В марте прошло организационное совещание Союза строителей и инвесторов Алтайского края. Участники утвердили правление и обозначили задачи на ближайший год. У представителей отрасли накопились вопросы к властям, которые нужно решать консолидированно. О ситуации на рынке рассказал председатель организации, первый замдиректора ИСК «Союз» Александр Мишустин.
- Александр Анатольевич, темпы жилищного строительство в этом году пока отстают от прошлогодних. Застройщики надеются на рост спроса, а покупатели на снижение цены, как будет развиваться ситуация, на ваш взгляд?
- Действительно, по итогам двух месяцев текущего года идет снижение объемов строительства. 2016 мы тоже отработали со снижением объемов, хотя формально все планы были выполнены, но в целом темпы ввода жилья упали. Думаю, что объективно будет снижение показателей и в этом году, так как меньше объектов было начато в прошлом году, а в этом году еще разрешений на строительство не выдавалось. Это, прежде всего, связано с падением спроса. Платежеспособность населения падает.
Раньше ситуацию выправляла ипотека с государственной поддержкой, сейчас этого нет. Банки снизили ипотечную ставку, но она остается достаточно высокой для людей. По данным Минстроя, объем выдачи ипотеки по стране упал на 30 процентов, и в Алтайском крае эти показатели просели. А темпы строительства напрямую зависят от финансового положения застройщиков, которое складывается из собственных ресурсов и привлеченных средств дольщиков. Свои ресурсы уже на исходе, а население неактивно покупает квартиры, поэтому застройщики вынуждены растягивать сроки строительства, изыскивая средства.
Мы раньше могли спокойно дом построить и сдать в эксплуатацию за 8 - 12 месяцев, сейчас многие растягивают сроки на полтора года, а «кирпич» строится и того больше. Застройщики берут для себя максимальный срок, страхуясь от капризов рынка и штрафов за нарушение сроков сдачи от дольщиков.
Думаю, что ситуацию могло бы выправить проектное финансирование, но банки идут на это неохотно и пока это только разговоры, а также поддержка населения со стороны администрации края и муниципалитетов в компенсации части первоначального взноса по ипотеке.
- Есть какая-то надежда на рост рынка?
- Как ситуация будет складываться дальше - трудно сказать. Все застройщики ждут результатов первого полугодия. Выбрасывать на рынок лишнее жилье никому не нужно. Снижать цены уже дальше некуда – это будет работа себе в убыток, на это никто не пойдет. Скидки возможны на тех объектах, которые нужно сдавать уже в ближайшее время. Не могу сказать, что ситуация радужная, но надежда есть.
- А какое жилье сейчас пользуется спросом?
- Пока у покупателей есть запрос на жилье эконом-класса. Поэтому все застройщики пытаются держать умеренную цену, но достаточно на рынке предложений и для тех, кто готов выложить приличную сумму за новую квартиру.
Очень многие делают упор на квартиры-маломерки - пока их берут. Хотя я считаю, что заполнять рынок такими квартирами не стоит. Что будет с ними завтра? Ведь это те же «хрущевки». Но понятно, что люди не от хорошей жизни их покупают. Логика понятна: есть сегодня один миллион, почему бы его не вложить в недвижимость.
- Перевозчики часто не довольны тарифами и высказывают свои предложения, а как у застройщиков, вас устраивает рыночная цена?
- Себестоимость «квадрата» рассчитывается, исходя из разных факторов. В панельном доме средняя стоимость 27 тысяч за квадратный метр, плюс стоимость земли, стоимость платы за подключение к коммуникациям – выходим на 35 тысяч. Если это кирпичный дом, то там начинается с 30 тысяч и, прибавив все составляющие, выходит 36 - 40 тысяч. Все индивидуально считается. У каждого застройщика своя цена и она варьируется в зависимости от площади и количества комнат. В маленькой квартире стоимость квадратного метра выше - маломерка по себестоимости дороже из-за коммуникаций. Также стоимость квадрата зависит от материалов, от месторасположения и много другого.
- Застройщикам сегодня интереснее квартальная или точечная застройка?
- Любой масштабный проект более выгоден, но требует больших затрат. Не каждый застройщик может потянуть большие объемы. Если бы у нас было развито банковское кредитование, многие брали бы кредит под разумный процент, заходили бы в большой долгосрочный проект - минимум пять лет. Это выгодно, но такой возможности нет, поэтому застройщик идет на маленький пятачок, где квадратный метр в итоге обойдется дороже, чем массовая застройка, но что делать? Выгоднее большие объемы, но многие их просто не потянут.
