Доползли. Барнаул стоит на пороге новой эры застройки жильем

В 2024 году в Барнауле разыграли последние 8,2 га земли для комплексной многоэтажной застройки. Они готовились к аукциону по прежней схеме: здесь уже есть дороги, сети подведены к участку, бюджет инвестировал в проектирование застройки. Дальше город ждет новая эра девелопмента. Но прямо сейчас ни власти, ни бизнесу, ни общественникам непонятны правила игры. Что происходит с отраслью, ее участники обсуждали на круглом столе, который 4 апреля организовал медиахолдинг "Сибирская медиагруппа".

Баланс с учетом минуса

Министр строительства Иван Гилев отметил: за последние 10 лет в северо-западном микрорайоне Барнаула, который привыкли называть новостройками, вырос маленький город.

"Там проживает около 60–90 тыс. человек", – уточнил он. Но подчеркнул: количество населения краевой столицы в целом не прирастает. Это значит, что, скорее всего, новостройки заселяются за счет миграции внутри города. Косвенно это подтверждает ситуация в микрорайоне Поток, где пустеют школы, сады и поликлиника, потому что народ из этой пока депрессивной части города уезжает.

По данным проекта генплана городского округа Барнаул, в 2017 году численность населения составляла 699,6 тыс. человек. В 2023-м здесь проживали 690 тыс., сообщает официальный сайт мэрии.

В таких условиях на будущее в краевой столице как будто бы предостаточно земли под жилье. Во втором полугодии 2024-го институт развития ДОМ.РФ намерен разыграть под многоэтажки почти 80 га между поселком Солнечная Поляна и барнаульским аэропортом. И это плюсом к уже переданным предпринимателям почти 100 га под строительство индивидуальных домов (ИЖС) в районе пос. Власиха, а также к 80 га из копилки компании "Алгоритм", победившей в первом аукционе ДОМ.РФ в 2018-м.

В запасе у распорядителя федеральной землей в целом около 900 га, говорит Иван Гилев: 400 га под многоэтажки и еще 500 га под индивидуальные дома на полях вдоль улицы Мамонтова около Власихи. Алексей Ерохин, замминистра экономического развития края добавляет, что в этой же части города у ДОМ.РФ зарезервировано порядка 400 га под промышленные объекты, что потенциально обеспечит людей рабочими местами рядом с домом.

В пользу земельного потенциала есть еще один аргумент. На Потоке мэрия Барнаула готовит под многоэтажки около 35 га. Их потенциал – 170 тыс. кв. метров новостроек. Есть и другие аналогичные территории под реновацию в Барнауле: Новосиликатный, Осипенко, Обской бульвар, но за них власти еще не брались.

Гладко было на бумаге

Но при всем заявленном обилии гектаров строители кричат: земли для новостроек нет! Дело в том, что теперь отрасль подчиняется закону о комплексном развитии территории (КРТ).

"У нас на слуху тема КРТ, – говорит Иван Гилев. – Ее инициировало федеральное правительство. Она подразумевает в том числе комплексную застройку, то есть застройщик должен обеспечить всю социальную инфраструктуру по своим объектам. Но писалось все это, очевидно, под спрос и цены Москвы. Как все это организовать в существующей парадигме цен, спроса и предложения в Барнауле – это вопрос. Я уже не говорю про Бийск или Новоалтайск".

Участники круглого стола уточняют: КРТ – прерогатива не только застройщика.

"Закон, который постоянно дорабатывают, предусматривает вовлечение в строительство государственных структур всех уровней. Говорить, что сегодня мы все вопросы по землям ДОМ.РФ решим, отдав в частные руки, не приходится", – заметил председатель правления регионального Союза строителей Александр Мишустин.

Но на данный момент не анонсированы госпрограммы по финансированию строительства, например, школ. Еще непонятнее, что делать с затратной прокладкой дорог и сетей. Представитель компании "Промжилстрой" Дмитрий Кушнарев рассказал: ему предстоит поставить 420 коттеджей на 50 га во Власихе, которые арендованы у ДОМ.РФ.

