Ко второму чтению инициаторы законопроекта о предоставлении земли без торгов под масштабную жилищную застройку доработали документ, но перспективы его реализации по-прежнему остаются неясными
Застройщикам жилья в Барнауле, испытывающим острую нужду в земельных участках, смогут предоставлять их даже без торгов. 6 июня депутаты краевого заксобрания (АКЗС) могут принять в окончательном чтении закон, который даст такую возможность. Однако условия прописаны в нем такие, что пока не ясно, кто в принципе сможет этой возможностью воспользоваться. Публично звучали только две потенциальные локации, и обе они так или иначе связаны с руководством Общественной палаты Алтайского края (ОПАК), которая и инициировала поправки в закон.
Что предлагает проект
Напомним, в марте ОПАК предложила внести изменения в закон о масштабных инвестиционных проектах. Это действующий документ, который дает возможность выделять землю без торгов бесплатно под крупные инвестпроекты объемом от 400 млн рублей.
При всем обилии земли для строительства жилья в Барнауле отрасль стоит на пороге перемен. Как она переживет кризис, станет понятно примерно через два года, когда заселят уже начатое
Ранее застройщики жилья в нем почти никак не фигурировали. Что объяснимо: предоставление им земли на аукционах, особенно в Барнауле, – один из существенных источников пополнения бюджета.
ОПАК предложила вариант, при котором землю под жилье можно предоставлять без торгов. Но есть три основных условия, которые и вызвали много вопросов:
- выделяемый участок должен быть не менее 200 га в Барнауле, не менее 15 га – в других городах, не менее 5 га – в районах;
- инвестор должен построить более 400 тыс. кв. метров в Барнауле, свыше 5 тыс. "квадратов" – в других муниципалитетах;
- застройщик должен передать не менее 3% построенных площадей в государственный или муниципальный жилищный фонд.
У участников рынка и депутатов возникло несколько главных вопросов по поводу предложенных условий.
Вопрос первый: где такие участки?
200 га даже для Барнаула – это огромная территория. Для сравнения: в среднем разыгрываемые участки под квартальную застройку в столице края составляли 8-12 га. Площадки в 200 га в Барнауле сейчас нет, говорили участники недавнего круглого стола в "Сибирской медиагруппе", тем более с подведенными инженерными сетями.
Ранее назывались две возможные локации – полуостров Побочень и некая территория на правом берегу Оби. Например, их обозначал губернатор в интервью "Толку", комментируя этот законопроект: "После завершения обсуждения закон может быть принят во втором чтении. И тогда появится возможность предоставлять такие участки – на том же Побочене, на правом берегу".
О намерении застроить полуостров ранее заявила компания "Новый Барнаул" Ивана Вдовина. Губернатор даже подписал с инвестором соглашение о реализации этого проекта, который предполагает строительство не менее 500 тыс. кв. метров жилья до 2030 года с примерным объемом вложений в 50 млрд рублей. Но площадь полуострова, которую ранее публично озвучивали, значительно меньше 200 га.
Иван Вдовин, к слову, бизнес-партнер Юрия Шамкова, председателя Общественной палаты. Они оба, например, участвуют в таком активе, как "китайский" рынок в Барнауле, который в 2023 году выкупили у государства.
Кроме того, Шамков публично говорил о том, что для решения демографической, экономической задач в Алтайском крае можно было бы построить новый частный город по образцу Доброграда во Владимирской области.
"Думаю, найдутся инициаторы <…>. Считаю, что это мог бы быть город для людей, активно занимающихся физкультурой и спортом, и тех, кто работает удаленно. С мало– и среднеэтажной застройкой, широкими улицами, парками, спортивным кластером, велодорожками, пляжем, электробусами, удобный для жизни и работы", – говорил он ИА "Атмосфера".
Предполагалось, что такой город можно построить на правом берегу Оби. Сейчас там Юрий Шамков как президент краевой Федерации гребли на байдарках и каноэ развивает Гребной канал, который принимает уже международные соревнования. Он также заявлял о готовности инвестировать в рекреационную территорию вокруг и возможности появления здесь жилья.
"Надо, чтобы здесь был большой спортивно-рекреационный кластер. Дальше, по логике, любая совокупность спортивных объектов чувствует себя более уверенно, когда рядом есть жилье и она используется людьми в повседневной жизни <…>. Барнаул уже подошел к тому, что надо перебираться и на правый берег Оби", – говорил он в интервью "Алтайскому спорту".
Но какой участок там может быть предусмотрен для строительства жилья, не ясно.
В самой ОПАК объясняли: крупный размер участка предполагает именно комплексную застройку, в которой будут предусмотрены все составляющие комфортной жизни граждан – от самих домов до наличия соцобъектов и благоустройства.
"Вы спрашиваете: почему 200 га? Я считаю, что должно быть даже больше. Создать комфортные условия для жизни людей – вот в чем должна быть конечная цель", – говорил на круглом столе председатель профильного комитета ОПАК Игорь Волдачинский.
