета ассоциации «Алтайские строители» Михаил Фокин.
К примеру, в Сбербанке лишь около 6% местных клиентов прибегли к рефинансированию своего ипотечного кредита после максимального снижения ставок.
В защиту дольщиков
При сокращении объема и темпов ввода жилья в крае в наиболее уязвимом положении оказались дольщики. Именно за счет их средств сегодня возводится более 80% строящегося жилья, отмечают в региональной Госинспекции.
С 20 октября начал работу Компенсационный фонд долевого строительства. Он формируется за счет обязательных отчислений застройщиков в размере 1,2% от стоимости каждого заключенного договора долевого участия. Если застройщик обанкротился, то Фонд поможет в завершении строительства или же возместит дольщикам вложенные деньги. По сути, это аналог Агентства по страхованию вкладов.
Новые правила сменили институт страхования гражданской ответственности застройщиков и поручительство банка. А распространяются они только на дома, зарегистрированные после создания Фонда. В отношении застройщиков, которые находятся в стадии банкротства в настоящее время, нововведение действовать не будет.
«Сколько Фонд уже завел под свою ответственность объектов, сложно сказать. На сегодняшний день эта информация закрыта, но в будущем сведения по объектам станут доступны. Могу сказать, что на территории нашего региона еще ни один застройщик в компенсационный Фонд не вошел», - отметил замруководителя Госинспекции Алтайского края, начальника отдела контроля и надзора в области долевого строительства Ольга Дерявская.
Председатель регионального правления Союза строителей и инвесторов, первый замдиректора ИСК «Союз» Александр Мишустин напомнил, что, когда только вводилось страхование, застройщики несколько месяцев вникали в эту систему. По его мнению, с новой структурой какое-то время будет такая же неразбериха.
Застройщики уверяют, что роста цены квадратного метра из-за отчислений в Фонд не произойдет, обозначенные 1,2% платились и ранее, только страховым компаниям. Да и серьезных изменений в своей работе из-за того, что один финансовый способ защиты прав дольщиков заменит другой, они не ожидают.
Отметим, что на 30 сентября у застройщиков Алтайского края сохранялись обязательства по 9701 договору долевого строительства, их общая сумма 17 млрд 721 млн рублей.
Кстати, сейчас по поручению президента РФ Владимира Путина прорабатывается еще один способ ухода от проблем из-за несоблюдения застройщиками прав дольщиков. Долевое строительство предлагается заменить банковским проектным финансированием, но механизмы выполнения этого поручения еще не до конца проработаны.
Справка «Политсибру»
По данным за октябрь 2017 года, на первичном рынке Барнаула цена однокомнатных квартир в среднем составила 1,441 млн рублей, двухкомнатных – 2,218 млн, трехкомнатных – 3,139 млн, четырехкомнатных – 4,038 млн.
Вторичное жилье по сравнению с сентябрем подорожало на 50 рублей за квадратный метр, достигнув 43 370.
Дарина Белоусова.
Фото Олега Укладова.