"Сейчас нет понимания в количестве объездных путей к этим территориям. Выезд из населенного пункта в город – уже в пробке с утра и вечером. Что будет когда здесь застроится хотя бы три поселка (всего под ИЖС у ДОМ.РФ их семь, говорит он. – Прим. ред.), где будут проживать около 2,5 тыс. человек? Второе: сейчас у сетевиков есть мощности по свету и газу только на несколько микрорайонов под коттеджи. А как остальные будут запитываться? Никто не понимает, какое количество тех же киловатт нужно".

Первый вице-мэр Андрей Федоров уточняет: по оценкам ДОМ.РФ, на заявленных гектарах в северо-западном районе Барнауле построят 2 млн кв. метров жилья. По сути, речь идет о появлении небольшого города с населением под 100 тыс. человек. Ввязываются в бой

С заявленными проблемами столкнулись не только строители Алтайского края. Закон о КРТ действует на всей территории РФ, и везде стоит вопрос: как финансировать инженерию, социалку и дороги. Чтобы строительный маховик не останавливался, в регионах придумывают разные сценарии и уже "ввязываются в бой".

Юрий Гатилов, директор "Жилищной инициативы", сообщил, что в Новосибирской области под КРТ разработали уже около 30 территорий. Сиб.фм со ссылкой на слова губернатора Андрея Травникова пишет, что речь идет примерно о 700 га под 5,3 млн кв. метров жилья. 15 участков уже в строительном обороте.

Готового или приоритетного решения для строительной отрасли Алтайского края на круглом столе участники не назвали. Но они выделили некоторые из возможных.

Нужна специальная госструктура

Строители настаивают на том, чтобы краевые власти по примеру других регионов создали структуру для подготовки участков под застройку. Ее мощности должно хватить на то, чтобы, например, предусмотреть обеспечение земель ДОМ.РФ инженерной инфраструктурой.

"Ну не поведет ТЭЦ-3 трубу для одного квартала, когда их условно 10. Рациональнее строить одну мощную магистраль, – говорит Александр Мишустин. – Тут надо совместно с правительством Алтайского края и администрацией Барнаула садиться и рисовать программу освоения земель ДОМ.РФ".

На круглом столе Иван Гилев не прокомментировал инициативу застройщиков, но в конце января он уже высказывался на эту тему:

"Речь идет о государственной девелоперской деятельности. Но тут вопрос несоответствия действующему законодательству. Хотя такие прецеденты по стране есть и развивать такую логику можно. Мы предложения от Союза строителей получили и готовы их обсуждать. Но быстрого решения не получится".

Взносы на социалку

Юрий Гатилов рассказал, что в Новосибирске власти и бизнес договорились: в специальную копилку застройщик отчисляет по 5 тыс. рублей с каждого кв. метра жилья на строительство социальных объектов. Где и какие школы и детсады возводить, власть решает сама.

Решение родилось не просто так: прокуратура мегаполиса начала отказывать в разрешении на строительство и ввод домов, если им не хватает социалки, писал "Толк". С аналогичным "анонсом" прокуратура Алтайского края обратилась и к барнаульским строителям в конце 2023 года.

Но прецедентов с проблемой ввода жилья в Барнауле из-за дефицита, скажем, школ нет. Иван Гилев прокомментировал: "Не совсем пока мы это принимаем и понимаем, но такая тактика и стратегия есть. Мы продолжаем рассматривать и проектировать объекты на всех территориях, где происходит жилищное строительство".

В поисках инвестора

Общественная палата Алтайского края (ОПАК) вышла с инициативой расширить закон о масштабных инвестиционных проектах (МИП). Предлагается предоставлять землю без аукциона не только под предприятия (объем инвестиций от 300 млн рублей), но и под жилищное строительство. Идею поддерживают региональные минстрой и минэко, концепцию утвердили в первом чтении в АКЗС.

