Барнаульских предпринимателей не интересуют вложения в строительство торговых центров, но они готовы возводить и арендовать логистические центры и цеха
В Барнауле прошла эпоха строительства классических торговых центров. Вместо них предприниматели вкладываются в производственные и складские помещения, попутно открывая другие свободные новые ниши вроде торговой деревни. "Толк" узнал, что происходит на быстрорастущем рынке коммерческой недвижимости краевой столицы.
В этой сфере уже несколько лет актуально строительство офисов. Есть две локации, на которых акцентируют внимание инвесторы. Первая – центр города, где закладываются дорогие здания. Здесь в 2023 году впервые запустили офисы класса А: в привлекательной локации собраны достойные архитектура и интерьеры, качественные инженерия и сервис.
Вторая локация – спальные районы Барнаула. В этой части города проживает большая часть населения. Из-за проблем с пробками работодателям стало выгоднее открывать офисы именно в спальных районах.
Но самым ярким событием на рынке коммерческой недвижимости оказался бум на склады и производственные здания.
Острая потребность
Тренд, характерный для Сибири, да и страны в целом, – высокий спрос на складские помещения. Об этом на межрегиональном форуме "Дни ритейла в Сибири" рассказала Елена Бандурина, директор новосибирской компании "Машкомплект", эксперт по логистике и оптимизации бизнес-процессов:
Федеральный маркетплейс Ozon наращивает свою инфраструктуру в Барнауле. Его ближайшая цель – 15 тыс. кв. метров складских помещений в современных зданиях
"В 2021 году неопределенность на рынке привела к тому, что девелоперы перестали строить новые помещения. Весной 2022 года ситуация усугубилась, но уже через несколько месяцев все увидели рост потребности в складской недвижимости. Одномоментно начали расти ставки. Но что хуже – на рынок ничего не выпускается".
Причин повышенного спроса несколько. Например, вынужденное увеличение объемов хранения. Для бизнеса это важно, так как сложно прогнозировать и цену закупки, и саму ее возможность, и сроки поставки заказа.
"Поэтому, если ты можешь купить товар здесь и сейчас и у тебя есть где хранить его, ты покупаешь. И это тоже сильно повлияло на интерес к складской недвижимости", – отметила Бандурина.
Еще одна причина роста спроса на склады – увеличение объемов интернет-торговли. "Коммерсант" пишет со ссылкой на директора по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Игоря Кротенкова, что в 2023 году стали активно развиваться ключевые и второстепенные региональные хабы.
"Наши основные игроки, такие как Wildberries, Ozon, "ВсеИнструменты.ру", открываются во всех городах присутствия, тем самым обеспечивая региональный спрос", – говорит Кротенков.
Барнаул в тренде
Барнаул оказался в числе городов, которые почувствовали на себе возросший спрос на склады. По данным мэрии, за январь – ноябрь 2023 года выдано уже около 40 разрешений на возведение складов.
Российский маркетплейс может построить новый логистический центр в Новоалтайске из-за возможности получать железнодорожные контейнеры со всего мира
Чаще всего это проекты компаний, которые наращивают площади для себя. Но также много помещений строятся под заказ федеральных компаний, которые осваивают Алтайский край. Барнаульский девелопер Андрей Кутулуцкий осенью 2023-го оценивает текущий запрос со стороны "приезжих игроков" в 40–50 тыс. кв. метров:
"На рынке не хватает складов, раньше только жилье и офисы строились. А сейчас большие игроки зашли: Ozon, Wildberries, "Деловые линии" и другие. Они заинтересованы в корпусах площадью от 5 тыс. кв. метров. Такие объекты, конечно, небольшие, но нужного качества их нет на рынке, а "старинные" не проходят по техническим требованиям".
По его словам, арендная ставка за год выросла в три раза: с 200 до 600 рублей за "квадрат"!
Кутулуцкий утверждает, что маркетплейсы и другие крупные компании заинтересованы не в приобретении площадей в собственность, а в аренде: "Такова их экономическая модель". Они выставляют жесткие требования по соблюдению противопожарных норм. Нужны системы оповещения, дымоудаления, тушения и т. д. А также удобные подъездные пути, разворотные площадки, погрузо-разгрузочные блоки с пандусами.
В ближайшем будущем возможно строительство действительно большого логистического узла в Алтайском крае. Площадку в 35 га под Новоалтайском зарезервировал Wildberries. В случае реализации проекта это даст около девяти тыс. новых рабочих мест, сообщает глава Новоалтайска Владимир Бодунов. Пока заказчик находится в стадии переговоров и оценки экономической целесообразности запуска хаба в нашем регионе.
Дефицит новых цехов
Вместе со складской недвижимостью в Барнауле востребована и производственная. Особенно интересны варианты площадью 200–1500 кв. метров, говорит Вадим Руссков, руководитель агентства недвижимости "Миэль".
На предприятиях говорят, что на трудозатратных производствах, где в себестоимости велика доля зарплат, облегчение налогового бремени – острая необходимость
Это связано с тем, что на рынке стало актуально импортозамещение и предприниматели увидели перспективные свободные ниши – производство продуктов, удобрений, запчастей, стройматериалов, оборудования и т. д. Часто речь идет о развитии бизнеса: компания "вырастает" из имеющихся "квадратов" или хочет отказаться от аренды, добавляет Кутулуцкий.
