Государство внесло существенные поправки в 214-й закон о долевом участии в строительстве, вступающие в силу в июле 2018-го года. В ближайшей перспективе власти намерены отказаться от «долевки» и перейти к проектному финансированию строительства. Кроме того, что новые жесткие рамки, установленные федералами, призваны «отсеять» слабых игроков с рынка, так еще и местные власти «подливают масла в огонь»: затягивают с выдачей разрешений на строительство. Как оценивают барнаульские застройщики июльские поправки и готовы ли к ним, выяснял «ПОЛИТСИБРУ».
Один=один
Одно из главных грядущих изменений - с июля заработает принцип «одно разрешение на строительство – один застройщик», то есть, - одно юридическое лицо получает одно разрешение на строительство дома или комплекса.
Гендиректор «Строительной перспективы» Андрей Комяков отметил, что именноэтот пункт вызывает у него наибольшие сомнения относительно его обоснованности.
«Этот пункт я не пытался анализировать. Считаю его маразматичным. Как может его введение обеспечить права дольщиков – для меня загадка. Вводить такое огромное количество точек по всей стране – не вижу смысла. Наоборот получится: дом построил, фирму закрыл - ни за что не отвечаешь. Никто же не будет заставлять застройщика после сдачи дома держать эту фирму, чтобы она несла какие-то гарантии. Ситуация нелогичная, на мой взгляд. Насколько я слышал, сегодня обсуждается возможность переноса и корректировки данных требований», - сказал Комяков.
Исполнительный директор Союза строителей «Региональное объединение работодателей Алтайского края» Игорь Перемазов тоже не до конца понимает данный пункт. В частности, его волнует, как поступят с квартальной застройкой в рамках данного пункта.
«Если застройщик целиком покупает квартал, он и должен его целиком застраивать. Ладно, внутриквартальные, а что делать с наружными инженерными коммуникациями, если не будет общего разрешения на квартал? В этом законе отсутствует механизм распределения затрат на строительство социальных, инженерных объектов и так далее. Между тем, до его вступления в силу осталось три месяца, и тогда мы столкнемся с очень серьезными проблемами», - заметил эксперт.
Вопрос о квартальной застройке остался пока неотвеченным и для председателя комитета АлтТПП по предпринимательству в строительной сфере Марины Ракиной.
«Предполагаю, что будет выдаваться одно разрешение на очередь сдачи домов. Для чего вообще вводится этот принцип? Для того, чтобы застройщик не использовал средства, предусмотренные для одного дома, на строительство другого», - отметила Ракина.
По словам Игоря Перемазова, застройщики в преддверии поправок стараются быстро получать разрешения на строительство, чтобы 1 июля не было проблем. Но тут есть некоторые сложности.
«Вместо того, чтобы получать разрешения в течение одного месяца, доходит до двух лет. Все это создает дополнительные проблемы, а все они лягут позже в себестоимость квадратного метра жилья», - сказал Перемазов.
Проблема с затягиванием сроков выдачи разрешений на строительство действительно считается в Барнауле одной из главных проблем, согласен президент Союза риэлторов Барнаула и Алтая Дмитрий Дворядкин.
«Часть задержек в строительстве, к сожалению, обусловлена тенденцией местных чиновников лишний раз перестраховываться: они выдают разрешения на меньший срок, потом их продлевают и так далее. Сейчас застройщики захотели подстраховать себя на переходный период, чтобы хотя бы года два спокойно существовать. Но есть проблемы с получением разрешений на строительство. Поступают жалобы на то, что идет пробуксовывание в комитетах», - заметил Дворядкин.
Известно, что на сегодняшний день в Барнауле с начала года выдано 6 разрешений на строительство, пройдены проектные декларации, и заявления продолжают поступать в Главархитектуру.
Выживет сильнейший
С 1 июля 2018 года помимо правила «одно разрешение – один застройщик» будет введена оплата по договорам долевого участия через эскроу-счета. Это значит, что покупатель понесет деньги не в кассу компании-застройщика, а в банк, который уже будет отслеживать целевое использование денежных средств. Для того, чтобы один застройщик мог работать на одном объекте недвижимости, он должен обладать не менее, чем трехлетним опытом участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью от 10 тыс. кв. метров, введенных в эксплуатацию.
«Конечно, новые правила отразятся на ценах тех объектов, разрешения на которые были выданы после 1 июля. Появится понимание, что застройщики будут тратить деньги как на обслуживание в банке, так и на обслуживание эскроу-счетов. Причем не все банки и не всем застройщикам будут их предоставлять. Есть определенные критерии, по которым банки возьмут на себя оценку строительного бизнеса. Между тем за ведение эскроу-счета будет предусмотрена оплата дополнительных обслуживающих процентов. Естественно, это ляжет на плечи покупателей в последствии», - объяснила Марина Ракина.