Дополнительные объяснения инициаторы давали на заседаниях рабочей группы по доработке законопроекта в АКЗС.
"Они говорили, что сейчас нет такого участка – позже может появиться. Кроме того, настаивали, что закон направлен не только на Барнаул, но и на весь Алтайский край, что есть другие города и райцентры. Также объясняли, что не захотели указывать более мелкие площади, так как тогда речь шла уже не о крупных инвестпроектах. Если бы норму применили к участкам в 10-15 га, то это значило бы просто всем строителям отдавать землю без торгов", – рассказала депутат Людмила Суслова.
Вопрос второй: почему 3% для государства
Вопрос, который ставили сразу несколько экспертов на разных площадках, – компенсируют ли 3% от построенного жилья выпадающие из бюджета доходы, которые раньше получали от торгов? И почему именно 3%?
В конце февраля алтайские общественники вышли с законодательной инициативой предоставлять землю площадью от 200 га под жилье без торгов. Но пока не обосновали именно такую цифру
В финансово-экономическом обосновании, которое прилагается к законопроекту, говорится:
"Теоретически возможные выпадающие доходы бюджетов от аренды земельных участков спрогнозировать невозможно, поскольку действие законопроекта как нормативного правового акта рассчитано на неопределенный круг лиц, земельных участков и объектов инвестирования <…>. 3атраты застройщика по передаче 3% жилья в государственный жилищный фонд могут быть примерно рассчитаны, исходя из средней цены за кв. м жилья по Алтайскому краю за 4-й квартал 2023 года – 106 555 рублей. При разных вариантах плотности застройки на участке площадью 200 га от минимально устанавливаемой проектом закона (400 тыс. кв. метров жилых помещений) до условно максимальной (2 млн кв. метров жилых помещений) затраты составят 1,3–6,4 млрд рублей".
Напомним, на последних торгах в Барнауле квартал, в котором под жилье и соцобъекты выделено менее 10 га, разыграли на 428,7 млн рублей в год.
Есть и еще один нюанс, который между чтениями доработали.
"Ладно гектары прописали, бог с ним. Но прописали еще и плотность застройки – минимум 400 тысяч кв. метров для Барнаула, 5 тысяч – для других муниципалитетов. В первоначальном варианте речь шла о 3% от этого минимального порога. Но я дружу с калькулятором, посчитала. Получалось, что в районах при минимальной плотности будет строиться 333 кв. метра на гектар. Я так и сказала – получается, что один коттедж на 1 га. И 3% от него – 10 кв. метров. До последнего шли обсуждения, и в результате ко второму чтению внесли поправку, что должны передавать 3% от фактически построенных площадей", – рассказала Людмила Суслова.
Если ее логику распространить на Барнаул, то по первоначальному проекту застройщик должен был бы строить минимум 2 тыс. кв. метров на 1 га. Для сравнения: проект только одного из домов, запланированных на Горе, предполагает 22 тыс. "квадратов". 3% от 2 тысяч – 60 кв. метров с 1 га.
Если же предположить, что законопроект примут в измененной версии и учесть максимально возможную плотность застройки, указанную разработчиками, – 2 млн кв. метров на 200 га в столице края, то тогда 3% составят 60 тыс. "квадратов" (примерно три дома), или 300 кв. метров с гектара.
Третий вопрос: за чей счет сети?
По итогам 2023 года в среднем на одного жителя Алтайского края приходится 28,4 кв. метра жилья. В 2030 году этот показатель должен заметно подрасти
Этот вопрос – краеугольный камень всех дискуссий о перспективах развития города. Инженерно оснащенных свободных участков в Барнауле практически нет (кроме тех, что формируются за счет сноса старых домов). Развитие огромных участков дом.рф на Власихинской или потенциальных площадок на правом берегу упираются в отсутствие инфраструктуры – подведенных водопроводов, теплосетей, канализации и т. д.
Госпрограмм или прописанного порядка, позволяющих решить этот вопрос оперативно и комплексно за бюджетный счет, нет. Для местных бюджетов это неподъемная нагрузка. Если закладывать расходы на инженерные сети в цену квадратного метра, то цены на жилье снова взлетят.
"Вопрос, который фактически остался без ответа: за чей счет? Ответ был витиеватый в том духе, что кто-то когда-то из Москвы привезет какие-то деньги", – говорит Суслова.
"Инвестор будет брать на себя серьезные обязательства. Правда, при поддержке краевых и, возможно, федеральных властей, потому что инфраструктуру таких участков нужно будет обеспечивать", – комментировал ранее Томенко.
Добавим, что концептуально законопроект поддержали и минстрой, и минэко края. Эксперты также подчеркивали, что в условиях, когда ужесточаются ипотечные программы, происходит сжатие рынка многоэтажной застройки, не хватает обеспеченных инженерными сетями участков под строительство, любые инициативы по поддержке отрасли – правильные. Однако требуется максимальная их проработка, чтобы они стали действительно работающими.
Территория в районе гребного канала рассматривается в качестве перспективной для комплексного освоения и в этом смысле срок реализации большого проекта может составить до 15 лет