По данным Алтайкрайстата, индекс промпроизводства в крае по итогам восьми месяцев 2023 года по сравнению с таким же периодом 2022 года вырос на 7,1%.
Промышленники неоднократно заявляли о дефиците современных площадок для расширения уже имеющихся или строительства новых производств. Минпром региона уже несколько лет предлагает организовать для этого в Барнауле новую промплощадку – на части территорий, ранее принадлежащих хозяйству "Индустриальный". Желающих инвестировать в нее уже сейчас достаточно. Но, как недавно заявил на круглом столе, организованном краевым заксобранием, министр Вячеслав Химочка, пока вопрос упирается в необходимость внесения поправок в генплан Барнаула, чего уже ждут несколько лет.
Торговля обходится тем, что есть
На фоне бума на строительство складских и производственных помещений очень скромно выглядит интерес инвесторов к возведению новых торговых центров. Чаще всего ретейлеры, которые начинают покорять краевую столицу, размещаются в уже имеющихся зданиях или резервируют квадратные метры на первых этажах новостроек.
Пример – дебют сети дискаунтеров "Чижик", которую развивает сеть X5 Retail (магазины "Пятерочка", "Перекресток"). Для запуска они подобрали имеющиеся помещения в разных городских локациях.
Скоро в Барнауле появятся магазины новой торговой сети. Это проект компании METRO, всего насчитывается более 300 торговых точек
То есть имеющегося объема предложения на рынке достаточно, хотя это не страхует его от повышения арендной ставки. Руководитель АН "Миэль" Вадим Руссков говорит, что за последние полтора года она выросла на 20–25%.
Однако без сюрпризов этот сегмент коммерческой недвижимости не обошелся. В 2023 году строительная компания "Адалин" вышла с проектом торговой деревни. Этот новый для Барнаула формат закладывается на правом берегу Оби рядом с федеральным "Леруа Мерлен".
Как рассказал "Толку" Рихард Фаллер, возглавляющий компанию-застройщика, региональные предприниматели сформировали запрос на расположение магазинов строительных и отделочных материалов рядом с крупным якорным ретейлером.
Для них сейчас проектируется комплекс зданий на площади 5,5 га. Кроме магазинов, здесь будут кафе и зоны рекреации – все, чтобы люди могли долго выбирать нужные товары, а потом с удовольствием отдохнуть на берегу Оби. Пока проект находится в стадии доработки и согласования.
"Квадраты" дорожают
Сдерживает рынок коммерческой недвижимости рост себестоимости на строительство. Так, по словам Андрей Кутулуцкого, ощутимо подорожало подключение к сетям:
"Сейчас подтащить электроэнергию к участку иногда дороже, чем купить его. Дело в том, что полгода назад убрали льготы для потребителей с максимальной мощностью до 150 кВт/час. Это объем потребления для стандартного офисного здания или небольшого производства. И теперь стоимость подключения выросла с условного 1 млн рублей до 18 млн. По некоторым объектам у меня счета лежат на 50 млн рублей. С газом проще, с водой и канализацией тоже сложно".
На рынке коммерческой недвижимости Барнаула происходит "перелом" сознания инвесторов: предпринимателей едва ли интересуют вложения в торговые центры, а вот склады готовы строить с удовольствием
Кроме того, растет цена на стройматериалы. Три года назад себестоимость строительства квадратного метра в Барнауле была 30–40 тыс. рублей, а сейчас доходит до 100 тыс. и выше. Еще одна статья затрат – земельные участки. Эксперты говорят, что в Барнауле их довольно сложно подобрать.
И, наконец, сказывается дефицит рабочей силы. Тенденция пошла с ковидного периода. Тогда, с одной стороны, рынок потерял трудовой резерв из ближнего зарубежья, а с другой – многие, посидев месяц на самоизоляции, захотели иметь свой дом. А так как каменщиков и других специалистов мало, заказчики начали повышать ценник на работы.
А сейчас строители поехали зарабатывать в новые республики – восстанавливать жилье, соцобъекты, инфраструктуру. Там тоже зарплата высокая – до 300 тыс. рублей в месяц, говорит Кутулуцкий.
Из-за этих и других факторов окупаемость зданий увеличивается с 4–8 лет до 10–15. А в отдельных случаях – и до 20 лет.
Правило трех "Л"
Вадим Руссков, руководитель агентства недвижимости "Миэль":
"На рынок коммерческой недвижимости пришли мелкие инвесторы, готовые приобрести небольшие объекты. Для таких участников важно грамотно подойти к выбору объектов. Тут работает правило трех "Л" – "локация, локация и еще раз локация". От того, насколько удачно будет расположена, например, аптека, торговый центр или склад, зависит успех бизнеса.
Также крайне важно провести грамотный юридический аудит покупки, включая договоры аренды. В случае ошибки можно получить кота в мешке, например арендатора, которому 10 лет нельзя поднимать ставку. И, наконец, нужно быть компетентным в том, что происходит на рынке, куда вы приходите. Если, скажем, в России наметилась тенденция на ужесточение требований к размещению пивных магазинов в жилых домах, задумайтесь об этом".
Инфляция в прошедшем месяце достигла в регионе 7,98%, обогнав показатели по Сибири, где цифра составила 7,22%, и по России с 6,69%