Дмитрий Дворядкин отметил, что с введением новых правил, ведущих к проектному финансированию, уменьшится количество изначально рискованных проектов.
«Почему обычно задерживаются сроки? Потому что в России стоимость проекта просчитывают во многих случаях лишь примерно и надеются на авось. Застройщики перекладывают деньги из одного «кармана» в другой, занимая средства на достройку одного объекта из предусмотренных на другой. Теперь же проект будет изначально просчитан, его будет рассматривать банк. Да, с рынка уйдут слабые игроки, но зато сделают ставку на сильных, надежных игроков», - подчеркнул президент Союза риэлторов Барнаула и Алтая.
По мнению Марины Ракиной, отсеяться могут не только мелкие компании, недавно вступившие на рынок, но и крупные, которые не выдержат испытания кредитными историями.
Проектное финансирование
По поручению президента России Владимира Путина, в течение трех лет должно произойти полное замещение средств дольщиков банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан. На данный момент эксперты рынка имеют лишь общее представление о том, как это будет, но говорят, что четких механизмов пока нет.
«До июля остались считанные месяцы, а до сих пор даже у Сбербанка нет схемы проектного финансирования. Как бы мы сейчас ни гадали, как это будет, мы это увидим постфактум. Вообще сейчас, по сути, проектным финансированием занимаются дольщики. Но все схемы, которые были (ЖСК, ДДУ), начинают уходить в прошлое. Сейчас не стоит так остро, как раньше, проблема расселения людей из проблемного жилья в более комфортабельное Мы переходим к цивилизованному рынку, который предполагает, что человек покупает сразу готовую квартиру. Риски теперь на себя будут брать банки», - пояснил Дворядкин.
Председатель комитета АлтТПП Марина Ракина заметила, что при проектном финансировании банк будет отслеживать расходование денежных средств, поступивших от дольщиков. С одной стороны, это хорошо, что появляется дополнительный контроль, а с другой, у банка могут быть свои требования к контрагентам и транзакциям, что может затруднять процесс.
Гендиректор «Строительной перспективы» Андрей Комяков подчеркнул, что главное, чтобы условия финансирования в банках были сбалансированными.
«Банковское финансирование – это, конечно, лишняя гарантия, что застройщик достроит объект. Но до сих пор нет понимания, механизма, как будут храниться средства, под какой процент они там будут лежать и под какой их будут выдавать. Когда сформируют четкие проценты, будет понятно, честная это игра, либо очередной грабеж. Кончено, избавляться от дольщиков необходимо, но все будет зависеть от принятых условий финансирования. Если это будет развод строителей на проценты для банков, значит, как говорится, хотели, как лучше, а получилось, как всегда», - считает Комяков.
Свет в окошке
Итак, проектное финансирование, прежде всего, призвано защитить дольщиков. Однако бывают и такие среди них, от которых самим застройщикам нужна защита.
«Я не могу не сказать о дольщиках. Дольщики как свет в окошке, но многие из них стали настолько предприимчивыми, что сегодня «доят» застройщиков. Сегодня очень много различных адвокатских контор, которые незаконно работают: у них нет квалифицированных специалистов, которые могут дать заключение о каких-то нарушениях при производстве строительно-монтажных работ. А суды принимают результаты их экспертизы, объясняя тем, что давно с ними работают. Но ведь они даже бетон от газобетона отличить не могут! Так что мы еще раз даем повод для всяких глупостей», - подчеркнул Перемазов.
Он добавил, что строительная отрасль – созидательная. Чем больше край будет помогать сегодня строителям, тем в более благоустроенном и ухоженном регионе мы будем жить.
«Даже у Петра I был такой закон: кто будет строителям чинить препятствия – тем отсекать голову немедленно. А сейчас некоторые застройщики отказываются строить впредь. Нет той благоприятной среды, которая должна быть для строителей», - посетовал эксперт.
Так или иначе, принцип «хочешь жить – умей вертеться» станет в ближайшем времени как нельзя актуальным для всех застройщиков. Однако большинство из них отмечают, что достаточно опытны, не раз выходили из различных кризисных законодательных ситуаций, а умение приспосабливаться и вовсе исконно русская черта. Главное для них - сохранить конкурентную среду и выйти на рынок даже после всех революций.
Дарина Белоусова
Фото «ПОЛИТСИБРУ»
