Строительная отрасль в Алтайском крае пытается справиться с последствиями кризиса 2014 - 2015 годов. Но проблемы у девелоперов региона возникают не только из-за внешних факторов вроде нестабильного спроса. Осложняют ситуацию и некоторые действия властей. Василий Морозов специально для «ПОЛИТСИБРУ» вывел пять причин кризиса отрасли.
«Да-а, кризис, наверное», — вздохнула женщина лет шестидесяти, когда автобус остановился на площади Октября в Барнауле. Смотрела она на строящийся государственный художественный музей. Сейчас он уже должен был работать, но за пять лет закончить его так и не смогли. В сумерках музей был чем-то похож на афинский акрополь — такой же белый и незавершённый. Алтайский художественный тоже стал своего рода памятником — кризису в строительстве, которое только набрало неплохие обороты. И если раньше о проблемах в отрасли говорили чаще всего сами девелоперы, то теперь уже это увидели и обычные люди.
Проблемы в строительной сфере Алтайского края стали достоянием масс во второй половине 2016 года. Тогда в регионе вновь появились дольщики, которые не могли получить свои квартиры в обещанный срок. В числе застройщиков, не выполнивших условия договора, оказалась компания «Аспект», развивающая амбициозный комплекс «Демидов Парк» в Новоалтайске, а также давний партнёр краевых властей по государственным объектам «Стройгаз». Последний, кстати, как раз не справился с возведением художественного музея, из-за чего в конце года с ним разорвали контракт. Но об этом позже.
Причина первая: спад спроса
«Демидов Парк» анонсировался как крупнейший градостроительный проект за последние десятилетия – с парками, школой, спортплощадками. Первый дом должен был сдаться в начале 2016 года, но не сдан до сих пор. В крае снова вспомнили о проблеме дольщиков, вроде бы решённой два года назад. Сейчас своих квартир ждут 500 семей. Стройка «Демидов Парка» началась в 2014 году — за несколько месяцев до начала экономического кризиса. Именно эти внешние обстоятельства, считает застройщик, и помешали вовремя заселять комплекс и развивать его дальше.
— Продажи упали очень сильно, из-за этого замедлился приток средств, — объясняет коммерческий директор «Аспекта» Владимир Шрамко. — Но сейчас мы продолжаем достраивать наш дом, планируем сдать его к концу 2017 года. Обязательства перед нашими клиентами мы выполним, тогда будем думать над тем, чтобы приступать к следующим объектам комплекса.
В «Демидов Парке» предполагалось 15 домов. Но чтобы начать строить хотя бы второй, нужно решить проблему подключения к коммуникациям. Впрочем, уверяет Шрамко, договорённость об этом уже есть. И если будет спрос — будет и продолжение. Другие девелоперы, однако, считают, что проблемы «Демидов Парка» далеко не только в низком спросе.
Причина вторая: отсутствие средств
По мнению представителей отрасли, застройщик решил возводить комплекс, имея крайне ограниченные собственные средства, из-за чего и пришлось опираться только на деньги дольщиков. А если компания имеет только этот источник финансирования строительства, то надёжным его сложно назвать. Версию подтверждал и руководитель Госинспекции Алтайского края Андрей Степанов.
Но лучше всего спад спроса на жильё виден в Бийске. В двухсоттысячном городе сейчас, по данным мэрии, продаётся не больше десяти квартир в месяц. Поэтому строителям, чтобы сохранить коллективы и компании, приходится уповать только на госпрограммы. Например, объёмы ввода по программе переселения из ветхого и аварийного жилья постоянно растут — на 2017 год намечен двукратный рост.
— Основной вопрос, который остро стоит на сегодняшний момент — это отсутствие кредитных ресурсов, — говорит и.о. заместителя главы администрации Бийска Дмитрий Маслюк. — Строители попали в зону риска для кредитования и, соответственно, в отрасли случился спад. Поэтому коммерческое строительство на сегодня очень сильно отстаёт. Свободного жилья на рынке очень много, и строить его без опоры на программы смысла нет.
Читайте также: В Алтайском крае снизился ввод жилья
Причина третья: непредсказуемость рынка
Прогнозировать спрос на жильё сейчас — гиблое дело, считают риэлторы, потому что предсказать динамику практически невозможно. В последнее время на продажи влияют самые различные факторы, зависимость от которых раньше эксперты посчитали бы фантастической. Как говорит руководитель отдела новостроек сети офисов недвижимости «Миэль» Марина Кулакова, с уверенностью можно говорить лишь о непредсказуемости рынка.
— В нормальной экономической ситуации количество заключённых договоров долевого участия (ДДУ, — «ПОЛИТСИБРУ».) растёт с первого квартала и доходит до максимума в четвёртом квартале года, — объясняет Кулакова. — У нас в России же сейчас картина далека от этого. Например, если брать 2016 год, то в третьем квартале случился неожиданный спад. И скорее всего, это произошло из-за того, что люди стали ждать, как пройдут выборы президента США, и как их результат повлияет на состояние российской экономики. Убедившись, что ничего не изменилось, люди всё же решились купить жильё, которое планировали.