- В проекте Генплана города, который в последнее время активно обсуждается, упор делается на точечную застройку, вы считаете правильным такой подход?
- Нельзя в Генплане говорить о точечной застройке. Это не план района или квартала. В Генплане рассматриваются перспективы развития городского хозяйства, в нем нужно рассматривать комплексное освоение застроенных территорий. Если мы решили перестраивать ветхое жилье, то и подходить к этому нужно комплексно, рассматривать поквартальное строительство. А не так, что сначала снесли один дом, потом еще один. Тут речь идет не просто о строительстве на месте ветхого дома, но и о перестройке улиц, дорог, коммуникаций. Мы в центре построим квартал многоэтаэтажек, а там поликлиника, которая просто не потянет новых жильцов, школа, в которой не будет места для всех учеников.
- Это, кстати, актуальный сейчас вопрос для новых кварталов - там строительство социальных объектов не поспевает за жилищным. Скажите, у застройщиков есть какое-то решение этой проблемы, вы обращались к властям?
- Сегодня уже в Минстрое есть понимание, что застройщики в регионах не смогут осуществлять квартальную застройку с введением социальной инфраструктуры. Мы не можем в существующую цену включить строительство детсада, школы, поликлиники. Это сразу увеличит себестоимость на пять - шесть тысяч. Кто будет покупать по этим ценам? Сегодня есть федеральные программы, которые готовы софинансировать строительство социальных объектов. Мы с Союзом строителей и инвесторов подготовили письмо городским и региональным властям с просьбой активнее включаться в такие программы.
Можно было бы под гарантию муниципалитета строить школы и больницы, так необходимые сейчас особенно в новых районах, мы бы это делали. Но пока рассчитывать на это нам не приходится. Хотя в других регионах есть такая практика, когда компании по соглашению с муниципалитетом привлекают к строительству этих объектов, а потом выплачивают им деньги.
- Застройщики не всегда активно участвуют в аукционах на строительство школ и других бюджетных объектов, почему?
- Застройщики готовы, но сама процедура вызывает много вопросов. 44-й Федеральный закон по проведению электронных аукционов связан с определенными трудностями. Нужно подходить к участию в этих аукционах рационально. По правилам, к аукционам допущены все. Нужно реально понимать, что есть крупные фирмы с хорошей базой, специалистами, а есть непонятные мелкие конторы. Да, конкуренция должна быть, но это не значит, что, если объект стоит 600 тысяч – его можно построить за 50 – 60 процентов от цены контракта. Это не реально.
Сама документация очень объемная, в ней допускаютсянедочеты, часто не учитываются возможные изменения в цене на рынке. Потенциальный подрядчик должен все это просчитывать, чтобы потом не сработать себе в убыток. Систему нужно совершенствовать. Все застройщики говорят, что нам не нужно здесь большой прибыли, не получить бы убытков.
- Как бы вы оценили строительный рынок у нас в крае?
- Если вернуться лет на 10 назад, то можно по пальцам пересчитать организации, которые занимались жильем. Кризис 2008 года убрал с рынка многие компании, а в 2010 - 2011 годах на рынок пришло много инвесторов и девелоперов. Бизнес достаточно доходный, рост цен шел стабильно – всем хотелось заработать. Но прошлый год и этот реально покажет, кто останется, случайные фирмы, которые приходили заработать на подъеме рынка, – уйдут. Останутся три-пять компаний, которые действительно этим вопросом занимаются.
- Какие задачи стоят перед Союзом строителей на этот год?
- Мы возобновили работу в марте, наметили план работы, избрали правление, расписали задачи. Сейчас больше занимаемся организационной работой. Наша задача - консолидировать работу не только строителей, но и проектировщиков, изыскателей, стройиндустрии, потому что все завязаны в один кулак. Есть локальные вопросы, они возникают по работе с властью, мы постараемся эти вопросы аккумулировать у себя и доводить до чиновников. Не каждая фирма может дойти до руководства города и края. Также, если к нам какие-то вопросы будут, мы также будем их решать.
- Союз строителей, а также объединение промышленников заявило об участии в выборах в этом году. Куда и зачем вы хотите идти?
- Как общественная организация мы работаем с исполнительными органами власти, многие вопросы решаются на уровне бюджета - местного и краевого. В этом процессе участвуют депутаты и немаловажно, чьи интересы они представляют. В парламентах сейчас есть учителя, врачи, но хотелось бы, чтобы и наша сфера там была представлена. Накопилось много вопросов, их нужно решать.
Беседовала Алла Филиппова.
Фото Олега Укладова.
