Что такое эскроу, как изменятся правила игры на строительном рынке и почему покупателям недвижимости не надо бояться удорожания квартир
Либо деньги, либо квартира. Уже с июля 2019-го – после перехода на эскроу – строительная отрасль начала жить по-новому. Главное изменение произошло в долевом строительстве: между дольщиками и строительными компаниями появился посредник – банки. И финансово-кредитные организации сразу стали полноправными игроками. И если до перехода на проектное финансирование рынок, мягко говоря, штормило из-за туманности перспектив, то сегодня ситуация поменялась.
Вступивший в силу 214-й Федеральный закон дольщики воспринимают как преимущество: это гарантия сохранности своих денег. Что касается застройщиков и банков, то они также на стороне покупателей: и те и другие несут ответственность перед дольщиками, отвечают за качество строительства и ценовую политику.
Подробнее о том, что надо знать о долевом строительстве на Алтае в связи с переходом на проектное финансирование, – в материале "ТОЛКа".
Что такое эскроу-счета и зачем они нужны
Раньше за гипотетическую квартиру в доме, которого пока еще нет, дольщик платил напрямую застройщику. В этом была определенная доля риска: известны случаи, когда люди оставались без денег и без недвижимости. В качестве примера можно вспомнить печально известный "Демидов-Парк", где люди до сих пор не получили долгожданные квартиры. Переход на эскроу гарантирует, что дольщики точно не пострадают: они получат либо квартиру, либо им вернут их деньги.
"При аккредитивных формах расчета, как правило, заключались договоры, и средства, полученные по ним, застройщик пускал на строительство. Сейчас застройщик будет обязан профинансироваться в банке либо построить дом за счет своих средств. Тогда никакого долевого участия не требуется, и он будет продавать уже готовые квартиры в завершенном доме. Или у него вариант – профинансироваться в банке, а счета дольщиков будут находиться в защищенном режиме, пока дом не будет достроен. А деньги дольщиков пойдут на погашение долга в банке только после выполнения всех обязательств перед покупателями", – ранее рассказала "ТОЛКу" председатель Сибирского банка ПАО Сбербанк Татьяна Галкина.
Эскроу – это специальный счет в банке. На нем хранятся деньги дольщика, на период строительства дома средства замораживаются. Застройщик получает деньги только после того, как он исполнит свои обязательства перед дольщиком. Получить доступ к деньгам до сдачи квартир не получится – придется строить на собственные средства или брать кредиты у банков.
Обязанности банков
Что касается обязательств банка перед участниками рынка долевого строительства, то все отношения закрепляются соответствующими договорами. С застройщиками – кредитным договором, с дольщиком – договором об открытии эскроу-счета. По каждому проекту утверждаются индивидуальные условия финансирования, которые закрепляются в кредитной документации, пояснили "ТОЛКу" представители Сбербанка.
Деньги людей, покупающих квартиру в строящемся доме, будут храниться эскроу-счетах. Все средства обязательно страхуются Агентством по страхованию вкладов.
Если вдруг строительство дома прекратится, то деньги можно будет забрать или получить компенсацию из специального фонда. В случае, если что-то случится с банком, деньги на счетах эскроу застрахованы на сумму до 10 млн рублей. Это существенно больше, чем по обычным счетам и вкладам.
Риски, проблемы, сложности. Что ждет строительную отрасль Алтайского края в связи с переходом на эскроу-счета
Еще один очевидный плюс эскроу – существенно вырастет качество проектов, которые предлагают застройщики. Поскольку банк всесторонне оценивает и заемщика, и сам проект. И если у девелоперов неинтересные или некачественные предложения, то кредитная организация вряд ли станет финансировать проект.
"Существует ряд стоп-факторов, которые в большинстве случаев связаны с наличием негативной информации по отношению к организации. При оценке самого проекта у банка есть возможность подходить более гибко к структурированию сделки. Вопрос о финансировании начинаем прорабатывать с клиентом на максимально ранних этапах его подготовки для того, чтобы застройщики понимали, что и в каком виде требуется банку для принятия решения по сделке", – поясняют в Сбербанке.
Банки точно не будут работать с застройщиками, если у последних низкая финансовая устойчивость и/или слабая юридическая составляющая.
Позиция регионального Минстроя
По мнению главы алтайского Минстроя Ивана Гилева, переход на эскроу – это шаг в сторону цивилизованных отношений между застройщиками и людьми, которые несут им деньги. Долевое строительство представлялось некой рулеткой, и все, кто заходил туда, рисковали.