Турбулентность на рынке началась в 2014 году. Когда в начале года возникла кризисная политическая ситуация на Украине и рубль стал резко ослабевать, продажи пошли на убыль. Всплеск случился в четвёртом квартале: люди, испугавшись обесценивания накопленных денег, решили вложить их в жильё. Но и в начале 2015-го спрос не обвалился, как ожидалось, потому что появилась программа ипотеки с господдержкой. К третьему кварталу продажи пошли на убыль, потому что ситуация в экономике оставалась нестабильной, а значит, и цены на жильё. Очередной большой подъём — пока рекордный — произошёл в конце 2015 года. Тогда начались разговоры о сворачивании господдержки ипотеки, и люди захотели успеть попасть в программу. 2016 год оказался менее успешным в плане продаж, чем 2015, но лишь на 5-7%, говорит Марина Кулакова. Ситуация в 2017 году же пока труднопрогнозируема.
Причина четвёртая: трудный госзаказ
Но корень кризиса, в котором оказался второй застройщик, из-за которого в регионе вспомнили о проблеме дольщиков — «Стройгаз» — в другом, считает руководитель Союза строителей и инвесторов Алтайского края Александр Мишустин. Не во внешних обстоятельствах, а в административном просчёте.
— Наверное, было взято слишком много объектов — больше, чем компания могла «вынести», — говорит Мишустин. — «Стройгаз» захлебнулся в тех обязательствах, которые на себя взял. И сегодня ситуация, конечно, там сложная. Тот же «Селф» (другой постоянный подрядчик краевых властей, — «ПОЛИТСИБРУ».), как я это вижу, имеет более разноплановые и разложенные по разным карманам заказы. Есть жильё, есть коммерческие объекты, есть бюджетные объекты. И этот диверсифицированный портфель позволяет более стабильно работать. Нет перекоса на бюджетные объекты, как это было у «Стройгаза».
Другой алтайский девелопер дополняет мнение Мишустина ещё одним уточнением. «Стройгаз» действительно оказался перегруженным госзаказом. Но это было сделано не по ошибке. Компания тесно связана с властями Алтайского края. Администрации нужно строить социальные объекты, поэтому и приходится привлекать «дружественных» заказчиков. Так что ограничить объём госзаказа в своём портфеле у застройщика возможности, пожалуй, не было. И если от длительной стройки художественного музея вряд ли пострадали рядовые жители, то не сданный вовремя жилой дом — проблема куда более существенная. Хотя претензий к «Стройгазу» немало у многих: в арбитражный суд только за последние три месяца подано около 50 исков к компании.
Читайте также: По итогам 2016 года алтайский «СтройГАЗ» получил 670 млн рублей убытка
Работа с госзаказом вообще стала для алтайских строителей довольно тяжёлой и нежелательной повинностью. Так, в марте стало известно, что ни один из девелоперов не изъявил желания построить две новые школы в Индустриальном районе Барнаула — одна на 550 мест, другая на 1100. Несмотря на то, что губернатор просил застройщиков края активнее участвовать в гостендерах и самостоятельно возводить некоторые объекты, которые впоследствии власти будут выкупать, представители отрасли встретили этот призыв скептически. Гендиректор ИСК «Союз» Владимир Отмашкин, например, сказал, что не готов участвовать в государственных стройках, так как это может повлечь за собой риск для дольщиков компании. А руководитель «Жилищной инициативы» Юрий Гатилов заявил об отсутствии мощностей в количестве, необходимом для строительства жилья и гособъектов. А одну из школ «Жилищной инициативе» пришлось и вовсе достраивать на собственные средства — денег от заказчика не хватило.
Причина пятая: проблемы добавляются
Все проблемы отрасли подтверждает статистика. Если брать данные Алтайкрайстата по объёму работ, который выполняли строители собственными силами, то спад начался в 2014 году — как раз во время резкой девальвации рубля. С этого периода рынок потерял уже 34,4%. В абсолютных цифрах снижение не столь существенное — чуть больше 1 миллиарда, но в физическом объёме работ уменьшение на треть — это всё же немало. Хотя до 2014 года показатели стабильно шли вверх, а в 2011 году рост был и вовсе рекордным — 28%.
Иллюстрируют общую ситуацию цифры по вводу жилья. Рекордный показатель зафиксирован в 2015 году — 880 тысяч квадратных метров. Но он случился благодаря растущему рынку в 2011 - 2013 годах: тогда закладывались многие объекты, сданные в 2015 году. В 2016-м же введено уже 726,7 тысяч «квадратов». За 2017 власти запланировали ввод в 755 тысяч, и эти планы почти всегда перевыполняются. Но найдётся ли спрос на такие объёмы?
Добавила напряжения строительной отрасли и ситуация последних недель с экспертизой проектов. После обрушения крыши ТРЦ Galaxy Госинспекция края стала рекомендовать девелоперам «сдавать» проекты второй раз — уже в государственное учреждение. Конечно же, за деньги, к тому же процесс согласования идёт не быстро. Как рассказал один из алтайских застройщиков, сроки сдачи объектов из-за этого могут сдвигаться на два-четыре месяца. Из-за этого строители теряют деньги, и счёт им идёт на миллионы. И хотя власти обещают ускорить процедуру и сделать её более понятной, пока напряжение присутствует.
Впрочем, повод для оптимизма строители всё же находят. Во-первых, в надежде на рост покупательной способности населения. Во-вторых, в собственном опыте. Как сказал Юрий Гатилов, пережили кризис 1998В, 2008-2009 годов, переживут и этот.