В Барнауле предлагают таким образом распоряжаться участками в 200 га, за которые инвестор передаст государству или муниципалитету 3% квартир. Это фактически и станет платой за участок. Ко второму чтению эти цифры могут пересчитать и скорректировать.

Игорь Волдачинский, председатель профильного комитета ОПАК, пояснил, что инициатива – один из способов привлечения инвестора для масштабной застройки:

"Речь идет не только о Барнауле, но обо всем Алтайском крае. Вот вы спрашиваете: почему 200 га? Я считаю, что должно быть даже больше. Создать комфортные условия жизни для людей – вот в чем должна быть конечная цель".

"Концептуально мы предложение общественников поддерживаем. Идея комплексной застройки территории с передачей части жилья в краевой фонд, чтобы обеспечивать им детей-сирот, переселенцев из аварийного жилья и прочие категории, неплоха. Да, земля при этом будет предоставляться без аукциона, но в этом нет ничего плохого", – говорит Алексей Ерохин. Он уточнил, что конкретные показатели: площадь участка и объем переданного в бюджет жилья – еще будут пересматриваться.

Александр Мишустин в свою очередь отмечает: территории под жилье в 200 га в Барнауле нет, поэтому инициативу общественников стоит доработать. Также целесообразно подумать о более скромных локациях, например в центре города. Но в этом случае в казну должно отходить больше "квадратов" жилья.

Однако Юрий Гатилов отмечает, что в Новосибирске МИПы – пройденный этап. От них правительство региона отказалось, сосредоточившись на КРТ. То есть на подготовке к аукционам земельных лотов с определенными требованиями к застройке.

“Домучались”

"Это совещание, на котором мы находимся, должно было состоятся пять лет назад, – заявил Юрий Гатилов. – Мы доползли буквально, домучались до момента, когда мы заключаем соглашения о КРТ, о МИПах. Мы далеко не вчера оказались в ситуации, когда земли практически не стало – ни для жилищного строительства, ни для промышленного".

Назвать ситуацию патовой уже сейчас нельзя. В строительный оборот Алтайского края вовлечено примерно 96 га, рассказал Иван Гилев. На них можно построить порядка 1,4 млн кв. метров многоквартирного жилья. Из них примерно 900 тыс. кв. метров – в процессе строительства.

В 2023 году в регионе ввели в эксплуатацию 945 тыс. кв. метров. Из них 586 – ИЖС.

То есть отрасль обеспечена работой на какое-то время вперед. И на аукционы земли под многоэтажку от ДОМ.РФ, говорит Александр Мишустин, девелоперы пойдут "от безысходности". Они будут пробивать вопросы по инженерии, дорогам, школам и так далее. Получится или нет и кто за это заплатит – покажет время.

Бабушка надвое сказала

Между тем на подходе самый важный вопрос: а кто будет покупать квартиры в новостройках. Дмитрий Тюнин, руководитель "Сибсоцбанка", заметил, что население вязнет в кредитах:

"Около 50 млн россиян должны банкам около 34,8 трлн рублей. Это еще не критический уровень закредитованности, но уже достаточно высокий. Поэтому будет ли потребительский спрос поддерживать планы строителей – это пока бабушка надвое сказала".

Также он заметил, что между регионами обостряется конкуренция за "человеческий капитал":

"Поэтому для меня как финансиста стоит вопрос, будет ли объем строительства поддерживаться потребительским спросом, и этот вопрос пока остается без ответа".

Оптимистичнее на ситуацию смотрит Марина Ракина, президент Союза риэлторов Барнаула и Алтая. По ее словам интерес к новостройкам есть: " Люди хотят жить в местах с развитой инфраструктурой, а главное, они хотят, чтобы они могли себе это позволить. Сегодня на выбор больше влияет стоимость. Стоит вопрос: "А что я могу купить на эти деньги в наиболее удобном для себя пространстве?"