"В какой-то момент стало ясно, что государство будет решать проблемы, что несколько снизило осторожность (что не есть хорошо) со стороны покупателей. Они начали покупать по таким ценам, где было понятно – на такие средства построить невозможно. По "Демидов Парку" мы отчасти такое наблюдали, там сильно демпинговали цены. Сегодня при новом прозрачном механизме у дольщиков появляется гарантированный надежный вариант с жильем. Сегодня можно, не опасаясь за свои деньги, работать по долевому строительству, и в случае проблем у застройщика банк выполнит все обязательства", – заявил Гилев в интервью "ТОЛКу".
Глава Минстроя Алтайского края о готовности региона к переходу на проектное финансирование
Также глава ведомства, говоря об интересах строителей, а также условиях и последствиях, отметил, что долевое строительство для них также несло в себе некую долю риска. А риск стоит денег. Соответственно, приходилось снижать стоимость предполагаемого жилья. Финансово устойчивые, имеющие доверие организации особо цены не снижали. У них даже на этапе долевого строительства цены сильно отличались от их конкурентов.
"Для тех, кто был вынужден цену снижать, с условием ввода эскроу, такая необходимость отпадает. И снижение цены на жилье будет вызвано только тем, что деньги сегодня, а квартира чуть позже. А снижения цены за риск там не будет. Так что это тоже финансово выгодно повлияет на условия работы застройщиков. Строители смогут вкладываться в качество жилья, в рекламу, маркетинг и так далее. Будут заниматься тем, чем должны", – резюмировал Гилев.
Также, по словам Гилева, последние лет 20-25 строители были на особом положении. Они могли привлекать средства людей как финансово-кредитные организации, не неся при этом всех обязательств, какие несут сегодня банки. Поэтому в Алтайском крае были проблемы с обманутыми дольщиками. На эти грабли в регионе наступали в конце 90-х – начале 2000-х годов, а в 2015-м появилась проблема, которую власти до сих пор вынуждены решать.
Что изменится для застройщиков?
Сегодня застройщики будут возводить дома за свой счет либо обращаться за деньгами в банки. Что касается опасения, мол, эскроу отрицательно повлияют на популярность новостроек из-за удорожания квадратных метров, то это скорее миф. Дольщики в первую очередь обращают внимание на качество стройки, места расположения дома, инфраструктуры и репутацию застройщика. Это главные факторы, определяющие привлекательность объектов. Остальное вторично.
По словам руководителя одной из крупнейших компаний-застройщиков региона "Селф" Нодара Шонии, для крупных игроков рынка мало что меняется. Тем более "Селф" давно работает по проектному финансированию с крупнейшими банками (Сбербанком и ВТБ) и хорошо понимает, что это такое.
"Разница между финансированием в классическом варианте и новым законом только в появлении эскроу-счетов. Все остальное остается примерно на том же самом уровне. Где-то даже есть определенные послабления. Так, первоначальный взнос по классическому проектному финансированию предполагал 30%, а по-новому – до 15%. Я считаю, что проект успешно можно реализовать с помощью тех инструментов, которые сегодня предоставлены новым законодательством", – прокомментировал Шония.
Сегодня в Барнауле по эскроу работают три застройщика, сообщили "ТОЛКу" в алтайском Минстрое. Строятся четыре многоквартирных дома.
Кроме того, строительная компания "Селф" в 2019 году начнет реализацию проекта по квартальной застройке
"На сегодняшний день совместно с банком выстраивается финансовая модель реализации проекта квартальной застройки на основании этапов строительства. Что касается удорожания стоимости квадратного метра из-за введения эскроу, то все будет зависеть от объема привлеченных на эскроу-счета средств дольщиков, процентной ставки, от концепции проекта и его привлекательности. Надо учитывать, что процесс роста цен рынок отрегулирует. Также цена зависит от внешних факторов – энергоносителей, стройматериалов и так далее", – говорит руководитель "Селфа".
Эскроу. Гарантии. Еще раз коротко:
- Договоры эскроу или условного депонирования, если совсем просто, – это сделка через посредника, которому доверяют оба участника договора.
- Проектное финансирование защищает дольщика. Он гарантированно останется при своем.
- Застройщик не сможет забрать деньги и объявить себя банкротом.
- Если строительство дома по каким-то причинам будет заморожено, дольщики могут забрать деньги или получить компенсацию из специального фонда.
- Если что-то произойдет с банком, где хранятся деньги дольщиков, то люди все равно получат деньги обратно: средства на счетах эскроу застрахованы на сумму до 10 млн рублей.
- По закону о долевом строительстве счета эскроу для дольщиков открывают и обслуживают без комиссии.
- Изучить всю информацию о застройщике и объекте можно на сайте наш.дом.рф.
